為什麼大多建商難以承諾「長期防水保固」?
Mar月 2021年 企劃部 - 許若菱
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    「房子」是耐久財,也是一個需要「時間」和「天災」考驗的產品。它需要能「遮風」、「抗震」、「防颱」,也必須能夠「蔽雨」。依據現行的法規對新屋僅要求1年的防水保固,所以建商一般並沒有做好防水的誘因與壓力,因此漏水問題與糾紛也因此層出不窮。1

 

國內

    根據內政部的「不動產資訊平台」統計,漏水問題」,長期佔據國內主要的房屋糾紛之首2),換句話說,漏水問題是檢視「房屋品質」最重要的因素。由於現行房屋制式合約大多都是寫1年,但當驗屋交屋後,往往都會進行設計、裝潢、添購家具家電等,皆布置好後才搬遷住入,往往一年之間一晃而過,因此,所有實際買過房子,有自住經驗的人,應都能感受所謂的防水1年的保固,有像是沒有一樣。

 

    換個產品來看,車子可以說是次於房子的高價產品。以國內現行的新車保固制度來看,都有3年的基本維修保固,更遑論其他零件或項目也許有更長期的保固時間。車子的保固時間比房子還長,其實不太合理,因新屋比新車貴上許多,也許每個人一輩子省吃儉用也只能買換12間房,但價格高的房子防水保固卻只有短短1年;再者,車子是每天在路上跑的工具,卻能至少保固到3年,反觀建築起來屹立不搖的房子,其防水保固期卻遠比新車保固時間還要短上許多。

 

 

國外

    承上述可知,防水工程對於建築房子來說,幾乎是最重要的要素之一。我們在找尋國內相關防水工程研究的過程中發現鄰近國家,如日本便推行了「防水保固10年」這樣的「長期防水觀念」,這在日本國內是普遍的,也是其業界採用之基本要求。他們從1996年國土交通省開始發布《住宅の品質確保の促進等に関する法律》(促進住房質量),並逐步建立起「住宅瑕疵的擔保責任制度」。3

  在日本來說,其對新建工程之防水保固一般均要求在10年以上(目前已有20年以上之實例),從這方面來看,日本對於消費者的安全住居部分是比較重視且給予保障的。在台灣,雖然沒有《品確法》之制定對建設業者產生規範,沒辦法給予買受者產生保護原則,但是,還是有自識和自律的建商,願意主動對消費者提出更長期的防水保固,作為給予消費者「品質保證」的選項選擇。

 

 

難處

    回到問題的源頭,為什麼在國內的「房屋瑕疵擔保責任」和「防水保固」這麼少見?因為有幾點難處:以房屋建設工程來說,好的「防水設計」絕非只是在結構體上鋪上一層所謂的「防水層」,而是除了有好的材料,正確的施工及收頭外,更要考量諸多因素:對建築物所在的環境因素、建築物用途性能之差異、施工技術等對結構體、樓板等之不同方法的構成,還有對工期、工程費用之規劃等皆加以重視。關於建築物的防水技術研究,內政部建築研究所曾經委託國立高雄第一科技大學的學者們做出相關研究成果。4所有技術性的問題,均需在設計之階段即作詳密的規劃和對應與檢討,這點得有清楚認知,好的工程團隊會明白「該省的建材成本絕對不會省」、「該等待的等待時間絕對不能趕」、「該嚴謹的作業管理必定確實監督」,因為蓋房子無法輕易重來,因此從一開始的每一步就要好好蓋。

 

  此外,房子的交易方式往往是一分錢一分貨,交屋後則銀貨兩訖;但難處就在「房子是需要時間檢驗的產品」,因此,這樣性質的產品就不該只是當下的兩清,而應該延長後續的責任擔保與持續的修繕服務;然而在法規沒有強制的狀況下,必須是賣方自發的信念、使命感、責任感與同理心,才有辦法承擔對消費者的長期保固。

 

  最難的是,保固不應也不能只是一句銷售口號,後續的落實會是最重要的,那務必得組織一個堅實的團隊和嚴密管理才有辦法確實執行。因此,若要檢視每一句買賣承諾的真實程度與否,應該想辦法儘量確認該公司的服務內容與品牌歷史。也就是喊出來是一件事,但有沒有「做到」或「做好」,也必須好好被探查與檢視。(例如確認該公司成立時間、過往實績、資本額和經營狀況等;其次可從各方管道查詢和探問各種售後保固的修繕與服務等實際評價,以越詳實的資訊作出越客觀的綜合考量

 

 

過程

  實在的建商,只有在經年累月的不停試錯中,累積和淬鍊出更長久的經營里程,才有辦法慢慢把承諾的份量增加,而非一開始就能說出自己也不能確定的話,這必須是一段漫長過程。並且未免事後處理漏水保固的困擾與法律約束,自然在規劃設計與施工管理中的各階段,即用心且慎重地從事防水工程之施作,如此一來,品質自然得以確保。

 

  最後,買房子切莫忘記的思量即是:安全永遠第一!以及不要超出自己的負擔能力。選擇了品質可靠和長期保固的房子,可以免去許多後續的煩惱。房子既能保值增值,自己的時間也寶貴,買房安心,沒了後續的困擾,餘下的時間可以為自己的人生創建更多的價值。

 

 

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1. 莊漢松:〈新屋防水保固比新車還短!哪有居住正義〉,《好房網News》,201367日。「確保居住品質,乃是推動居住正義,目前最應也最能實現的優先選項……對於確保房屋品質方面,政府還有很大的施政空間。……(房屋)東敲西打,南塗北補,一修再修,防不勝防,不僅影響居住的品質也降低房屋的價值,甚至醜化市容。」全文詳見:https://reurl.cc/DvoxkN

2. 內政部「不動產平台」可查詢每一季的「房屋糾紛」項目與件數:https://pip.moi.gov.tw/V3/G/SCRG0502.aspx

3. 日本「國土交通省」《住宅の品質確保の促進等に関する法律》,詳見:https://reurl.cc/6yQXKd  PDF檔:https://www.mlit.go.jp/common/000052921.pdf

4. 內政部建築研究所委託研究報告:《建築物防水設計技術建立之研究》20201612月。研究主持人:許鎧麟(日本東京大學土木工學博士);協同主持人:張朝順(中興大學土木工程博士)、張秉銓(日本東京首都大學建築工學博士)。成果報告全文詳見:https://reurl.cc/ra6kyb

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