當前的疫情仍然充滿不確定性，人類在這場戰役中也還沒有找到最佳的解決良方，在這過程中，唯有齊心協力才能平和守候；也許包括對病毒的態度也是，得找到和平共處的方式才能長久共存。

　　以房地產來說也應該是這樣的，不該過度狂熱，而應以「居住」為第一要義。健康的房市以剛性需求（Rigid Demand）為主，在不確定的情勢中，「住」依舊是人類永遠無法或缺的需求。

　　去年新型冠狀病毒（COVID-19）肺炎於全球肆虐，各國以持續量化寬鬆方式穩住充滿不確定性的經濟，在去化資金的過程中，更能突顯出相較而言保值度較佳和投資報酬較穩定的資產項目，如房地產。因此，無論是對於自住或置產，房市在低利的環境中，仍舊緩漲，很難產生劇烈的波動。

　　因此，對於房市，在我們認清了哪些部份是「不確定性」的，非個人可掌握的事情之後，我們可再進一步釐清我們「可確定性」且個人能掌握的事情。

 

 

趨勢

　　從〈後疫情時代的台灣房市淺析（2000-2020年）〉(KR078) （註1）一文已提及台灣自2000至2020共20年間的房屋移轉棟數與利率變化之關係，可清楚明瞭在低利率環境下，就長期而言，房屋的資產價值是值得投資的。且降息的確深深影響了房市，易讓多餘熱錢導向實質且實在的資產。

    在去年國內由於疫情安穩，且資金過剩加上低利促使房市火熱，尤其中南部漲幅超越北部，蛋白區更勝蛋黃區；在國外則是因為疫情的關係，人們開始遠距上班和線上教學，同時為了避免居住在人口密集的大都市，加上外圍房價相對而言較便宜且空間大，讓全家人長時間居家隔離時都可感安適自在。

    從大體趨勢來看，在整體低利環境中，其實只要存好自備款，永遠都是越早買越好！為什麼呢？因越早進場，可以取得地段相對較佳的產品。

 

 

實況

    以中部來說，台中、彰化和南投因為交通建設的便利與發達，形成一「中彰投」生活圈，許多人在這一生活圈裡頭工作與居住，比如走國六就可一個小時內從埔里至台中市區通勤、從彰化的許多地區走快速道亦可實現半小時內到台中市區上班，這些是目前已確定的既成實況。

    如從建設營造現況來說，近幾年的房市推案量爆發，與多少遭受疫情影響而導致的缺工、缺料及營造成本大幅成長，促使建築成本不斷上疊，居高不下，無法下抑。

    還有一個無法被忽視的現象是──「中古屋的錨定效應」。亦即當這一區的新建案價格因成本日益上漲而反應在開價上時，同一地段之中古屋價格也會跟著揚起。也就是當中古屋要轉售時，已經不會是當初買入的價格了，而是依照現時當下的市場行情；中古屋也許比新屋的單價低一些，但整體而言也會符合該地段之價格（如雖然舊一點，但坪數空間比新屋大，所以總價也跟新屋差不多）。

    這是真實存在的中古屋價格錨定問題，即便是提倡居住正義的專家們，許多也是這類換屋的受益者，因為這就是自然運行的房地市場，是結構性問題，是市場的自然機制使然，也是所謂的「看不見的手」（invisible hand）（註2）；即使我們一般人不去炒房，但也會經過「換屋」的過程，這過程中，自然有因為「早買」而得到的「受益」。

 

 

原則

　　綜前所述，已能釐析目前房市的不確定性因素（疫情和經濟），和可確定性因素（房價可能緩漲但不可能無故下跌，且因應生活工作型態與交通方式而促使住宅逐漸轉往蛋白區……），在如此背景之下，人永遠得思考自身的居住問題，得到的結論便是：「越早買越好！」這也是唯一可由自身掌握的事情。

    君鑑基本上不受房市環境影響，也就是不會在市場非常火熱時開高價銷售，也不會為了想要快速去化，而任意調整賣價。君鑑的房屋價格都是在銷售之初即整體規劃好的，這道理就跟規劃要將一棟房子蓋好的心態是一樣的！它必須有哪些不能減省的材料與等待時間就絕對不能減省，因此，君鑑的房子無法蓋得很快，畢竟有許多特色工法其實都是很花時間的！花時間同時也多花了管銷成本等，但這些是我們納入的自我要求，只冀求在過程中多用心，能使築好的房子在經過日久使用後的自然瑕疵降到最低。

  君鑑的賣價是這樣的，不會因為過了幾年區域的價格起來了就跟著調價。差別的只在因為隨著土地成本的漲幅，如售價不漲，那麼地段只能跟著再往外圍移動，這個情況就是房市的實況。同理，還是得儘早置產，才能爭取更多的「時間紅利」（註3）。

 

　　最末，想分享的是：

投注在準備上，而不是預測上。（註4）

 

    唯有腳踏實地，才是真實的安穩。如果說，翻開人類歷史來看，總是相隔數十年乃至百年就必得經歷一場大型災疫，那麼「Never let a good crisis go to waste.」（永遠不要浪費一個好危機），這類逆境（Adversity）總是會給人類帶來更大的突破，或加速了另一方面的成長。比如這場溫疫帶來的最大改變就是人們開始了「遠距」交流，無論是工作還是上學都是，這件事情如果放在房子來看，就不難明瞭為何去年國外會逐漸轉往邊郊置產的情況。比起市區，外圍房屋的價格低和空間大。想想若一家四口需要長期窩在25坪小三房或者50坪多層透天，哪個空間舒服呢？哪個地方對身心安置而言比較健康呢？

    也許在疫情蔓延之時，人心焦躁之餘，房市冷卻之期，我們可以靜下心來好好思索。選擇一個自己能掌握的長期可靠的好住居。好好吃飯，好好生活。

 

 

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註1.「因疫情而起的降息措施，主要並非源於刺激經濟，而是要讓企業營運保持命脈。……雖然對有買房需求的人來說，降息只是影響房市的因素之一，但是減輕利息負擔，這是實際的助益，……房屋之財貨特性，確實相對安全保值，是資金流向資產市場的好去處。」詳見〈後疫情時代的台灣房市淺析（2000-2020年）〉，君鑑機構《住宅經濟》(KR078)，2020年9月，https://reurl.cc/6aLAgV

 

註2.「看不見的手」（invisible hand，又譯無形之手），出自於18世紀經濟學之父亞當‧史密斯所著的《國富論》。意指在價格機制充分運作下，自由市場裡的供給和需求將會自然而然達到均衡，價格與數量都是最適當的水準，彷彿市場運作在冥冥之中受到神的指引一般，因此也有人稱之為「看不見的神之手」（invisible hand of God）。https://reurl.cc/GmX7MZ

 

註3.「10年前，君鑑在沙鹿的房子500萬，現今1000-1500萬，等於10年來免費住了房子，房價還增值了2-3倍，但這沒有什麼好說嘴，因為也許那個時代留到現在的很多房子，都有這樣的溢價。」〈該不該買房？ ── 出租報酬實例算給你看〉，君鑑機構《住宅經濟》(KR074)，2020年5月，https://reurl.cc/VERGER

 

註4.「如何及早發現最不可能發生但總是發生的事」，值得您我思考。出自納西姆．尼可拉斯．塔雷伯著，林茂昌譯：（Nassim Nicholas Taleb）：《黑天鵝效應》（擴充新版），台北：大塊文化出版股份有限公司，2020年4月。