後疫情時代的台灣房市淺析(2000-2020年)
Sep月 2020年 企劃部 - 許詠甯
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    自2020年初以來,新型冠狀病毒肺炎(COVID-19)造成全球的經濟社會動盪不安、人心惶惶,並一度引發房價會下跌的看法,但經歷了今年的2個季度,台灣的疫情控制情況衡穩,股市和房市,不僅未見下跌,甚有漲幅。由此觀之,至少能確認,房價不理性崩跌狀況,應不致發生。

    即使目前治癒COVID-19的疫苗未解,亦未可知大流行病毒日後還會造成怎樣的經濟影響,但至少於目前尚趨平穩的後疫情時期,我們可以由客觀的方式來探看後疫情時代的房市可能景況之分析。既要觀察,就必須鑑往知來。現在是2020年,往前推至2000年,我們就從台灣20年間的歷史之利率和房市買賣來做整體面向的觀察比較與條理分析。

 

(一)近20年台灣降息、利率和買賣移轉棟數

    首先,我們可從財團法人金融聯合徵信中心的「購置住宅貸款統計資訊」,觀察到購屋族群的主力年齡、購買的房屋價位和平均貸款額度,並且從內政部查看「全國建物買賣移轉棟數統計」

    房市買賣之變化與大環境的社經變動都有很大的關係,尤其是利率的升降,還有房貸利率等,因此本文也將一併回顧台灣過往20年間的利率變動情況,這部分資料擷取於中央銀行、報導文章,整理如表格,以利綜合分析。

    自2000年網路泡沫後至今剛好滿20年。當然在此之前的經濟震盪還有1995年的中共飛彈試射,以及1997年的亞洲金融風暴,但那時候每年的房屋買賣移轉棟數都還有46-50萬棟之譜。

  由(圖一)【台灣近20年利率變動】,可以看到歷經一連串的大事件後,利率基本上是一路調降的(1),房貸利率目前也是來到歷史最低

    再搭配(圖二)對看台灣的房屋買賣移轉棟數,很明顯地在經歷2000年因網路泡沫造成全球景氣成長趨緩,以及美國911事件影響全球經濟甚,且台灣又遇到納莉颱風造成嚴重損失等因素,故當年至隔年的房市觸底,但2002年又觸底反彈。

    另一個震盪點是2003年,全球景氣復甦依舊充滿不確定性,加上台灣3月爆發SARS疫情,但特別的是,房子的移轉棟數仍持續追高,房市火熱!即使遇到2008年的金融海嘯,也只微幅下降;一直到2015-2016年的打房政策陸續出籠,尤其房地合一稅實行後,移轉棟數明顯下降。

    房市低迷了幾年,直到2019年降息一碼,房市又逐漸回升,一直到2020年初,平均房貸利率已經是20多年來的最低時期。在這樣的低利率狀況下,就長期而言,房屋的資產價值其實是值得投資的,尤其銀行最喜歡不動產,因為,房子不會跑。

 

(二)降息之影響

    這次因疫情而起的降息措施,主要並非源於刺激經濟,而是要讓企業營運保持命脈。可是「降息」如同兩面刃。以「重貼現率」來說,銀行可以低利向央行(銀行的銀行)借款融通,導致銀行給予民眾的利息下降,尤其對於定存族而言,放在銀行的錢說不定還抵不過通貨膨脹的速度,導致於錢(現金)越存越薄。而美國聯準會(FED)今年度的連續降息,也導致美元定存族獲益受損,投資理財型保險亦是。加上股市的動盪、不確定與無法預測性,並非人人可涉足,因此,多餘的資金熱錢,便最適合放到房市中,變成實質資產

    雖然對有買房需求的人來說,降息只是影響房市的因素之一,但是減輕利息負擔,這是實際的助益,整體而言,對於房市之活絡也頗明顯。而就投資資產性而言,房屋的變現慢,現今的房市政策,也多所抑制了短期炒房,故市場上仍是以自住置產為主;此外,房屋之財貨特性,確實相對安全保值,是資金流向資產市場的好去處。長期來看,房價也都是在緩漲之中,如《經濟學人》(The Economist)〈For now, residential-property prices are likely to keep rising〉一文曾對從1990年開始至今的房價漲幅作出實際而客觀的分析觀察(2),這部分分析將會另文再述。

    近期《商業週刊》之主題〈房市再熱3年!──二線買房賺80%,股市狂燒、低利率下的保本對策〉提到2020年房市呈現的幾點熱度跡象:成交價逼近七年高點、大戶進場、交易量成長。因為低利率資金蒸籠。從2019年因貿易戰後台商回流,美國無限QE,引爆資金熱潮,再點燃房市大多頭。而這波還有個特色:蛋白區比但黃區熱!漲幅超過市區,且根據清華安富房價指數觀察,台灣近5年投報率漲最凶的五個縣市依序是:屏東、嘉義、南投、彰化和花蓮。而根據信義2020年Q2房價指數看出,除了雙北漲不動,但桃園、新竹、台中和高雄等都會區都持續上漲,且越往蛋白地區,漲得越凶。(3

 

(三)結語:外在世界多紛擾,內心安定更重要

    雖然全球因為疫情未伏而並未真正回到持平恆穩的時期,但以房價來看,無論漲跌,價格始終是跟著市場的實體供需而走。仔細想想,正因為現世不安穩,每個人更需要擁有一個可以自由自主的房子世事多變化,人事亦多流轉,無論自身或外境走到何處,天地之間,只要存在一方自己的歇息之處,總會讓人感到安穩

    買房,只要是買到「品質安全可靠」的房子,將會是一個人於覆天之下的「安身立命」之處!這種感覺,相信是所有從無殼蝸牛晉升為有房一族的人的深切感受──「頓時覺得在這世界中生出了依靠與信心」,所以,自己擁有一個房子的意義,並非只是來自於能居住而已,並非只是遮風避雨的形體而已,而是一種可以用來裝置與安頓一個人的「身、心、靈」狀態的特殊意義

 

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註1. 2003年7月至2008年6月,重貼現率從1.375%升息到3.625%。金融海嘯復甦後,2010年5月至2011年7月,央行也把貼現率從1.25%升息到1.875%。何謂「重貼現」?當銀行資金短絀時,以其對客戶貼現而持有的商業票據向中央銀行請求資金融通稱為「重貼現」,而銀行必須付給中央銀行的利率就稱為「重貼現率」。調整重貼現率為中央銀行重要的貨幣政策工具之一https://reurl.cc/kdGez3

註2.For now, residential-property prices are likely to keep rising〉,提出就目前而言,住宅價格可能會繼續上漲的觀察與結論,出自《經濟學人》(The Economist)2019年6月29日。詳見:https://reurl.cc/xZz5Z5

註3.《商業週刊》1708期,2020年8月10-16日,頁74-80、82-92,皆有當前房市相關最新報導。

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