買方購屋前的5條功課 ── 買賣雙方的「永續性」思考
Apr月 2021年 企劃部 - 許若菱
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    關於選屋,其實與擇偶或買衣皆類同,每個人都有各自趨近的條件和喜歡的風格。但我們都知道,沒有百分之百完美的人事物,即使一般人的身材、顏值總不如明星亮眼,但只要能透過穿搭技巧善用風格,便可以增添個人的魅力。(比如:房子不在蛋黃區,但也可以布置得舒適又溫馨)

 

    知名服裝設計師山本耀司(Yamamoto Yōji)即認為他所設計的女裝,不在於讓男人看到後稱讚好美,而是要讓人由衷讚嘆這位女士是從哪裡冒出來的那種驚艷。重點還是,他並不認為只有昂貴才顯得高貴,而是選擇適合自己的,傾聽自己的內在聲音並忠於自己的選擇。這個選擇儘管可能是看不見什麼實質比較的,但這可以透過碰撞而反彈回來,才能更加了解自己想要的是什麼。

 

    以在中部的房子來說,差不多的價格,在74號內買2房,等於74號外買3房,如再快擴10分鐘路程則可以買一棟別墅;換句話說,以市中心為軸心,30-40分鐘的交通時間來看,每差10分鐘,大約就是「2房」、「3房」和「整棟透天」的差別(也是實際使用坪數約莫162250的差別)。

 

    同理可知,買房與買衣的價值並不是在於總價,因為這會取決於每個人的經濟負擔能力,這是在同一個預算區間裡的選擇問題。有些人怎樣都想住在最繁華的區塊,但在預算有限的情形之下,也許就得忍受一家人窩在實際使用坪數只有10多坪的空間裡;有些人則覺得繁華地段是假日才會去到的地方,白天大人上班,小孩上學,家就是個晚上回來可以好好休憩的地方,但空間要足夠全家人使用,要能不感壓迫而住得輕鬆愜意。

 

因此,買房不是是非題,而是選擇題。

重點還是:要買就要買自己真正信服並認同的東西!

 

 

賣方功課

    在房屋交易中的買賣雙方都得做功課。在賣方的立場上,其從推案到建築完成,必有其所遵循的策略與方式。雖然真正的內裡如何,買方不見得清楚明瞭,可通常會有一些發展方向是有跡可尋的。

 

    品牌之「合約承諾」、「歷史實績」與「口碑評價」通常是直接可見的重要參酌。以房屋產品來說,房子是要賣給消費者,賣方賺取合理的利潤,買方則是要久居安住的,然而台灣在房地產對賣方的品質要求這塊並不夠嚴格規範(1),因此「房屋糾紛」多以「房屋瑕疵」問題居多。

 

    企業想要恆常經營,通常會立定自己的準則,如KR083KR084文章提到的黃達夫醫師與和信醫院的故事。君鑑選擇走的也是一條「非大眾化」的路──一條自己選擇的道路。這條路,以「道德」為核心,以「實證」為基礎,並且希望透過「產品─房屋」來實現我們的品牌願景,形塑的過程是經過努力而簡化的,比如「免費10年防水保固」、「免費5年全棟保固」,看起來很簡單,但得經過凝練;它不能只是「紙上的一句話」,它是「一段過程」,「一段漫長的道路」,並且,它是終點而非起點。是我們走到了那個點上,接觸到了,經過試煉,覺得穩妥了,才能肯定的點。老子曾謂:「大道至簡」便是這般的道理

 

簡單就是力量,這個力量很直接。

給予消費者確實的承諾,比什麼都強而有力。

 

    「免費10年防水保固」,說它簡單嗎?它肯定不簡單!否則所有建商都會以此來打廣告做銷售了;而即使真的有建案以此做銷售,也請消費者別忘了檢視,這家公司是否具有夠久的時間經歷與實績考驗,才能確保這個保證是否經過了「實證」才喊出來的。

 

    由雜至簡,凡事往簡單處想,往認真處行,並永遠保持學習與改善的動能,就是力量。如同當今的世界趨勢,越來越重視環保和「永續性」(sustainability)(2)。所謂永續性可以是一種想法、一種生活系統的性質、一種生產方法或一種生活方式。(3)這個概念若放在蓋房上來說也很相符,為什麼呢?試想,好的利益應該是建築在買賣雙方都取得一種平衡的共好上,並且同時兼顧到土地與環境之永續的可能(房子一旦蓋了,就要把它蓋好)。然而有種貪利,是貪在利己、貪短期,看著別人那麼做也賺錢,因此連最該要保證安全無虞的房子都只求賺快錢,而罔顧消費者的身家性命,不在乎文化與道德資產的崩潰。房子若蓋得差,將造成買住的人痛苦遺憾;瑕疵住屋一旦建成,也會產生長久難解的問題,如果多些這樣的企業,那個整個國家還有再升級進步的可能嗎?即便遇到土地飆漲、建材與工資皆漲等成本上疊之挑戰,也並不代表賣方就該選擇捷徑,辜負消費者的信任。有時候,我們自認的別無選擇,但或許只是下意識的忽略另一條很艱難,得長期才能見到曙光的路。它也許滿布荊棘,不確定性極高,罕有人行,卻也不見得不能行。

 

    辛苦點,總能行。

 

    永續性這個名稱源自拉丁文sustineretenere,持有;sub,在下面)。Sustain可以表示「維持」,「支持」,「堅持」或「忍受」。(4往往決定一家公司成就的,就是敢不敢對自己有所期許,不因現實而屈就,擁有別人搶不走的志氣。這必須經由一個「堅定的策略」,形成一種「工作塑造」(job crafting),當我們把自己的工作連結更崇高的目的,尤其以他人為中心的目的,重新框架(reframing)我們的工作,就能讓自己的生活更美好,造福更多人。5

 

 

買方功課

    對買方來說,重要的當然是所謂的CP值。然而買房子的CP值體現在哪裡?看的是「短期」或「長期」?「價格」或「價值」?房子是「消耗品」或「耐久財」?這種種考量都是看個人的選擇,因為對買方最有利的永遠是靠自己勤做功課,而非只聽它人的言論。

    以下有「5條建議」可以提供給消費者作為「購屋前的自我檢視與參考」:

 

1)你購買的東西必須是你真正了解的東西

2)從所有者(長久而言的方方面面)的角度做出衡量與決定

3)抱有理智誠實(intellectual honesty的態度

4)讓你的領悟與理智來主導判斷與選擇

5)真正無悔的選擇,不僅在於你了解得多少,而在於你了解的東西是正確的

 

    這或許是有點難度的,但只能說我們儘量練習自己發現客觀事實的能力。儘量不要透過片面的或二手訊息,而是經過自己親自了解、深思熟慮,篩選再濾出。這種思考模式和練習很推薦《窮查理的普通常識》當作更進一步的理解。(6)可以說「誠實面對真相就是智慧」,但重點是「自己去發現真相」

 

    在買賣的溝通交流之中,買方都可以儘量丟出「為什麼」,因為這是基本權益,賣方也應該把所有原因講清楚。比如有多少戶就說多少戶數可選,不需要押樓層或戶別,好的產品並不需要依靠遮遮掩掩來銷售。而應經由買方的「主動」覺察、釐析、判斷,並做出綜合評估與考量後的抉擇。

 

    買房子與買衣服不太一樣的是,衣服再如何昂貴也總有反悔的空間與限度,但買房也許就是人生一兩次,須同時兼及內外考量:價格、價值、需求、用途、長期、短期、品質、位址、交通、家庭……在一個框架內外,在一個個人需求與建商品牌選擇間衡量,懂得自己要什麼,領悟適合自己(與家人)的是什麼。如同選擇人生伴侶,都不是兒戲,都需要看得長遠,看出「長遠價值」。

 

 

結論

    這個題目的發想來自於這一段話的思考:

 

In the face of so much oversupply, is “new” still such a positively charged word as it used to be? Or is good-quality slow design that can be repaired, modified or used second-hand actually the better option?7

 

    這篇文章是圍繞著「永續性─可持續性」作為探討主題,從設計家具這項產業本身,論及審美、環保、再至公司品牌與產品發展等。如同房子,推案很多,但如多瑕疵濫造,待建成後發現問題,房子能夠像衣服或家具一樣容易丟棄嗎?與其如此,消費者是否須謹慎選擇可靠的產品更具效益?實際上並不存在100%可持續的可解決方案與100%完美的產品,因此對於買賣雙方而言,很多決策標準都是一項艱鉅的任務,消費者必須學會權衡利弊

 

    企業在可持續商業實踐方面必須要面對兩個方面的挑戰,尤其是在必須說服消費者的行業中。一方面,他們必須在事物的生產方面接受可持續性的複雜性,並「使之透明化」;另一方面,他們必須「簡化複雜性」,以便可以「有效地傳達自己的答案和解決方案」。因為說實話:有多少人真正閱讀和理解可持續發展報告?如果兩個過程都沒有透明度,就不會有可信度。8)這樣的討論,不僅針對產品本身,更可延至社會標準與生活方式的層面。

 

    扣回到買房子的事物本質想,想擁有自己的住所便是想追求美好的生活,那麼還有什麼比安居更重要的?還有什麼比生活本身更重要的嗎?房子應該是一個「生命經濟」型的產品,不應該很快被丟棄,也必須為下一代帶來利益。(註9)一直換新有意義嗎?買到不好的再換?房子不像家具容易換新,房子應該是「耐久財」,須經過一個作功課(複雜、繁複)的過程,才能得到簡單(簡化)的選擇與結論。

 

 

  「好的公司」本身已是「過濾器」

但仍須透過消費者的仔細閱讀、理解加上足夠的透明度才具有可信度。

 

    人生中的大事和大筆金額之決定,如能簡化複雜性──交給你足夠了解且能夠信任的可靠品牌,便不需要擔心了。

 

    記得,無悔的選擇不僅在於你了解得多少,而在於你了解的東西是正確的。以上5條買方功課提供給消費者作為購屋前的自我審視與參考喔。

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1.「長期防水觀念──防水保固10年」,這在日本國內是普遍的,也是其業界採用之基本要求。他們從1996年國土交通省開始發布《住宅の品質確保の促進等に関する法律》(促進住房質量),並逐步建立起「住宅瑕疵的擔保責任制度」。詳參:〈為什麼大多建商難以承諾「長期防水保固」?〉(KR085)

 

2.永續性,(英語:sustainability),也稱可持續性,是人們在滿足人類需求與未來發展時,在資源開發、投資方向、技術發展和制度變革中保持環境平衡與和諧的過程。詳見:https://reurl.cc/dV9n4q

 

3.天然資源的使用必須控制在一個能夠還原的速度,人類生活才能具有永續性。然而,現在有明確的科學證據表明,人類的生活無法維持,人類需要以集體地減少自然資源的利用,將其消耗速度減少至一個永續的限度內。詳見:https://reurl.cc/V37zV6

 

4.理念不只需要決心,更重要的還是實踐,持續地堅持。「sustain(V.)https://www.etymonline.com/word/sustain

 

5.珍.達頓(Jane E. Dutton)、艾美.瑞斯尼斯基(Amy Wrzesniewski):〈從工作塑造中,看見更多可能〉(What Job Crafting Looks Like),《哈佛商業評論》(全球繁體中文版),2020629日。數位版文章詳見:https://reurl.cc/xgoorb

 

6.如果能夠將一堆模型的知識組合起來,回答一個又一個為什麼,就能夠更周延的思考;同理,如果告訴人們事情的時候,都能告知原因,對方就能更深刻理解你說的話,也會更重視、更聽從你的話。就算他們不能理解真正的理由,也比較願意合作。115。更多詳見:Charles T. Munger著,李彔譯:《窮查理的普通常識(增修版):巴菲特50年智慧合夥人查理.蒙格的人生哲學》,台北:商業週刊出版社,20194月。

 

7.We don't need easy answers〉,設計師Jeannette Altherr與設計趨勢研究員Frank A. Reinhardt之間將「可持續性」問題的複雜性視為對設計師、公司和消費者的挑戰,並表明尋找解決方案的關鍵在於「整體思維」。全文詳見:https://reurl.cc/R68QdZ

 

8.消費者喜歡完美、簡單的解決方案,然而實際上不存在100%完美的商品,即便政府法規也沒有強制規定建商須要對消費者作出長期的保固規範,但總有願意伸出脖子的企業,他們願意由自身做起,堅持並不中斷持續改善的努力!I think “process” is the key word here. A process takes time and experience.」(「過程」是這裡的關鍵詞。一個過程需要「時間」和「經驗」。We don't need easy answershttps://reurl.cc/R68QdZ

 

9.法國思想家雅克‧阿塔利(Jacques Attali和日商迅銷集團(Fast Retailing Co., Ltd.,ファーストリテイリング)董事長、總裁兼CEO柳井正的對談〈通往正向發展的世界之路〉Our path to a positive world提到「追求永續發展是很要緊的。但是,僅有這些是不夠的。我們同時不能忽視社會性問題、民主主義問題,或政治帶來的其他問題。勞動者是否得到完善的待遇?對待少數人的方式是否有錯?永續發展的社會所要求的,不只是在生態學方面,還必須在經濟及政治方面也能正確地運作。同時,目前的社會是否考慮到下一代的利益。我把這樣的社會稱作『正向社會』。」「利他主義式解決問題的原動力。」「擁有傳達自身價值觀的能力與立場的企業,將可成為正向社會的領導者並帶動社會發展。這應該是今後明顯的趨勢,而這樣的企業就是正向企業。今後企業必須以利他主義作為企業姿態的中心,並在企業活動中承擔起這些責任。」2021迅銷集團永續年報》(Fast Retailing Sustainability Report 2021)全文見:https://reurl.cc/mqAWgj

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