何時適合買房?由總體經濟(大環境)到個體經濟(小個人)的房市觀察與分析(上)
Oct月 2019年 企劃部 - 許若菱
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  本文將會使用的數據有:台灣的「全體銀行存款餘額」、「全體銀行放款餘額」及其中的「購置不動產項目佔比」、「消費者貸款及建築貸款餘額」,以上資料皆取自「中華民國中央銀行」網路資料庫(金融統計月報:https://reurl.cc/720qNQ)。復次,會從「內政部營建署」查找「低度使用(用電)住宅」,此為當今可作為檢視「空屋率」的數據,取自「內政部不動產資訊平台」;此平台中的「住宅統計」項目裡有各種「價格指標」可查詢,如:「可能成交指數」、「房價趨勢分數」、「房價所得比」、「貸款負擔率」、「租金指數」、「五大行庫平均房貸率」、「住宅價格指數」、「消費者物價指數」等。最後,再參酌「信義房價指數」「國泰房價指數」。前者樣本為「純住中古屋物件」,並排除預售物件,範圍涵蓋全台各地區交易樣本(信義房價指數-代表中古屋);後者則針對「預售及新屋物件」,涵蓋全省六都(國泰房價指數-代表預售屋)。此外,亦會參考新聞,以做出房市的整體觀察與分析,以及最重要的,關於房屋的購買力和適合的買房時機,給予客觀評估和參考。

 

一、全體銀行存款餘額

  從台灣「全體銀行存款餘額」(https://reurl.cc/alLnWZ)可見:2018年12月存款餘額是台幣3百30多兆,從1月到12月的存款增加了7兆2千多億;然而2019光是從1月到8月所增加的存款餘額即已達8兆8千多億,已超過去年整年的存款總額。代表著台灣的經濟基本面是沒有問題的

 

二、消費者貸款及建築貸款餘額

  台灣人多餘的資金會往哪裡放?我們再從「消費者」的方面,看看銀行貸款:此資料可查詢央行的「消費者貸款及建築貸款餘額」(https://reurl.cc/e5zoAL)項目,可見:截至2019年9月的「消費者貸款」總計為:85兆8千7百多億,而「購置住宅貸款」即達72兆5千6百多億,也就是說房貸即佔了消費者貸款總額的84.48%,如再加上「房屋修繕貸款」(如房屋裝修),就超出85%。剩下不到15%的消費者貸款才是「汽車貸款」、「機關團體職工福利貸款」、「其他個人消費性貸款」和「信用卡循環信用餘額」的總和(簡單來說就是汽車貸款、某些公司行號的職工優惠貸款、消費者個人刷卡和信貸等)。那麼,為什麼銀行在每出借的100元中,就有85元是借給房屋貸款呢?銀行也不是傻子,只因為對房地產有信心!試想,如果換作是購買股票,銀行有可能敢借你嗎?那很可能到最後怎麼變壁紙的都不知道,相較而言,貸款給房地產,還是「最穩最保險」的

 

三、逾期放款比率」(Non-Performing Loans Ratio, NPL(註)

  從銀行「消費者貸款」中「購置不動產」的高佔比即可反映出銀行針對優質客戶積極爭取房貸業務的情形,且金管會於2019年8月27日公布最新不動產放款逾放比率顯示:「房貸逾放比率再降至0.2%,建築融資逾放比率持平在0.15%,雙雙創20個月來新低,顯示不動產市場已回穩。」「一、二年前,房貸逾放比率一度不斷升高,引發市場關注,當時更有學者示警,國內不動產放款比重偏高,要小心房地產價格變化及利率反轉。金管會也一度緊盯個別銀行房貸逾放,並清查房貸寬期到期情況。」然而,以現在的不動產逾放比都低於本國銀行的逾放比率0.23%來看(「台灣本國逾放比率」:https://stock-ai.com/eom-1-twBCRX.php),顯示「不動產授信資產品質都不錯。」詳可見《經濟日報》〈建融、房貸逾放比 20月新低〉(https://reurl.cc/lLQbrY)報導。

  也可看看「財經M平方」提供的「台灣-貸款負擔率vs.購置住宅貸款違約率」(https://reurl.cc/YlEa2X):

  藍線是「台灣-房屋貸款負擔率」,紅線是「台灣-購置住宅貸款違約率」,藍線呈現往上走勢,紅線呈現向下走勢,是一個最平穩健康的趨勢。

四、「五大銀行新承做房貸金額與利率」(台銀、合庫、土銀、華銀、一銀)

  中央銀行2019年10月23日公布最新的「五大銀行新承做房貸金額與利率」(https://reurl.cc/31XlGO)顯示「9月新增購屋貸款利率持續下跌為1.615%,滑落至歷史新低紀錄」,往上回溯到1994年時,房貸利率為9-9.5%,由於目前房貸戶是以自住需求為主,風險較低,銀行積極從事購屋貸款,且為爭取優質客戶,紛紛推出利率優惠房貸專案,這也讓銀行願意給予較低的貸款利率。此外,根據聯徵中心統計,8月房貸餘額自住占比高達87.5%。這對銀行來說是否有殺價競爭的情況與風險呢?其實還是那一句,銀行不是傻子;因「房貸本身即具有擔保品特質」,銀行也有風險控管,目前是針對優質客戶積極爭取房貸業務,故貸款利率都能維持在差不多都在1.6%左右。

 

  如用實際數字套入算一算便很有感,假設貸款20年期,貸款金額500萬,如果以1994-1995年間的9-9.5%利率來算,每個月需要繳交的本利攤還需要4萬元左右,而若是用2016年以來的1.6%利率來算則是2萬4千元。是不是差得很多!更遑論1990年的時候,房貸利率是兩位數的12%,如以同樣的貸款項目來算,每月的本利攤提需要4萬6千元,約莫為現今利息的兩倍,兩相對比下,房貸利率負擔明顯減輕八成。可以說,以前的購屋壓力在於房貸的高利率,現今購屋的壓力則在房價所得比的大幅加重。然而,就實際層面來看,還是得從「房價可能指數」(房地產市場-環境)和「租屋指數」(租或買之選擇-個人)做更進一步參校

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註.「逾期放款比率簡稱逾放比率」(Non-Performing Loans Ratio),是指逾一定期限未正常繳納本息的放款占總放款的比率,用以顯示金融機構的放款中可能會面臨客戶無力償還本息的情況。逾放比率越高,表示銀行放款品質越差,存款戶的存款安全性越低,容易引發民眾恐慌性擠兌。一般而言,逾放比率在3%以下的金融機構,其授信品質亦較佳。逾期放款除了受到景氣循環的影響外,政府的政策性放款及金融監理機能無法適時發揮導正功能,亦為影響銀行正常資金流動的重要因素。逾放問題惡化將礙及金融體系的功能,影響正常經濟活動,短期的政府紓困也難以起死回生。資料來源:李榮謙、方耀著:《國際金融小辭典》。

 

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