《經濟學人》於去年10月有篇關於房產的文章〈Why, despite the coronavirus pandemic, house prices continue to rise〉（為什麼儘管冠狀病毒大流行，但房價仍在繼續上漲？）（註1），至今年年中又有篇〈What America’s hot housing market means for consumer prices〉（美國炙手可熱的房地產市場對消費者價格意味著什麼？）（註2），在疫情未伏和通膨加劇的同時，它們各自闡述了哪些問題呢？於我們有哪些啟發？本文試將壟罩於疫情之下的通膨時代，所顯示出的房市景況為何作出一番梳理，並據此思考個人的買房規劃該何去何從？
前提：身處於「自由交易的市場」
2021年的現在，若非身處於特殊的國家體制，大部分的人都是生在一個市場能自由交易的國家。在這樣的環境裡：「房子的性質」可以分成兩種：一為「消費品」，這是指可用（於居住）的，可見的實質東西；另一種概念則為「投資品」，這部份為非實質的東西，但含有「房子交易本身的價值」。這種價值可經由「跨期交易」而套利，也似一般人說的「炒房」，但炒房並不指特定人士，而是當你身為這個社會裡頭的一份子時即置身其中，一旦你買了房，自然能明瞭並認同此價值。
耶魯大學金融學終身教授陳志武：「人類在九千年前放棄遊牧狩獵。開啟定居農耕的生活。從那時候開始，房子就成了耐用品，或者說是投資品，而非單純的消費品，蓋房、買房成了跨期投資。儘管房子的形式在不斷演變，從茅草房、窯洞，到今天的別墅、公寓。今天買房不只是為了今天住，更是為了明天、後天，或者是為了在未來賣出。」（註3）
當然，不可否認的是：房子的終極價值確實在於「住」，但「住」有分「今天住」或「未來住」。也因此「未來的漲價預期」變成「今日的漲價事實」；在這自由交易的環境中，自然會有以此為載體而進行跨期交易的買賣行為，因為「房子」既有「居住功能」，亦有「資產屬性」，換句話說，也是所謂的「財富屬性」。（註4）
「疫」湧而上：疫情蔓延時的房市
2020年初，當COVID-19以前所未有的速度擴散和蔓延時，人們以為世界將陷入類似1930年美國經濟大蕭條或2008-2010年間的全球經濟大衰退，然而，一年多過去了，股市與房市的發展狀況讓人跌破眼鏡，尤其各國房價的躍升程度都創下了歷史最高漲幅。
〈Why, despite the coronavirus pandemic, house prices continue to rise〉一文的副標〈Monetary policy, fiscal measures and buyers’ preferences explain the unlikely boom〉（貨幣政策、財政措施和買家偏好解釋了不太可能出現的繁榮）正是對此現象提出三個因素：「貨幣政策」、「財政措施」和「買家偏好」，恰如其分地解釋了為何「疫情之下的經濟出現了不太可能出現的繁榮」。
究其原因，大致由此一脈絡可循：政府為了「穩住經濟」，啟動各項紓困方案，富裕國家透過工資補貼、擴大福利和救濟金等政策方式，並實行量化寬鬆（QE,Quantitative easing），在低利率貸款之環境下，使借款人有能力承擔更大的抵押貸款，間接促使了房價上漲；「房市方面」，則為因應疫情而改變為遠距工作與就學模式，讓許多人希望為更好的居住環境或品質上花費更多；此外，房市因供不應求，以及建築原物料價格漲福來到歷史最高值，人力工資調漲，缺工缺料等，使得成本大增，導致各國房價頻頻走揚。
以美國為例，如下圖表述：
（圖片來源：The Economist）
政府的大規模經濟紓困，寬鬆貨幣政策的政策帶來大量的流動性，加上抵押貸款的低利率，遠程辦公、線上教學帶來的行為改變，使得市區至郊區的房產需求也隨之上升，同時為了保持社交距離，大家更希望有個自己的住家，種種因素帶動購屋需求。
這會帶來什麼影響呢？下篇我們將談到關於「資產」的問題。尤其是對「中產階級」的影響問題。
還沒結束，還有下篇（請選按↓）
疫情之下的通膨時代： 為什麼房價驚驚漲？吃虧的是誰？該具備怎樣的買房思維？（下）
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註1.〈Why, despite the coronavirus pandemic, house prices continue to rise〉，《The Economist》，2020年10月3日。全文： https://reurl.cc/4aO23V
註2.〈What America’s hot housing market means for consumer prices〉，《The Economist》，2021年5月9日。全文：https://reurl.cc/MAgnXW
註3.「不管是房地產還是其他投資市場，對未來的預期決定一切，包括決定當下的供需水準和價格。另外，市場參與者的行為，也由對未來的預期決定。不理解這一點，就不能理解房地產市場，也不能理解金融。」「房價不僅受今天的供需關係影響，更受未來房價的預期影響。如果大家都預期未來房價上漲，不管今天價格如何，大家都想去買，預期馬上變成需求，帶動今天的房價。」陳志武：《耶魯最受歡迎的金融通識課：你要的財富與自由就從這裡開始》，台北：今周刊出版社股份有限公司，2020年2月，頁352-358。
註4.房子為自由交易的私有品，這就讓房子有了「資產」或「投資品」屬性，讓家庭擁有了財富。經由不同視野評論關於「投資炒房的策略」這件事情，並非由萬惡或仇富的方式看待，而是以理性角度分析，得出重點如：「投資、投機買房對社會的貢獻有兩方面：一是幫助把今天過剩的供給轉移到未來供不應求時；二是把未來的漲價提前一些到今天，讓今天的房價漲一些，同時讓幾年後的房價少漲一些，降低房價的跨期波動。所以，投機買房有利於穩定市場。投資、投機買房不僅增加出租市場的供給，也能提升房產市場的流動性，讓更多家庭能更放心地買房子。流動性越高，社會的房地產財富就越高。……」詳參同前註，頁358-362。
