何時適合買房?由總體經濟(大環境)到個體經濟(小個人)的房市觀察與分析(下)
Nov月 2019年 企劃部 - 許若菱
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〈何時適合買房?由總體經濟(大環境)到個體經濟(小個人)的房市觀察與分析〉(上)

 

五、房價可能指數

以現在的剛性需求來看,房貸利率維持在低檔,是首購族甚或是中產階級可慶幸之處。每個月差幾千塊至上萬塊,絕對很有感,大家買房都是捏緊褲袋過生活的。而房價到底有沒有漲?我們以「國泰房價指數」放一個長線(2000年Q1至2019年Q2,19年間)來看:

 

  房價在2008年爆發金融海嘯,全球實施多波量化寬鬆措施,促使利率大幅下降。台灣2008年的房貸利率還維持在2.5%以上,隔年利率卻瞬間陡降,至2009年直接跌破2%,且長達10年,甚至一路下探至今1.6%。而也就是房貸利率從2000年的7%左右下降至2003年的2.2%左右,台灣房價不斷攀升,期間部分地區因2016房地合一稅而下降修正,但後事看來也是小起伏,近兩年來持續緩升至今。

  關於房價可能指數,可參酌「信義房價指數」(代表中古屋)和「國泰房價指數」(代表預售屋))。數據可參考「內政部不動產資訊平台-價格指標」(https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx)和「財經M平方」提供的「台灣-貸款負擔率vs.購置住宅貸款違約率」(https://reurl.cc/YlEa2X),每一季都有報告產出,有區域範圍涵蓋全台各地區和六都各自的指數樣本。

  此中,能觀察到的訊息是,房價依舊隨著時間而攀漲,尤其是房貸低利率的時代,造就了投資客大熱和房地產業的盛況,然而直至奢侈稅乃至房地合一稅下來,依舊是緩漲;如果是尋求自住的族群,真的必須好好觀察及思考,或者問問和看看身邊房子買在何時的親友,其置產時的入手價格與現今的房屋條件與價格的落差,以及資產因時間流逝而產生的效益如何?實際的情況就是,房子隨著時間流逝產生幾種傾向:價格越來越貴、空間越來越小和地段越來越偏。其實現在在業界,這幾年土地的價格不斷在漲價,土地成本佔了房價的最大宗,其他建築事業的相關人事與原物料等成本也都節節攀升。所以說,如果是要等到房價崩盤,是不可能的。只要想想,台中市有可能回到一坪8萬嗎?不可能!甚至18萬都很難了;或許目前還有,在邊陲。

 

六、租金指數

  根據內政部統計資料分析,「租金指數」(https://reurl.cc/e5zKbx已經連續56個月上揚,其中,98年8月到103年8月間的5年,租金指數僅增加約2.5%,但從103年8月至今年8月的5年之內,租金指數又從98.43%上升為102.84%,增加4.41%,增長將近77%。至於全國住宅價格指數,已自103年Q1的94.03%、攀升到108年Q1為101.09%,這5年來增幅達7.06%,從「租金指數」與「住宅價格指數」作分析,顯見租金與房價逐年雙雙快速上揚。鄉林不動產研究室表示,從內政部不動產資訊平台統計資訊的房貸統計表資訊來看,以年齡別(流量)進行分析,自去年Q3到今年Q2的最近一年內,申請購屋貸款以30-40歲青壯族群合計佔34.7%,是當前購屋主力客層。其次則是40-50歲中年換屋族,佔30%,顯見去年下半年到今年上半年的購屋族群,30至50歲就佔65%另50-60歲熟齡者,由於多數人已有房子,所以另行置產或投資,他們在房貸比重佔16.2%。而20-30歲剛進職場,與家人同住,雖未存到購屋資金,但可能由父母親幫忙出資頭期款,剩餘款項交給年輕人自己付貸款,這類年輕購屋族群約佔14%。詳見《工商時報》〈租金指數一路上揚 推升購屋意願〉:(https://reurl.cc/Rdq339

  其實,由「租金指數創新高」可以知曉的是:年輕人從買不起到快租不起了!租金連續上漲56個月,等於一個人從大學開始讀畢業也還不及56個月,56個月再加個一季就5年了。況且在外租房子,可能遇到差勁的房東,可能自己布置好了又要被迫搬家,只能看人臉色。如果在市區想要租到條件好的房子,月租既不便宜也不好租。

 

七、「消費者物價指數」(Consumer Price Index,縮寫作CPI)(註1)

  從「行政院主計處」可見「消費者物價指數」(https://reurl.cc/31XVr9)長期看來是一路向上。這也是為什麼大家總是覺得錢越來越薄的感覺,以前的百元好像現在的千元,一張鈔票很輕易地在頃刻之間就花光了;而且物價一旦漲了就很難回跌,心累的是,薪資成長的幅度遠遠追不上物價上漲速度。房屋租金和CPI皆如此,易漲難跌。在這物價上漲的年代,房地產在某些地區,如台北市雖向下修正,但要期待總體大跌是「不切實際」的,因為目前將持續處於低利環境、游資充斥,加上土地是稀缺性的有限資源,房價長期來看仍是向上走,只是走得緩,但仍舊向上。

 

八、「低度使用(用電)住宅(作為檢視「空屋率」的數據)(註

  從上頭一路分析各項與房地產息息相關的指數下來,我們可以再來看一個關於很多房地產的空頭族群們提出的「空屋率」議題。所謂「空屋率」絕對不是看他有沒有點燈這樣的可笑說法,在「內政部不動產」資訊平台中便有每一年度的「低度使用(用電)住宅」的調查報告(https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0104.aspx)。

  我們從最近期的2017年(106年度)的總結報告書可見:97年至106年度低度使用(用電)住宅比例折線圖, 低度使用(用電)住宅比例由97年度的11.52%逐漸降低至100年度的10.15%,101年度上升至10.63%,102 年度緩降至10.50%,103年亦緩降至10.30%,104年則緩升至10.35%,105、106 年度則緩降至10.22%、10.12%。

  總結來說:從98年開始做的調查,現在最新數字是106年度,是歷史新低!所以新聞節目上常在說「空屋率很高」?完全是錯誤訊息!實際上從內政部的調查顯示目前的空屋率是歷史上最低的時候。

  接著,再來看空屋率集中在哪裡?答案是:「金門。」

  金門空屋率為什麼那麼高?很輕易能想到,因為就業的問題,金門的年輕人也許到台灣找工作,也許到廈門找工作,所以老房子就空在那邊放著。那麼,台灣哪裡的空屋率最低?台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市。跟什麼有關係?跟都市化有關,也跟就業率、就業環境有關,這幾個地區都有科學園區,因此大家都往有工作機會的都市集中。

  空屋率高的除了金門縣,再來是連江縣、宜蘭縣、嘉義縣和雲林縣。這些地區的年輕人也會因為家鄉較沒有好的工作機會而到大都市工作。

  所以當電視節目裡的名嘴來賓們,總是在說空屋率,甚或少子化的問題時,有真正回到源頭去考察事理嗎?少子化又是另一個問題,牽涉到人口數和家戶數的問題,如果說過去的時代是一戶家庭人口數較多人,現今則大多以小家庭人口數為主要的生活型態,又如何能夠去講少子化就會讓房子沒人買而致房價崩?很多說法都太過於天馬行空,如果沒有去探究細節,那都是不切實際的。比如,說空屋率很高,那麼,金門的空屋率最高,有人會想去救金門的空屋率嗎?而六都的空屋率明明是最低的,卻又成為人云亦云者欲打房的對象?豈不矛盾哉?

 

九、結論:「房屋購買力

  上述理絡,如可耐心閱讀與理解,應該就能夠抱持一種比較理性平和的真切態度去了解現今房地產市場的大致輪廓。從各項數據看,現在不論是房市買氣,或建商推案信心均明顯回溫。老實說,如果今日你年紀尚輕,就建議及早規劃買房,畢竟,時間就是金錢,不管是從房價的攀升、貨幣的通膨或者你的人生貸款年限來說,總是早點努力付出,早點收穫甜美成果

  或者夫妻二人工作穩定,可合力負擔房貸,假設住在台中市的蛋黃區大樓,兩房至三房,一個月2.5萬-3.5萬,其實就等於付房貸。猶記得,幾年前台中市蛋黃區的價格一坪1X開頭,後來2X開頭,現在3X開頭,再上看4X開頭(不是豪宅,是一般宅),現在的狀況就是如此。所以,你得及早想清楚,用你的時間去撐你的房價。如同保險越年輕買越便宜(新生兒最便宜,年紀越長越昂貴)。在最該努力的時刻打拚,絕對是值得的房價在漲,你的身價與能力也會漲。但若沒有及早規劃,即使你覺得等你存夠了錢,也許你已多增加了10歲20歲,屆時你要再貸款20年、30年,再加上通膨速度,無論是以個人自身的青春或者貨幣貶值的速度而言,都是與房價呈現反方向的拉力在偏離的。

  很多還未想清楚,未付諸行動的人,總是會想像買一個房子貸款30年不動,但其實,有過買房經驗的人會明瞭,中間通常會經過「換屋」過程,也許因為工作轉換、也許因為孩子長大了的關係,或者其他的人生變動,這些都是我們無法事先預料得到的,但這些都會讓我們有機會換房。換房通常是這樣的:先有房才能有個好基礎換房,換房也通常比什麼都沒有的基礎下,來得容易購入條件更好的房子。這部分請看: 〈張金鶚教授看跌也要買,擁房再換房。那你呢?〉(KR059) 一文。

  房貸低利率與30年房貸,加上現在的許多房貸優惠貸款配套,都可以說是目前銀行給予購屋族的方便,這也是為什麼市場呈現的房價走勢仍是上漲的情況。由於貸款成數高,購屋門檻變得相對較以前容易;利率低,故較能負擔每個月的房貸,相對地可以說是購買力增加」,如果到後面比較有能力時,也可做提前還款調整。但重點是必須「先求有再求好」,要確定自己有「相符的條件」與「可負擔能力」。繳交房貸可以當作「自律存錢」,激發自己更積極努力,培養和運作「理財能力」,且房子除了自住的安穩,毋須煩惱居處這個問題之外,還是一個屬於你自身的「實體資產」。所以,如能理解這些道理,便會發現,越有錢的人,越會跟銀行往來,這些觀念其實都是必須清楚認知的基本能力與知識。

  先苦後甘絕對是人生所有歷練過程中的不變道理。未來總是有很多變化,絕對不是現在模擬一個概括就能夠一紙畫盡的。數字會造成盲點,其實只要想通了,踏實面對;你未來的能力,絕對會解決你未來的問題,前提是「你要不要開始」。

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註1.「消費者物價指數」(Consumer Price Index,縮寫作CPI;亦稱居民消費價格指數),在經濟學上,是反映與居民生活有關的產品及勞務價格統計出來的物價變動指標,以百分比變化為表達形式。它是衡量通貨膨脹的主要指標之一。一般定義超過3%為通貨膨脹,超過5%就是比較嚴重的通貨膨脹。CPI往往是市場經濟活動與政府貨幣政策的一個重要參考指標。CPI穩定、就業充分及GDP增長往往是最重要的社會經濟目標。如果消費者物價指數升幅過大,表明通脹已經成為經濟不穩定因素,國家會有緊縮貨幣政策和財政政策的風險,從而造成經濟前景不明朗。因此,該指數過高的升幅往往不被市場歡迎。可用的手段有加息、緊縮銀根、採取穩健的財政政策、增加生產、平抑物價等。詳解請見:https://reurl.cc/8lvmnj

 

註2. 「低度使用(用電)住宅」為政府利用房屋稅籍資料與台電用電資料,將每年1112月平均用電度數低於60度的住宅,界定為低度使用(用電)住宅,也就是俗稱的「空屋」;全國低度使用(用電)住宅宅數占全國房屋稅籍住宅類數量,則是「空屋率」。

 

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