利用財務槓桿,讓你一圓成家夢
Nov月 2019年 企劃部 - 許若菱
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  在公元前287-212年,有位著名的古希臘學者──阿基米德(Archimedes),他曾這麼說:給我一個支點,我就能移動地球。」(Give me a place to stand on, and I will move the Earth.

  當時有一艘大船在完工後,因為太重而無法搬運下水,阿基米德因為充分了解槓桿原理,所以製造了一個起重機,在眾人的圍觀下,輕鬆地用手轉動起重機,頃刻,無人能搬動的大船應聲下水。自此,當時的國王希倫二世(King Hieron II)就說阿基米德是世上最聰明的人:「只要是他說的都是對的」。

 今天不是來說故事或探究人類科學起源,而是討論關於「買房」最簡單的幾個行動與概念

    以現在的普遍情況來說,通常買房都是向銀行借貸資金,才能順利買房,也就是俗稱的「槓桿操作」。簡單來說,「槓桿」(Leverage Gearing)即「借錢」的概念

 

    為什麼需要進行財務槓桿呢?

    你可試想手上有200元,你以現金能購買的最高限度就是200元的商品,但店家若是刷卡,則能夠購買價格更大的商品。又比如200萬,也許你在中部能買到一間鄉下小套房;但若能夠適度運用槓桿,假設可向銀行借貸八成的資金,那麼你就能買到1000萬的蛋黃區公寓或蛋白區透天,這時候,你會有800萬的負債和房屋所有權之權益。差別在於,一個家庭很難共住在一個小套房,但透過適度的財務槓桿可以讓你家人住上原本負擔不起的房子。

    最重要的還是,目前除了房貸利率低於2%,也找不到其他的金融商品能夠讓你用這樣的利率來借錢了。進一步想,如果房子價值經過時間而增長,假設10%,原本你用現金購買的是200萬的套房,那等於你目前的資產變成220萬;但若你運用財務槓桿買了1000萬的房產,增長了10%,則你的房屋價值1100萬,銀行的貸款額度一樣是800萬,然而你的房產卻是從原先200萬的頭期款,增加到擁有300萬的價值,這就是「槓桿放大」的效應。

    以上是最基本的買房槓桿操作說明。如果有經驗的人會更清楚,正因為房貸低利率優惠,購屋者更應該好好把握此「優點」來幫自己實現買屋夢想。

 

    誠然,有人還是會說,因為無法預測房價的漲落,或者不想背負房貸影響生活品質,即使租金差不多等於房貸,還是租房子就好了。但還是得想清楚一件事情:

 

    「房租是『負的現金流』,就像扭開水龍頭,租金不斷流出且一去不回頭,只要你有居住的需求,就永不停止。然而,你付出的房貸卻是『正的現金流』,是一種你先跟人借錢買儲水設備,水雖然不斷地流,但是你的生財器具永遠在,房子就是隸屬於你的實實在在的資產。

 

以上要明白的有幾項:

  必須存有足夠的「頭期款」和負擔能力的評估。

  如果房租與房貸金額差距不大,長遠看來,繳房貸絕對是明智的選擇

  買房之後擔心房價漲跌?其實,當買房之後,繳房貸還款的同時,你距離負的現金流是有一個終點的,以當前看房價來衡量買便宜或買貴一點,都在其次,重點是房子是在你的負擔評估之內成形的,以及確實是你屬意的產品;可若是租屋,那麼,隨著時間通貨膨脹,租金只會漲不會降。

 

        簡而言之,同樣通膨效應下,房子價值隨之增長(自己的資產增加)或租金隨之增長(永遠賺給他人繳房貸);一個是自己隨心所欲的房子,一個是隨時看房東臉色。要明白,在台灣租房永遠都是要受制於他人且沒有保障的

 

  與其到了中年之後,考慮到退休乃至老年的生活,什麼都為時已晚,不如早點想通!房子,是居住需求的產品,所以務必回歸到他實際生活層面的屬性。而正因為房子不該拿來被炒作,所以囫圇吞棗和規劃不佳的產品更需要被認清,房子要能夠安心居住,就要找可靠的建商品牌和真正白紙黑字的保固

  甚至建設公司的資本額(是否為發展健全的企業)和過往建築實績都應該詳細了解。台灣的房價基本上都是以都市為中心,由核心往外圈層層擴散,都市內土地有限,單價趨高卻又要限制總價的方法只能拼命縮小坪數,故如何透過交通路網,舉凡只要半小時即可達市中心的舒適居所,將會是未來購屋方向,具有前瞻性的好選擇

    阿基米德因為想通了槓桿原理,所以人類的古典科技史邁進了一大步,而金融制度的各項發明,更使得人類世界更臻「完善與進步」。(*已想通的聰明人以時間為珍貴的機會成本而行動了,那你呢?

 

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註*:哈拉瑞(Harari):《人類大歷史:從野獸到扮演上帝》(Sapiens: A Brief History of Humankind),台北:遠見天下文化出版股份有限公司,2018。

 

節選相關段落

歷史上大多數時候,經濟規模並沒有太大的改變,全球產值會增加是因為人口成長,但是每人平均產值變動不大。然而過去五百年,每人年平均產值增大了將近二十倍,主因是資本主義的崛起。

在過去,金錢只能拿來換取『實際存在於當下』的物品,這對有能力但沒有資源的創業者非常不利。但是當人類發明了『信用』的概念以後,金錢便可以拿來『預支未來』。人們可以把錢放貸出去給一無所有的創業者,等對方未來事業有成以後再連本帶利歸還。這背後的基本假設是,人類「相信」未來的資源肯定會超過目前的資源。

在古代,人們並不相信『明天會更好』,當時的觀念是財富的總量有限,全球經濟這塊大餅只有固定大小。人們把商業當作零和遊戲,你的獲利意味著有人損失,所以賺大錢是罪惡,富人必須捐款作為贖罪。在這樣的普遍認知下,沒有人會願意發放大額信用貸款,經濟自然不會成長,這又讓人們倒果為因,以為經濟停滯才是常態。

隨著科學革命帶來關於『進步』的觀念,人們意識到自己對世界的認知很有限以後,開始相信透過地理發現、科技發明和組織發展,人類生產、貿易和財富的總量就能無止盡的提高。只要機制設置良好,全球這塊大餅就有變大的潛力。

資本主義的基本原則是:不論快樂、自由、甚至正義,都必須依賴於經濟的成長,經濟成長就是至善。它逐漸超越經濟的範疇,形成一套倫理,指導著我們該有怎樣的行為、該如何教育子女、該如何思考問題。

 

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