透過〈你以為的錢不是錢 ── 何謂「金錢」？〉（KR099）（註1），已經多少瞭解「錢」（貨幣）的真相，這篇我們接著來延伸進入「房地產」，這裡有些關鍵字，可先大致想想：「槓桿」、「貸款」、「資產」、「時間」、「購買力」、「鎖定」。

 

 

房價為何會漲？── 把房子當成撲滿

 

　　房價為何會看漲？一般大眾的想法通常是「炒作」，但其實總體的漲幅主要還是因為國家的經濟有成長，或貨幣的貶值而導致。在近20年來，經常是二者同時發生，因此各國的房價長期來看都是直線上升，且房價的上漲幅度往往更甚於貨幣貶值（換句話說就是通貨膨脹）與經濟成長。

 

　　再以更簡單的方式理解，可以將「房子」當一個「存錢的容器」，就跟撲滿的作用類似，不同的是，假設普通撲滿存了10年存滿了，打破它，發現總共存了10萬元，但是，10年前的10萬元買得到日常代步的中古老爺車，10年後的10萬元只能買部150cc的機車。

 

    但若「把錢存在名為房子的這個撲滿」呢？10年前透天買500萬，10年後價值1500萬。（此只為舉例，實際上近10多年來增值更多的比比皆是），原因在於，普通撲滿工廠可以無限製作、複製；但房子不能。蓋房子需要有土地，土地從核心到邊郊，蛋黃至蛋白，佔了一塊就是少了一塊，無法再生，因此價格會隨著時間而增長，當蛋白區的價格也起來時，不可能蛋黃區仍保持一樣的價格，當價格整體起來時，居住空間也不可能同以前的規格一樣。

 

    更進一步說，買房子並非一筆付清，而是貸款分期繳納的概念，那麼，買房對買方來說還具有槓桿功能的好處，如以貸款八成來看就是5倍槓桿，我只要備妥200萬即可購買1000萬房產。也許你會說，貸款有利息，而且怕升息，但也別忘了，在年年貨幣貶值的情況下，尤其近年通膨嚴重的程度更劇烈，真正的獲利反而來自於貸款，因為在你買房簽訂合約的「當下」，你已經將錢凝固在那個時間點上了，而你的負債（貸款）其實是隨著通膨而變得越來越薄，因貸款會隨著時間跟著貶值。試想，你貸款了800萬，30年，那麼，30年後的800萬還會是現在800萬的購買力嗎？還是讓人只有300萬的感覺？別忘了，房子除了自倍高槓桿特性，房貸利息也幾乎是所有借錢方式的最低利率了，而且能分20-40年攤還。稀缺性、保值、隨時間增值、高槓桿、利率低以及還款年限長等特性，這樣的撲滿，除了房子，還能上哪裡找？

 

 

是房奴？還是房屋主人？── 關於「生活品質」

    常常有種言論，認為房貸30年的長年限，叫做一輩子當房奴？如何定義？如以時間來形容其實有邏輯謬論。我們來試著釐清這樣的思考邏輯，為何現在的貸款的年限長？普遍來說，因為房價高、利率低，所以大家必須藉著這樣的長年限貸款才有辦法買房。但就是這個「才有辦法」令人詬病，然而請回到2、30年前，那時候即便房子總價沒有現在來得高，也沒有30年貸款，但是利率非常高，高到更讓人吃不消，有過那時候經歷的人，都知道當時買房的痛苦，甚至到了每個月捉襟見肘的程度。

 

 

    我們避免人云亦云，試著獨立思考。

    回到問題的原點：「買房有容易的嗎？」買房，從來沒有容易的，無論生在哪個世代，買房從來不容易，生活也從來都不簡單。所謂房奴為何？應該不是指揹著長年房貸的族群，因為他們擁有自己的家，可以自己做主，不需要看房東臉色，就算今日想要賣掉，也都可以換成現金，並且這個轉換比起存死錢更保值。所以，這是房奴嗎？還是房屋主人？

 

    ★ 請看下圖，台灣M2（廣義貨幣）與GDP（國內生產總值）的比值。M2/GDP實際衡量的是在全部經濟交易中，以貨幣為媒介進行交易的比重，總體上看，近年來的比值越來越大，代表經濟的貨幣化程度越高！

 

    換句話說，是物價、房價都漲太多嗎？還是因為貨幣累積發行上升形成貨幣貶值，因此造成「名目價格上漲」，再加上土地供給量下降、容積率法規問題等造成土地價格快速上升！請仔細看看這張圖！每次有危機事件發生時，全球政府都是靠快速發行貨幣（如消費卷，旅遊卷）來緩和危機，但事後就是貨幣貶值加快！房價大漲！這，就是房價上漲的真相！

 

(君鑑機構製圖)

    但這些是無解的事情。對於個人來說，只能先解燃眉之急，房子回歸到最基本的命題就是「居住」，從幾十年前喊的「居住正義」到現在，有什麼撼動？有什麼改變？都沒有，只有一個很現實的事實，在人類世界不停進步的腳程中，隨著時間的經濟成長與貨幣貶值的通貨膨脹，帶有不可複製、稀缺性質的土地與房地產，長期來說只會直線上漲。如果你始終沒有自住的房子，你一直等待不切實際的幻想，這個世界也不會此而停止轉動，你可以選擇不買房，也不想幫投資客接盤，那麼就只能選擇租房，幫房東或投資客繳房貸。而人一輩子都得居住，這時候再想想，究竟「揹房貸」比較像奴？抑或是「繳房租」比較像奴呢？

 

 

時間就是金錢：槓桿＋貸款＝房地產（資產）

 

　　從〈房價漲幅之下的貧富差距為何越拉越大？（含「資產差距」試算）〉（KR097）（註2）可以看得出來，其實就是「延遲享樂」，無論是以前或現在買房都需要靠個人努力，也都需要靠自己存錢，沒有辦法不勞而獲或者抱怨他人。房地產除了最重要的保護身家性命的「居住功能」，也具有保住身家財產「保值功能」。從（KR097）中看到小君和大鑑在同樣的起點上，因做出不同的選擇：有房與沒房（有產與無產）比較，可發現小君的資產日漸穩健成長，而無產的大鑑擁有的資產只有自己的薪水收入，卻又一直被通貨膨脹所傷害。假設他年薪百萬，但若一直不買房，房地產價格一直變高，同時他年薪的實質購買力又一直在下降，這雙向的不利因素，也許使得他原先能買得到透天，現在卻只能買公寓，原本買得到三房，後來卻只能買到兩房，原來買得到蛋黃，後來只能買到蛋白甚至蛋殼。

 

　　時間就是金錢（Time is Money），知識就是力量（Knowledge is Power），這些從古代哲人們留下來的至理名言，至今仍是金科玉律。瞭解貨幣本質與社會現象有助於判斷與規劃自己的財務計畫，時間雖不直接等同於金錢，但時間卻具有不可逆的特性，所以重要性不亞於金錢，且更甚於金錢。房地產的優勢是很穩定，可以當成保護自己的壁壘。時間同樣一分一秒流走，不同的卻是，你還有多少時間去計畫與準備，何時將自己的租金變成自己的貸款？將定期給別人錢繳房租，變成定期繳房貸存給未來的自己？光是把心力專注在這些人生計畫上，努力的時間都不夠用了，何來其他閒適時間抱怨呢？

 

 

    經濟學上的「菲利浦曲線」（Phillips Curve）（註3）指的是假設升息，通膨降下來，但失業率就升，因為不太可能要物價低廉，卻又要失業率低，所以要達到一個平衡點其實是很難的，央行的目標也是儘量要維持溫和通膨讓物價穩定，一方面又要讓失業率也是溫和自然的，這些都是一個複雜的組成，並非任何一個人、單位、組織、族群或政府就能輕易改變。

 

    還是回到原點，外在環境無法改變，我們只能盡力把握自己能把握的，對於個人來說，時間最寶貴，最儘量年輕的時候好好存錢，好好配置，好好先買一個房子，解決居住問題，安定下來，透過貸款，定期為自己存錢，也練習延遲享樂的習慣，無論如何，當這麼做時，所存下的每一分錢都是實質的「淨資產」。當別人把時間還花在抱怨時，也許你已經默默為自己存下更多更安穩的未來。

 

    人人都羨慕大雄有哆啦A夢這個好朋友，因為他的百寶袋裡無奇不有，有了各種神奇寶物，可以讓人不挨餓也不受凍。回到現實世界裡，雖然沒有哆啦A夢，但人人都可以立定自己的買房夢，買個「可以將貨幣購買力鎖住在當下價值的房地產」，透過時間、努力，必有回饋。

 

    ★ 安靜做自己，你將會發現，你位在天秤撐起的那一端。

 

 

 

 

 

 

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註1.「房價漲不是被炒高的，是貨幣貶值造成的」、「購買房地產的好處是，先鎖定住了當下的貨幣購買力。貸款30年，並不是當奴隸揹債務30年的概念，而是透過槓桿，繳出頭期，銀行借給你錢，協助把現在的購買力鎖住。比如現在買1,000萬的房子，代表你現在已經做了防禦性投資了，隨著時間當貨幣貶值時，也不怕薪資收入永遠追不上房價漲幅！精確地來說，很多人對於金錢的誤解都在於『保值』，認為不保值就是政府的責任，是建商、投資客的問題，是共犯結構，但其實，是沒有真正知曉，窮人一直變窮的真相是在於『貨幣的本質』。所有的現象與制度其實就像是遊戲規則，明白的人會與時間競跑，不明白的人，還是繼續緊緊守著現金，卻不明白，在每分每秒之間，只要多賣出了一間2,000萬的房子，這世界上就馬上又多生出了2,000萬元！但是這個房產，這個地段，是獨一無二的。隨著債務增加，貨幣就越來越多，借貸的同時便是創造貨幣，說到底，這其實就是現代信用的貨幣制度使然。」 〈你以為的錢不是錢 ── 何謂「金錢」？〉 ，君鑑機構《住宅經濟》（KR099），2022年7月：https://reurl.cc/yMkX4l

 

註2.〈房價漲幅之下的貧富差距為何越拉越大？（含「資產差距」試算）〉（KR097），君鑑機構《住宅經濟》（KR099），2022年7月：https://reurl.cc/kElQQb

 

註3. 「菲利浦曲線」（Phillips Curve）：https://reurl.cc/eOX76L

 

● 延伸閱讀

-〈先買車還是先買房？一念之擇在10年後差距數百萬！〉(KR093)，https://reurl.cc/V1LgDn。

-〈買房「可負擔性」問題如何解決？──論「城市化郊區」移動思維〉(KR095)，https://reurl.cc/aGVgaQ。

 

最後，請再看一次！這，就是房價上漲的真相！

(君鑑機構製圖)