這兩三年房價漲幅驚人。在這樣的劇烈漲幅下，也會造成貧富差距越拉越大，為什麼呢？
我們已知近兩年土地價格驚驚漲，原物料與缺工等問題都造成營建成本大增，連許多郊區也開始推起大樓案，透天型的產品越來越難做了。在這樣的環境下，我們不應該怨天尤人，如有自住需求就應該要早點儲備買房計畫，為什麼呢？抓這三年的差距來試算看看，就能明白三年之間的差異。
從真實故事說起……
假設一對好友小君和大鑑都想置產，在三年前看了同一建案，小君買了，大鑑沒有買。來看看二者三年後的差異為何？
小君買了郊區的透天1,000萬，自備頭期款200萬，貸款八成800萬。貸款30年，利率1.5%，前三年為寬限期，因此前三年只需月繳1萬元。試問，若租整棟透天的房租可能只有1萬元嗎？
買了房的小君有「三種情況」能選擇：
1.【自住】寬限期時，1萬元就是他給銀行的月租金。
2.【出租】整棟透天月租金為2.5萬元，等於是房客幫他繳了房貸之後，還有剩1.5萬元獲利。
3.【出售】三年來房屋價值已從1,000萬漲至1,300萬，增值了300萬。
雙方的「資產差距」
【房價】1,300萬 – 1,000萬 = 300萬
【租金】2.5萬 – 1萬 = 1.5萬
【三年房租】1.5萬 X 36 (月) = 54萬
【雙方的資產差距】300萬 + 54萬 = 354萬
當大鑑感到懊悔萬分而欲跟進時，卻發現現在卻因為銀行鑑價跟不上房價的漲幅；同樣類型的房子，小君當時頭期款200萬，大鑑卻可能必須自備到近400萬才能買得起了。即便當時大鑑手頭上也儲備了200萬，但這三年時間因房價暴漲又得多準備200多萬才能買得起三年前以一半自備即可買得的房子，試問，在這樣的情勢發展下，資產差距和貧富差距是否越拉越大？
以上的房屋價格與漲幅係以這幾年中部郊區透天的實例為例，如果換作都市漲幅更是驚人。對小君來說，當時投入200萬，兩年後增值300萬，即便只增值200萬，那麼勝率都是100%。
「定存 < 通膨」 「房產 > 通膨」
為何在房價漲幅下的貧富差距會越拉越大？只要明白，假設你要將你的本金存在銀行，一種是直接現金定存，一種則是透過房子這項工具，那麼在現在通膨嚴重的狀態之下→「定存 < 通膨」，而「房產 > 通膨」。
此外，在目前房產的稅制規定與實價透明之下，將心比心，每個擁屋者都不會想低於目前行情售出，大家無論買賣方，都會相互參照，也因此造成明顯的疊價效應（實價登錄2.0變成更快速直接的錨定）。更別說這幾年來自原物料與人力的上漲與通膨，使房屋價格持續攀高。
買房永遠都不是簡單的事情
若說以前房價便宜，買房就會比較輕鬆，也是不準確的，當時的利率動輒10%上下，雖說房價省，但利率是很貴的，並且貴得令人壓力很大，也逼得人如有現金就得趕快還款，因此每個時代買房都不是一件輕鬆的事情。
（一）以「租金面」來觀察為何房市這麼火熱
而就如前面所舉的小君與大鑑的例子，在這幾年台北市的漲幅不若中南部的幅度程度，有一原因可以「租金面」來觀察為何房市這麼火熱，台北市的房價使租金小於貸款，而中南部很多物件的租金大於貸款，因還處在基期往上的漲幅之中。
（二）「不繳房貸」不等於「不用繳租金」，何為「房奴」？
一個常見的盲點是，很多人認為買房，房貸一揹2、30年要當房奴，但卻沒有想到，繳房貸其實就是「存錢」，哪日真的需要錢的時候，房子賣掉，可拿回本金（甚至房屋增值的利得），但若沒有房產這個資產，發生困難了，是連租金都繳不出來的。因此，所謂「房奴」是否得重新釐清與定義？揹房，有房，有了自己可自主決定的自由；無房，無產，繳租金至老，突發變易，能拿什麼來承受？「不繳房貸」不等於「不用繳租金」，那麼，何者為奴？
（三）通膨導致實質購買力降低
另一原因則是「通膨導致實質購買力降低」，即便今日買的房子中間經過價格波動，正常情況下也不可能跌破原來的價格。然而人生有多少時日可以等待，這也是我們可以思考的。
並非鼓勵每個人一定都得買房，而是擔憂在貧富差距越來越劇烈的現代環境中，實質購買力不停下降，而資產（房產為其中之一）長期而言卻會因為這樣的環境而提升價格。但願每個人靜下心來，用紙筆或計算機將自己各種可能的人生規劃都算一算，從那些數字評估中，相信能夠找到參考答案。
當八十元已買不到雞腿便當時，房子還會從一千萬回到六百萬嗎？當人們都寄予希望要求政府強力打房，然而真的明白，所謂打房並非要房價下跌，只是希望房價不要過度飆漲，而是維持溫和的緩漲（別忘了，經濟成長需要適度通膨）。
（四）土地的價值會因「稀缺」而上漲
最後一個問題是，自從人類經濟生活的活動開始，「土地」都是最重要的，無論開發、勞動等經濟發展都需要在土地上進行。屬於非再生資源的土地的價值也會因為「稀缺」而上漲。即便國土廣袤，不缺土地資源的國家也抵擋不了房價上漲，主要原因來自於「都市化」，城市提供了對大多數人而言較好的工作機會，因此房價增值度劇烈，現又因為面臨嚴重通膨，使得土地大幅上升。這些都是不可逆的因素，這些也都是無可改變的「現實」。
如果，我們還年輕（現在40歲都算年輕），不妨好好檢視與盤點自己未來的人生規劃，比如食物是無法先買起來囤的，如果它們上漲10%、20%，一個月的餐費多了一千多，我們也只能默默接受（除非絕食）；而目前房貸的利率是遠遠低於這些生活通膨的。在我們假日都還吃得起大餐的時刻，是否能想想生活中的各種愜意與確幸，如何撥些分配放置到更長遠、更利己的位置上。
★ 這篇文章係以目前房地產現況持平而論「房價漲幅之下的貧富差距為何會越來越大？」並且舉出實例說明，以協助讀者理解。當我們面臨「一個重大的選擇問題，如買房」所能思考的面向與綜合評估等，而這些實際的計算其實都與我們的整體人生息息相關！
至於「為何房價會頻漲？」
這部份可先參看下方關於房地產市場時事的延伸閱讀，下回我們將從總體經濟學和諸多貨幣理論等知識面，理性探討造成如此的「房地產現象」形成原因為何？乃至「所得不平均」為何？「貧富差距」為何？
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延伸閱讀
█ 李沃牆（淡江大學財經系教授）：〈建築成本激增「力抗打房」2022房價看漲〉：「合理房價應如何估算 建築成本主要分為四大類，一、土地成本（占房價50%~70%），二、建造成本（占房價25%~25%），三、管銷費、廣告費及利息等總計成本（占房價10%~15%），四、合理利潤（占房價20%~30%）。持平而論，建商要合理利潤、買方要有合理房價天經地義。若攤開建商從購地以來的成本結構，就可以大致推估出，合理的房價範圍，做為房價評估的參考。一般而言，價格的結構就是成本加利潤，最後就等於售價。房價行情＝合理房價（含正常利潤）＋泡沫（超漲，超額利潤）。」《雲論》2022年2月25日，詳見全文：https://reurl.cc/9GoX3Y
█ 胡偉良（老屋改建協會理事長）：〈建築原料價格翻倍 疫情打亂供應鏈「萬物皆可漲」〉：「疫情導致很多國家的產業及供應鏈執行不暢，其結果就是產品供給嚴重不足，而貨幣超發迅速抬高全球的原材料、服務、資產與消費品價格。」《雲論》2022年2月25日，詳見全文：https://reurl.cc/Er87WA
█ 聶建中（淡江大學財經系教授）：〈年輕人當個「螞蟻族」 投資房產把握「致富關鍵」〉：「建議年輕人在年輕時光中先以『螞蟻族』節流開源，以先犧牲後享受的理財價值觀應對生活，盡早積蓄基礎財富後，適時轉以對房子執念的『蝸牛族』理財價值觀，以既有儲蓄為本，配以房貸槓桿，早日添購好屋，穩足未來。」《雲論》2022年2月22日，詳見全文：https://reurl.cc/an0rbl
█ 吳淡如（知名作家、主持人）：〈什麼時候是買房時機？〉：「房子，是抗通膨產品。手上有閒錢的人，在擔心通膨時，就會把錢投向房地產，這是以保守的保本心態為出發點的理性選擇。 說穿了，一切問題出在利率低和怕通膨上。實質的通膨侵蝕了金錢的購買力。」《雲論》2022年2月25日，詳見全文：https://reurl.cc/ZAaQ1V
