關於買房的負擔與評估等需要實際計算的問題，相信大家一定都參考過許多資料，之前〈一張表評估我的房屋購買力（含房貸試算表3.0）〉（KR098）（註1）裡也有許多房貸試算的評估表。這篇文章，我們再用每個月的「現金流」和「購買能力」來思考，你可以買多少錢的房產？
★ 1000萬的房產，每個月需要償還多少貸款呢？
通常，我們想著房價，總是覺得遙不可及，沒錯，因為房子的總價相較於一般物品而言，的確是巨人等級的。買任何東西都會牽涉到繳款負擔的問題，那現在，我們試著將房屋貸款的單位再切得更小，與生活其他消費支出做比較，應該會更具生活感並容易理解。
假設購買1百萬的房產，當然你會想，現在哪裡有1百萬的房子呢？先別急，請繼續看下去。以現在的市場行情來說，在中部地區，我們以一個小家庭可居的空間來看，以「總價1000萬的房產」為例，利率1.8%，現今普遍主流的貸款30年來看，貸款8成，貸款金額為800萬，那麼每個月本息平均攤還的金額大約是2萬8千多元。
換句話說，大概一個月支付2800元就是1百萬房子的本利和。這代表什麼呢？代表在這個時代，假設還有100萬的新房子，那麼你只需要每個月繳得出2800元就買得成了！當然，現實中不存在這樣的新屋，那我們要再怎麼進一步體會呢？請繼續往下看。
★ 以前買300萬的房子，約等同現在買1000萬的房子
在進一步說明一個月的支付能力前，我們先說剛剛提到的房屋總價的問題。也許總是很多人說，以前買一個房子頂多才3、400萬的……，現在的1000萬，在台中邊郊只能買小小的三房，在市區可能連二房都買不到，在彰化也許還買得到正常三房，但可見的是，目前以新房子來說，總價1000萬的房子，幾乎已經是一個小家庭可居住空間的基準價格了。
那麼過去，我們算一下總價3百萬的房子好了，以前的買房負擔就會比現容易嗎？在過去，買房子可以不必要有一到兩成的頭期款，但是房貸利率曾經10幾%。若以10%來算，300萬的房子全貸，以當時最高的20年房貸來算，那麼一個月就是要繳付差不多2萬9的金額。
因此，在過去的買房利率與條件來看，負擔得起300萬房產，差不多等同於今日負擔1000萬房產的能力。當然，這還不計現在的平均薪資比以前來說提升了很多，誠然，以前的物價也不是通膨至今日的價格。但可以理解的是，以今天的眼光來看，過去就算房屋總價好像比較「小」，但是還款壓力卻是無比巨大到比今日還大，主要原因在利率高低的問題。也因此，在老一輩人的觀念裡，總是覺得不要欠債，揹房貸是很可怕的，一有現款就要趕快把房貸還完。
★ 每個月支出2800元，就具有100萬房產的「購買能力」
如前所述，以現在的買房貸款與利率條件所示，買1000萬的房產，等於每個月繳2萬8的房貸。那麼等於如果我們「一個月可以支付2800元」就具有1百萬房產的「購買能力」。
請注意，雖然現實生活中沒有1百萬的新屋選項，但這邊我們指的是「購買能力」的比例問題。也就是，若將房屋總價降低來看，你能夠很清楚明白，100萬房產差不多就是每個月2800元的現金支付能力。為什麼要化約到幾千元呢？因為在我們的日常生活中，常常覺得買房子是遙不可及的大筆錢，卻忽略了，其實生活中小錢的價值與威力！而這樣的現象造就了新世代的年輕人流行「躺平」（努力也沒用，所以乾脆不努力了），但深諳「現金流」與「資產價值」的人就會明白，如何好好利用房貸所帶來的好處，來增加自我身家之價值。
首先，沒有其他的貸款能夠擁有如同新屋房貸的好條件：「貸款8成，30年年限」，這是一固定的條件架構；而每個月的現金流支出則是取決於自己的思考。重點是，如果當我們是得靠自己，沒有長輩也沒有祖產庇蔭的人，那麼我們所能擁有「最好的工具──其實就是這個30年房貸」。否則，終其一生，勞力所獲的生活，幾乎就是過著賺多少就花多少，死水一灘，無法有成長的機會與活絡的可能。
★ 你以為很便宜？買部70萬國產車，每個月需繳多少錢？
我們以一台基本的國產新車70萬來算算看，每個月需要支付多少錢？一台70萬的車，以首付10%（7萬），剩下的63萬來計算，國內的新車車貸利率一般而言大概是3.5-6%間；有時會有零頭期款的噱頭，但這樣的優惠，其實是可能將價格藏在總價裡，不僅車子的菜單內容議價低，也會使貸款金額提高，需繳付更多的利息。有些則是號稱只有2%多的超低車貸利率，但可能要先繳付一筆「貸款補貼利息」，那麼稀釋在往後的車貸中，其實也是提高了字面上的利率。
假設我們這裡就將車貸利率預設在4.8%，貸款63萬，用車貸的最長年限7年（84期）來均攤，那麼每個月需付的車貸金額為8845元。如果將8845元擺在「房屋購買力」來看意味著什麼呢？意味著300多萬的購屋能力！也就是說，當你決定購買70萬的車子時，也就喪失了購買300多萬房子的選擇機會。
以上是買車的車貸計算，但買了車後別忘了再計「養車的成本」。首先新車的領牌、保險和規費等辦法需要再準備大約5萬，之後每年的維修保養費、加油費、停車費、過路費和保險費等等（不列計罰單或其他意外費用），一年約7千至1萬元是跑不掉的。這還只是一般國產車的價格。關於買房或買車造成日後可能的財富差異請見〈先買車還是先買房？一念之擇在10年後差距數百萬！〉（KR093）（註2）一文，可以看得出買車的代價是相當驚人的。
★ 每個月1萬元的生活支出，等同價值400萬的房屋購買力
如果說不買（養）車子，那我們也可以檢視看看平常的生活花費是什麼程度的購買力呢？假設一年出國一次即可，也是普通的價格，3萬就好，那麼月分攤是2500元。又如，買一支iphone手機也是差不多的價格，月支出2500元。再來，每個月買衣服或買遊戲花了2000元，喝手搖飲或咖啡每個月平均約500元，如果有喝小酒習慣的，也許再多個1000元。每個週末和家人或朋友聚個餐，吃個外食，火鍋、燒肉等，每個人月平均花個1500-2000元就好，還不論其他可能購買的額外生活用品或購物節等花費，其實以上這些就已經遠遠超過每個月1萬元的支出了。
這樣的現金流，等同於什麼價格的房屋購買力呢？如前面所算：「100萬房產差不多就是每個月2800元的現金支付能力」，則「買70萬的國產車差不多等同於300多萬的購屋能力」，那麼以這裡的日常生活花費來看，如果月花1萬1至1萬4的花費，即等同於購買4、500萬的房產！！
這樣看下來，你是否感受到「平日覺得沒什麼的花費」其實「很貴」！當然，你會說，我們這邊是用100萬的房子來計算2800元的月支付比，但房子是1千萬，所以是2.8萬的月支付比；但同樣的，也可以提醒您的是，每個月不經意的瑣碎支出，看似只有幾千元，一萬元，其實就是好幾百萬元的房屋購買機會！假設您的薪水是5萬好了，那麼每個月繳去2.8萬房貸，其實還有2.2萬可以做利用，你留8千做緊急預備金，那麼也都還有1萬4千元可以生活，有了這些支出，你自然知道要節省；比如原先多餘的瑣碎和娛樂支出，從1萬多，減省一半，自然還是可以生活。單身者可以如此計算，雙薪家庭者一樣可以扣去買房成本、生活成本或養育等成本等再規劃出屬於自身的生活預算！這部分可以參考〈購屋時期的儲蓄方法（含支出預算表）〉（KR075）（註3）一文。
★ 把握住自己的現金流往「正收益」的方向去
這裡說的並不是指天生就有錢的人，而往往是白手起家者，或者是從小錢滾到大錢的致富者。因為他們懂得延後享用棉花糖的道理，也懂得要怎麼樣把握住自己的現金流，使它流往「正收益」的方向去！否則，天下沒有白吃的午餐，不可能有人沒有動腦、忍耐、犧牲或努力就能夠平白無故得到獲利的。
每個月多餘消費的1萬元，對一般人來說可以是「小確幸」，但對於計畫買房者，可以是「400萬房屋的購買力」！對於有錢人來說，他們除了明白這個道理之外，還可能更進一步的是，用資產負債再去貸款，以及將獲取的金錢，再去分解，如賺了400萬，那麼將其中的350萬再滾入本金作投資，或者是再分解為買1700萬的房產，或兩套800萬的房產。
所謂的「富」或「窮」，充其量就是一種「觀念」，猶如暢銷全世界的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍一樣，有錢人的思維，會清楚資產價格與現金流的價值，懂得槓桿，懂得正確規劃與配置。如同始終不買房的人，其實不明白的是，光是為了要解決居住問題的「房租」就是一個「負的現金流」，而「房貸」則是「正的現金流」。現金流同樣是扭開水龍頭，租金屬於不斷流出且一去不回頭，只要你有居住的需求，就永不停止；房貸則是你先跟人借錢買儲水設備，水雖然不斷地流，但是你的生財器具永遠在，房子就是隸屬於你的實實在在的資產。請見〈利用財務槓桿，讓你一圓成家夢〉（KR069）（註4）一文。
說到底，從古至今，買房從來不是容易的事情！以前的房屋總價低，但利息高得迫人；同樣的以前的存款利息高，但現在的存款利息非常低，還會被通膨壓過去。因此在現在的房屋貸款條件下，對於沒有任何祖產幫助的人來說，每個月省下多少錢，對自己的人生而言會變得至關重要！這關乎到你人生時間有限的「機會成本」（註5）。當然，此刻又會有人說，頭期款哪裡來，當然也不會是天上掉下來，就跟所有財務規劃一樣，都需要有計畫性地準備才是，請參〈買房頭期款怎麼來？（含存款計畫表）〉（KR094）（註6）。
★ 現金流「方向」的差異，造成日後貧富的差距
最後，再舉一個例子，如果說，從本文上方一路看下來關於現金流的方向，你明白該怎麼配置之後，我們也來看一下，在這樣的配置之後所可能再產生的差異。
以過去這幾年中部平均的房屋漲幅來看，假設一間1000萬的新屋預售，在建好之後增長至1300百萬的價值，如果長期擺著，就變成了自有資產，房租若出租一個月2.8萬，那麼差不多可以當成房屋的房貸。如果要賣掉的話，需繳房地合一稅，依年分多寡而有15-45%之別。假設我持有至5年售出，房屋價值1500萬左右，需扣繳15%稅率，再加上賣房子的交易成本抓8%好了，那麼5百萬的15%是75萬元，8%是40萬元，加起來共為115萬，則扣去增值部分和養屋的成本部分，還能估算得出至少有300萬左右之譜。這樣應該都還算是保守的估計，不致誇大其辭。
如果說，每個月的現金流是拿去繳房租，不算房租可能的漲價，那麼2.8萬，五年的房租金額算下來是168萬元整。時間消耗下去可怕的是，物價和房價跟著繼續漲，為什麼漲？不是單純房子的問題，而是「貨幣問題」！「房價漲不是被炒高的，是貨幣貶值造成的」。（註7）
購買房地產的好處是，先鎖定住了當下的貨幣購買力。貸款30年，並不是當奴隸揹債務30年的概念，而是透過槓桿，繳出頭期，銀行借給你錢，協助把現在的購買力鎖住。比如現在買1000萬的房子，代表你現在已經做了「防禦性」投資了，隨著時間當貨幣貶值時，也不怕薪資收入永遠追不上房價漲幅！精確地來說，很多人對於金錢的誤解都在於「保值」，認為不保值就是政府的責任，是建商、投資客的問題，是共犯結構，但其實，是沒有真正知曉，窮人一直變窮的真相是在於「貨幣的本質」。
所有的現象與制度其實就像是遊戲規則，明白的人會與時間競跑，不明白的人，還是繼續緊緊守著現金，卻不明白，在每分每秒之間，只要多賣出了一間2千萬的房子，這世界上就馬上又多生出了2千萬元！但是這個房產，這塊土地，是獨一無二的。隨著債務增加，貨幣就越來越多，借貸的同時便是創造貨幣，說到底，這其實就是「現代信用的貨幣制度」使然。還是回到原點，外在環境無法改變，我們只能盡力把握自己能把握的，對於個人來說，時間最寶貴，最儘量年輕的時候好好存錢，好好配置，好好先買一個房子，解決居住問題，安定下來，透過貸款，定期為自己存錢，也練習延遲享樂的習慣，無論如何，當這麼做時，所存下的每一分錢都是實質的「淨資產」。當別人把時間還花在抱怨時，也許你已經默默為自己存下更多更「安穩的未來」。（註8）
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註1.〈一張表評估我的房屋購買力（含房貸試算表3.0）〉（KR098）：https://reurl.cc/bGd3Xo
註2. 〈先買車還是先買房？一念之擇在10年後差距數百萬！〉（KR093）：https://reurl.cc/RO2ROx
註3.〈購屋時期的儲蓄方法（含支出預算表）〉（KR075）：https://reurl.cc/EXmYZm
註4.〈利用財務槓桿，讓你一圓成家夢〉（KR069）：https://reurl.cc/QW2Nop
註5.〈教你規劃買房6步驟 ── 我的「機會成本」〉（KR073）：https://reurl.cc/mZpzVA
註6.〈買房頭期款怎麼來？（含存款計畫表）〉（KR094）：https://reurl.cc/eWpQ0R
註7.〈你以為的錢不是錢 ── 何謂「金錢」？〉（KR099）：https://reurl.cc/KX2qEe
註8.〈房子是送給未來自己的哆啦A夢撲滿〉（KR0100）：https://reurl.cc/eWpngM
