如何「絕勝買房」?
Mar月 2020年 企劃部 - 許若菱
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  想要買房的消費者,常常自我評估的問題是:「我買得起房嗎?」「我買得起這個地區的房子嗎?」「我買得起空間大一點的房子嗎?」或「我買得起品質好一點的房子嗎?

 

    回答這些問題前,我們先引個財經觀念「無風險套利」(Covered Interest Arbitrage來說明:「無風險套利屬於跨期套利的一種,而跨期套利是指在同一種商品不同交割月份合約之間的價差出現異常變化時,在同一期貨商品的不同合約月份建立數量相等、方向相反的持倉如何把握主力持倉量,並以對沖或交割方式結束交易的一種操作方式。」1如果覺得太複雜,用個巴菲特的故事說明會更清楚「小時候,巴菲特以25美分向祖父的商店買進6罐裝可樂,然後以每罐5美分賣出,每賣出6罐賺20%「套利」。巴菲特這種套利的財務技巧公式相當簡單:先以某個價格買進一樣東西,在增值或承擔風險後以較高的價格賣出,賺取差價。2

 

    的確,市場到處都充滿了套利的機會,只是一般人沒發現而已,重點是,人人都可受惠於套利型投資產生的分散投資作用,但不是人人都能自在地從事這種操作(因為總是先發現的人先拿走),這種機會出現的時間太短暫,況且,我們通常不具有發現的能耐(在股票市場上,現在也不需人工盯,而由電腦程式跑)。

 

    君鑑機構,每週都不停地在找地、看地,如同股市盯盤的動作,便是在找有無「無風險套利機會的好地方」;故我們「透過不停的移動=不停的盯盤」,藉此從中找到「縫隙」,找到絕勝的可能。所以細心的消費者往往會發現:君鑑機構,都是往市區邊郊蓋房推案,然而,即便在市郊,也通常具有完善的交通路網,可以半小時內到達蛋黃區。

 

  我們理解也明白,事實上,市中心的土地價格就是那麼昂貴,這些昂貴的地價,造成蛋黃區的小公寓價格甚至高於市郊的一棟透天價格,因此君鑑的特色就是「在還沒有人到達之前,先到那裡等著」。

 

  對於消費者來說,最實際需要考慮的問題就是:我們的預算有限。在有限的預算裡,到底我心目中理想房子的條件裡頭,能有多少項目被滿足呢?我想住在蛋黃市區,以現今市場來看:一千萬只能買個兩房,扣掉虛坪剩下16坪,再加個地下四樓的機下車位,試問,一家三口(兩大一小)或一家四口(兩大兩小)怎麼住?雙薪家庭有兩部汽車怎麼停?月租一個停車位至少3000元也許得排隊還租不到,加上每個月的大樓管理費和公共電費等,長久累積下來也是一筆可觀的費用,林林總總的成本付出遠遠不只一千萬的房價,這些先不論,扣回到最主要的居住問題:16坪到底如何擠下3-4口人生活起居呢?

 

    有個經濟學觀念叫「效率市場理論Efficient Market theory),它認為在一個效率市場中,任何投資人都無法持續擊敗市場而賺得超額報酬。註3但是,我們能夠在搜尋許多細小的線索中,尋找處理並分析比較所有資訊;即便房市有時和股市的走勢一樣沿著一條不甚明確的軌跡行進,但基本上,前者會比後者更容易掌握和分析,至少,房子是「實質的建物」和「實質的資產」。根據前述理論,個人很難打敗大盤,但是我們還是可以靠正確的選擇做到趨近其價值(比如買到好房),只要能獲得略等同於市場的報酬率已是最好的結果。

 

  君鑑機構,就像其他無數一條龍式的建商,從找地、建屋至銷售,都由自己規劃,不假他手,期望建出一個完全體現公司理念的產品。不同的是,我們的背後,裡頭有一套更深的學術理論;這套理論從經濟學的廣義發展起,不只是一門對商品和服務的生產、分配以及消費進行研究的社會科學,說到底,它其實與心理學(Psychology)、人文(Humanities)和文化(Culture)等息息相關!因為主角都是「人」。

 

  「房」的意義是什麼?住人或放東西的有價建築物,所以是房子房產。人住在裡頭,財產也放在裡頭,所以才叫做「」(一個寶蓋頭下有豕,代表古代人的財產就是家有養豬者,富足安定)。所以,房是家,房要宜居,要可靠,要能守護一整家人,除了不受風吹雨打之外,還要能守財(確保這個房子本身的價值

 

  記得首段提出的問題嗎?

「我買得起房嗎?」那麼就是先確認好自己的能力與預算。(註4KR055

我買得起空間大一點的房子嗎?看你住的地點和價格而定。(註5KR058

我買得起品質好一點的房子嗎?這絕對是您能夠有把握選擇的。(註6KR701

 

    從前,房地產狂飆的時期,房屋所在地點很重要,因為投資客搶快,倒貨也快;但是在都市房價飆高加上房地合一稅等打房政策後,市場上主要是自住客為主,那麼,便更顯房子的品質重要;於是乎,從各方面了解建築房子的公司,是消費者必須嚴做的功課。跟您所做的其他投資一樣,在您決定要投入資金之前,必須先花時間去研究股市、經濟趨勢、分析個股的獲利、風險,經過這一連串的事前作業,做足功課才決定要買哪一支股票、買多少,並享受它帶來的獲利,買房子的道理亦同!除了房子的各種條件本身(材料、檢測、保固和售後服務等),公司本身的核心價值、背景實力、資本額和品牌力等,也都是您判斷的依據。

 

  好的公司,希望為客戶創造的就是「可靠的品質」與「一勞永逸的安心」。好品牌的好品質能為產品未來的價值再保值、再增值!當蛋黃擴大到蛋白再到蛋殼區,房屋價格隨著時間和地域擴大層層加價時,您會發現跑在前頭,先買在邊郊的好品牌,在未來往回看時,會是明智的選擇(此攸關到人的時間流量與選擇、機會成本等問題,另文再述)。

 

    君鑑機構,係以品質優先,其次地點,再者價格。價格貴一點,但絕對有分寸。從無人敢喊的「免費5年全棟保固,免費10年防水保固,乃至各種售後的服務機制,我們有自信、敢拍胸脯,因為,我們的房子沒什麼好說,就是:它值得!它是由每項環節都嚴格監製和鍛造出來的產品

 

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註1. 「無風險套利」(Covered Interest Arbitrage)解析:https://reurl.cc/j7d1aq

註2. 詳參〈穩賺不賠的套利型投資〉https://reurl.cc/1xQZkV 〈套利機會處處可見〉https://reurl.cc/V6aD7n

註3.「效率市場理論」(Efficient markets theory)又稱「有效市場假說」(Efficient Markets Hypothesis,EMH),詳參 https://reurl.cc/0ozXRY

註4.「君鑑機構-住宅經濟」KR055〈把自己的人生算一算:我所能負擔的房產與房貸〉(含房貸試算表https://reurl.cc/9Ez1rd

註5.「君鑑機構-住宅經濟」KR058〈你想「宜居」嗎?請先「移居」!https://reurl.cc/8Gl5WX

註6.「君鑑機構-住宅經濟」KR071〈「品牌價值」如何而來?什麼才是「完美的房子」?https://reurl.cc/qddkbp

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