在公元前287-212年，有位著名的古希臘學者──阿基米德（Archimedes），他曾這麼說：「給我一個支點，我就能移動地球。」（Give me a place to stand on, and I will move the Earth.）

　　當時有一艘大船在完工後，因為太重而無法搬運下水，阿基米德因為充分了解槓桿原理，所以製造了一個起重機，在眾人的圍觀下，輕鬆地用手轉動起重機，頃刻，無人能搬動的大船應聲下水。自此，當時的國王希倫二世（King Hieron II）就說阿基米德是世上最聰明的人：「只要是他說的都是對的」。

　今天不是來說故事或探究人類科學起源，而是討論關於「買房」最簡單的幾個行動與概念：

    以現在的普遍情況來說，通常買房都是向銀行借貸資金，才能順利買房，也就是俗稱的「槓桿操作」。簡單來說，「槓桿」（Leverage 或 Gearing）即「借錢」的概念。

 

    為什麼需要進行財務槓桿呢？

    你可試想手上有200元，你以現金能購買的最高限度就是200元的商品，但店家若是刷卡，則能夠購買價格更大的商品。又比如200萬，也許你在中部能買到一間鄉下小套房；但若能夠適度運用槓桿，假設可向銀行借貸八成的資金，那麼你就能買到1000萬的蛋黃區公寓或蛋白區透天，這時候，你會有800萬的負債和房屋所有權之權益。差別在於，一個家庭很難共住在一個小套房，但透過適度的財務槓桿可以讓你家人住上原本負擔不起的房子。

    最重要的還是，目前除了房貸利率低於2%，也找不到其他的金融商品能夠讓你用這樣的利率來借錢了。進一步想，如果房子價值經過時間而增長，假設10%，原本你用現金購買的是200萬的套房，那等於你目前的資產變成220萬；但若你運用財務槓桿買了1000萬的房產，增長了10%，則你的房屋價值1100萬，銀行的貸款額度一樣是800萬，然而你的房產卻是從原先200萬的頭期款，增加到擁有300萬的價值，這就是「槓桿放大」的效應。

    以上是最基本的買房槓桿操作說明。如果有經驗的人會更清楚，正因為房貸低利率優惠，購屋者更應該好好把握此「優點」來幫自己實現買屋夢想。

 

    誠然，有人還是會說，因為無法預測房價的漲落，或者不想背負房貸影響生活品質，即使租金差不多等於房貸，還是租房子就好了。但還是得想清楚一件事情：

 

    「房租是『負的現金流』」，就像扭開水龍頭，租金不斷流出且一去不回頭，只要你有居住的需求，就永不停止。然而，你付出的「房貸卻是『正的現金流』」，是一種你先跟人借錢買儲水設備，水雖然不斷地流，但是你的生財器具永遠在，房子就是隸屬於你的實實在在的資產。

 

以上要明白的有幾項：

　　必須存有足夠的「頭期款」和負擔能力的評估。

　　如果房租與房貸金額差距不大，長遠看來，繳房貸絕對是明智的選擇。

　　買房之後擔心房價漲跌？其實，當買房之後，繳房貸還款的同時，你距離負的現金流是有一個終點的，以當前看房價來衡量買便宜或買貴一點，都在其次，重點是房子是在你的負擔評估之內成形的，以及確實是你屬意的產品；可若是租屋，那麼，隨著時間通貨膨脹，租金只會漲不會降。

 

        簡而言之，同樣通膨效應下，房子價值隨之增長（自己的資產增加）或租金隨之增長（永遠賺給他人繳房貸）；一個是自己隨心所欲的房子，一個是隨時看房東臉色。要明白，在台灣租房永遠都是要受制於他人且沒有保障的。

 

　　與其到了中年之後，考慮到退休乃至老年的生活，什麼都為時已晚，不如早點想通！房子，是居住需求的產品，所以務必回歸到他實際生活層面的屬性。而正因為房子不該拿來被炒作，所以囫圇吞棗和規劃不佳的產品更需要被認清，房子要能夠安心居住，就要找可靠的建商品牌和真正白紙黑字的保固。

　　甚至建設公司的資本額（是否為發展健全的企業）和過往建築實績都應該詳細了解。台灣的房價基本上都是以都市為中心，由核心往外圈層層擴散，都市內土地有限，單價趨高卻又要限制總價的方法只能拼命縮小坪數，故如何透過交通路網，舉凡只要半小時即可達市中心的舒適居所，將會是未來購屋方向，具有前瞻性的好選擇。

    阿基米德因為想通了槓桿原理，所以人類的古典科技史邁進了一大步，而金融制度的各項發明，更使得人類世界更臻「完善與進步」。（註*）已想通的聰明人以時間為珍貴的機會成本而行動了，那你呢？

 

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註*：哈拉瑞（Harari）：《人類大歷史：從野獸到扮演上帝》（Sapiens: A Brief History of Humankind），台北：遠見天下文化出版股份有限公司，2018。

 

【節選相關段落】

「歷史上大多數時候，經濟規模並沒有太大的改變，全球產值會增加是因為人口成長，但是每人平均產值變動不大。然而過去五百年，每人年平均產值增大了將近二十倍，主因是資本主義的崛起。」

「在過去，金錢只能拿來換取『實際存在於當下』的物品，這對有能力但沒有資源的創業者非常不利。但是當人類發明了『信用』的概念以後，金錢便可以拿來『預支未來』。人們可以把錢放貸出去給一無所有的創業者，等對方未來事業有成以後再連本帶利歸還。這背後的基本假設是，人類「相信」未來的資源肯定會超過目前的資源。」

「在古代，人們並不相信『明天會更好』，當時的觀念是財富的總量有限，全球經濟這塊大餅只有固定大小。人們把商業當作零和遊戲，你的獲利意味著有人損失，所以賺大錢是罪惡，富人必須捐款作為贖罪。在這樣的普遍認知下，沒有人會願意發放大額信用貸款，經濟自然不會成長，這又讓人們倒果為因，以為經濟停滯才是常態。」

「隨著科學革命帶來關於『進步』的觀念，人們意識到自己對世界的認知很有限以後，開始相信透過地理發現、科技發明和組織發展，人類生產、貿易和財富的總量就能無止盡的提高。只要機制設置良好，全球這塊大餅就有變大的潛力。」

「資本主義的基本原則是：不論快樂、自由、甚至正義，都必須依賴於經濟的成長，經濟成長就是至善。它逐漸超越經濟的範疇，形成一套倫理，指導著我們該有怎樣的行為、該如何教育子女、該如何思考問題。」