張金鶚教授看跌也要買,擁房再換房。那你呢?
Jun月 2019年 企劃部 - 許若菱
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看跌學者自擁房

    在〈看跌也要買 張金鶚以房養老退休計畫曝光〉註1)報導中,張教授說:「『換屋』行為並無關房市是否景氣及進場購屋時機。因為換屋是『有買、有賣』,不論景氣是好或壞都能彼此相互抵消,不應被扭曲只有買屋!我可以理解業者或有些媒體藉此炒作的目的,但希望社會大眾不要被誤導鼓勵大家進場!」然而,「能換屋」的前提便是「既有屋」,如何說明「換屋」與「買屋」不同?又,如何說是相互抵消?此為悖論。何以如此說?

    首先,發話要人目前不進場買房者,但卻是早已擁房(有屋)者,其次,「換屋」即是「先有屋」,「換屋」乃是「有屋可換」。有買才有賣,換言之,「沒有屋,永遠沒得換」。「能買新」是因為「賣掉舊」(甚至還沒賣舊便可買新);然則,新的買價,即便覺得不合理,但因為「負擔得起、想要的就是那一戶,除了恐怕被買走,而既然要享受退休,當然愈早換愈舒服。」由上述可知,誰都不能「預測」再等多久房價能下修?(包括張教授自己因「等不到」,但「怕被買走」,為了「生活舒適」,還是「買」了)的確,各地區的房價會受到房屋所在區域、發展、市場和環境、各種類型而導致有不同價格,轉而一想,各地的房價是漲是降又如何能夠一概而論?如果因怕等不到「那個時候」且「又恐被買走」而買,但那終究是因為有能力能夠「負擔得起」,也就是發出如此言論的人還有能力買,但是那些「曾經有能力」(或及早努力和規劃)即能買的年輕人,一直聽信這類言論而未買房的年輕人,如今更有能力了嗎?比起這類消極和仇視某些對象的言論,應該是多鼓勵買方趁年輕及早做好買房規劃才是對社會有助益的。(註2

    以「換屋」行為來合理買屋行為,言行也是有矛盾的。想要住更新的、更好的,更能享受退休生活的房子。經時間推移而穩定調升的各種物價與成本,新房屋的價格必然會比舊房屋的價格更高(土地成本、新建成本、營運成本),然而舊房屋也會隨著新房屋的價格而跟著提升舊房的價格,這自然是不可移動和不可再生的土地和區位等因素所產生的價值。(註3

    如果張教授今日覺得以「不合理」的價錢買新屋,但其將以「?」的價錢賣出舊屋呢?這「?」部分,是否也「不合理」?或者是否也能打折再賣出?(如其言論,房價該打七折)況且,張教授的狀況是未賣房前,已有能力先購買新房。在一個同樣的市場下,有買、有賣,照理說,賣舊屋的價格會比舊時取得的價值增高許多?至少符合目前的市場行情?帶來了歷經時間推移而累積的增值效應?為何這部分付之闕如,缺而不論?(張教授願意自己的舊屋打七折價售出嗎?)

    每個人的人生,重要的東西有很多,最重要的就是「時間」。它無所不在,影響著人一生中許多重大規劃與進程,「時間的因素」在買房規劃這件事情上,影響在:(1)人類生年(歲數)有限(早規劃、早踏實、早成家立業、早享受)、(2)喜歡的房子怕錯過(錯過難再複製,同樣預算下,因土地資源有限,得不斷往外邊移動)、(3)貨幣貶值(存款、頭期款被通膨吃掉,房價持續攀升)。越等待,越貧窮;等待不會讓人富有,不要等待外在環境的改變,亦不要期待政府的政策(況且政策影響所及往往也不止有單一面),我們從來無法指望改變的就是他人,我們能夠掌握的只有自己,而且立即。

 

    復次,報導引述:

張金鶚也完整闡述其「以房退休養老」觀念:一、這輩子錢財這輩子花完、好好享受居住品質,不當下流老人。二、願將新房子捐給社福機構換取照護服務,而非只向銀行換錢。三、老年人有了居家照護服務,可完成「在宅老化」的心願。

不管是不是這輩子錢財這輩子花完,或者不當下流老人,或是想要在宅老化等等,都存在著個體有無後代子女的考量(張教授無子女)。膝下無子者,可以把話說得輕鬆,也設定得很理想。但社會上大多養兒育女者,之所以努力想要拼存一個屋子,就是想要一家人可以在一個屬於自己的家宅裡,有安全感、歸屬感,有依靠、有凝聚、有夢想、有拼搏,有更多的安心與踏實,去發展和實現更多的夢想。房事一日不安定,只是被動消極地等待房價下降,賭上的是自己一再消逝的寶貴青春,房價上升或想要的環境與地段一再錯過的等待浪費,如此而已。或許對於努力但是本錢稍雄厚的人還經得起如此等待,但對一般人,根本經不起如此的等待風險。

    「居住正義」的口號,立意是良善。但知,世界上有萬萬種人,每個人都得努力工作、努力討生活才能得到自己辛勤而得來的獲益和成果。每個人都「想要」有房,但這不能跟每個人都「應該」有房混為一談。「想要!」很簡單,努力賺錢、存錢。「負擔不起?」那是藉口,不必眼高手低,有了想法,就從負擔得起的開始找。會喊這個社會不公平的,便是不夠了解這個世界,宇宙之始,每個生物的演繹與生存都是經過競爭而留下的,人類是經過如此程序而到達地球生物鏈的頂端,社會上各個階層也是經過競爭評選而決定。成功者必有更多的財富,而這些多餘的財富也必有各種投資管道來存放,這些都是人類社會自然而然的經濟活動使然,也是讓我們的世界如此與眾不同的因素之一,畢竟這些活動與概念是其他生物沒辦法實行的。

    當我們真正靜下心來,不去想那些有富爸爸者當靠山的天生優勢者,而是就我們只是一介小老百姓,只是一個領著固定薪水的受薪階層,與其浪費自己的時間生命跟著名嘴仇視建商和投資客,不如將那副精神與時間拿來到處走走,實際看看房子,了解真正的房市,上網查查該建商的評價好壞與否,讓自己將自己最寶貴的時間與金錢傾注在為自己選擇一幢好房

    生活在這個時代,可以說過去十多年的房地產飆漲時代已過,自從2014年政府陸續實施打房政策以來,許多投資客退場了,狄更斯(Huffam Dickens)有句名言:「It was the best of times, it was the worst of times.」(這是一個最好的時代,也是一個最壞的時代)。我們該慶幸的是,現在是買方的市場,更是好建商出頭的時代,因為劣質的建商很容易被自住的客人嚴格篩選掉;剛性市場的好處是,建商們會注重自己的品質,與愛惜自己的品質與名聲;買方也能夠有更多優質的房子可以選擇

    誠然,房價、物價和薪資不符正比,但是大部分的人都一樣的。我們沒有辦法選擇自己出生在哪,但我們也不能夠說在美國、在澳洲、在希臘、在日本、在尼泊爾或者在菲律賓,哪個地方就比較好或不好,畢竟這些都不是輕易就能計量與比較的。

 

    買房子,大家最苦惱的門檻就是得要有一筆頭期款,其實,無論買不買房,如果不真正開始存錢的一日,那筆錢永遠不會成形。更不用想著天上會掉下一筆錢,或者突然中了大樂透。不需幻想,或批評建商、炒房客、政府等,充斥著批評他人的社會氛圍,對己無益,只指望外在改變,那是遙遙無期的,我們能掌握的只有自己,不是嗎?當真心存錢買房,那麼原先三天兩頭便習慣買零食、手搖飲,家中日用品和電費的浪費等,枝微末節的生活種種,當一旦有了個目標後,都會影響一個人的行為習慣。如此一來,不僅存到了錢,還養成節約、環保,而且健康,不是嗎?

    轉個念頭想,也是因為買房需要頭期款,故房子不至於讓沒有真正能力的人亂操作而導致房市更加混亂。買房,不需一次到位。當您存夠了第一桶金,開始籌出自備款的那一刻,並簽下買房契約的那一刻,一定會發現生命感的不同,那是無法言說的,而這一切只是築夢踏實開始;當人生日後碰到許多難處,也能夠因為這樣的磨練與經歷,讓自己更容易面對諸多挑戰

    買房子,不只是買房子,重點還是買個家。單身時,那是一個自己的幸福窩;有家庭後,更是一家人的溫馨場所。當我們只把眼光放在增值潛力的考量時,我們會有許多限制,但若是我們放在一家人安身立命的避風港,即使今日我受限於預算,只是買個很小的宅,或者稍微偏遠的屋,但總是有不同的意義。至少,這個「自己的家」不用擔心被房東左右,不用愁心何時要搬家,不用隨時為了居無定所而憂慮。租屋或買屋,都是個人的考量與選擇。買房最重要的是財務上要能夠負擔,房貸佔家庭總收入的三至四成,並視個人財務支出項分配而言,最多不超過五成,才能夠感受有「自己的家」的快樂。(註4

    房子,如果以對人來說是有「居住的意義」和「金錢的價值」來看。前者的考量,請以:人生是以放「長遠」來看的,有居有定才有安穩的家(家庭),這個家(家庭)會反過來回饋自己的人生,這才是「房子最重大的意義」。如以後者衡量,這也同等好理解,大家努力工作賺錢,就是為了買房的目標,為了資產的累積。二者都是為了共創更美好的人生。

 

    最後,以狄更斯的話作為結尾。其於1859年出版的著名小說《雙城記》(A Tale of Two Cities),開門見山,第一章第一段正是上文提到的那句名言,然而接續著那句名言後的話語也許更能帶來啟發。

 

      It was the best of times, it was the worst of times, it was the age of wisdom, it was the age of foolishness, it was the epoch of belief, it was the epoch of incredulity, it was the season of Light, it was the season of Darkness, it was the spring of hope, it was the winter of despair, we had everything before us, we had nothing before us, we were all going direct to Heaven, we were all going direct the other way- in short, the period was so far like the present period, that some of its noisiest authorities insisted on its being received, for good or for evil, in the superlative degree of comparison only.

(這是最好的時代,也是最糟糕的時代,它是智慧的時代,它是愚蠢的時代,它是信仰的時代,它是不可思議的時代;它是光明的季節,它是黑暗的季節,它是希望的春天,它是絕望的冬天;我們面前曾經應有盡有,我們面前也曾一無所有;我們都將直接走向天堂,我們都將直接走向另一個方向 - 簡而言之,這個時期到目前為止,那些最吵雜的權威人士都堅持,不論是善良或邪惡,都用最極端形容詞來評論。)

 

有願望,就計畫。想買房,就努力。以自己的規劃節奏和負擔能力儲蓄買房。過去十多年的多頭炒房條件已不復存在,對優良建商來說其實是樂見的,因為買方錢花在刀口上的嚴謹眼光可以逐漸淘汰剔除不良建商,也還給房地產一個良性競爭的市場。狄更斯的經典話語說明了,無論時代如何變遷,它們都存在著雙面性,端看您如何擇取您的視角面向,即便名嘴、政客和媒體們多持不同角度,取其偏執的立場,以最極端之比較來形容反對方的人事物,除了譁眾取寵之虞,也確實影響和耽誤了許多年輕人的生涯規劃。其實以最開放的心情來看待,凡事包容它的雙面性(比如房價雖然高,但是房貸利率低;如果回到從前的高利率,也許壓力更大,更難買房),只要實事求是,心態將更顯寬闊,不是嗎!

 

註1.〈看跌,實事求是,心態將更顯寬闊以房養老退休計畫曝光〉https://reurl.cc/3mV6M  《壹週刊》2019/04/12 。

 誠然,張教授另有解釋提到買屋住屋重要的還是「居住品質」與「負擔得起」,這部分是讓人認同的。

註2. 李同榮:〈年輕人該不該買房? 如何買房?〉https://reurl.cc/GQDvp《理財周刊》,2017/11/24。

年輕人買房有四大理由:(1)買房是滿足客製化居住需求的行為,(2)買房是一種強迫儲蓄的行為,(3)買房是一種間接理財的行為,(4)買房是安家立命的基礎與家庭生活安定的精神堡壘。但仍須謹記「量力而為,先有再好!」

註3.胡偉良:〈如果你打算買房,給你一點真誠的建議〉https://reurl.cc/1Mzd8。「臺灣商務」,2019/04/10。

剛需族買房的兩大原則:(1)先上車原則,(2)稀缺原則。

註4.〈把自己的人生算一算:我所能負擔的房產與房貸〉https://reurl.cc/bWjXv「君鑑機構-住宅經濟」(KR055)

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