你想「宜居」嗎?請先「移居」!
May月 2019年 企劃部 - 許若菱
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當「移居」成為「宜居」之必要

      從全球各地大都市的房市發展軌跡可見,都市的房子,除了自住性質外,更多的其實是投資性質,房子不再只是居住用途,而是具商業性質的金融商品;都市享有最優越的交通、文化、教育、醫療、娛樂等無法取代之資源,同時,經濟發展規模愈大,則地段價值亦逐漸水漲船高,尤其土地資源具有的稀缺性(Scarcity)(註1),當都市發展益趨繁榮,以及愈來愈具國際化的能見度時,皆會使得大都市的房價非常人所能負擔

      大都市房價市場的競逐者並非只有本地人,而有許多外來者,各地富豪們通常選擇都會中心的房地產,尤其愈具有國際能見度和未來發展性的都市更是如此。本地人若不是繼承了自家原在市區的房產,就是賣舊換新,只能往城市邊緣覓屋。都城的地價節節攀升,房市基本上便會維持在高檔,綜過去十數年的軌跡來看,房價呈現高低起伏的波動,即便近年有下修,然過去以來漲了90%,即使下修了10%,依舊是漲了80%。會跌嗎?等跌下來再買?各大都市,皆擁有國家重點的建設發展、豐富的文教資源、便利的生活娛樂與醫療,其可形成強大的磁吸效應,吸引高端的外來者前來購置,因為越是國際前瞻的都市,越具有保值甚至升值的效果。當都市的房價已超過一般受薪階層能負擔的程度時,只有往都市外圍購屋一途了

      應該說,從全球大都市發展的趨勢和現象來看:都市發展到最後,只會剩下高級商辦與豪宅,一般的民宅也許老屋翻新,也許老舊至不堪使用而成為只剩土地價值的房產。當整個都市的面貌持續隨著時間推移而不斷翻新時,一般民眾經過幾代翻騰,還是會漸漸移轉出都市住居的。看著鄰近的香港便得見,當都市房價隨著市區有限的土地地段價格日益高漲而回不去時,都市的樓房價格只能循著「高單價,低總價」的路線跑,因此住宅面積愈蓋愈小,格局愈來愈差;人人想住市中心的結果,必然是得住得愈來愈像籠中鳥。

 

策略取向與產品價值

      利潤是企業生存的基本必要條件。現代世界所有的食衣住行,都必須要靠企業製成並販售給我們使用,合理而穩定的利潤能予企業足夠的資金製作產品,商品的銷售價格則由企業定位和市場選擇而決定。哈佛大學邁克爾‧波特(Michael Porter)教授(註2), 提出企業有3種基本的策略選擇,分別是「成本領先策略」、「差異化策略」、「目標集中策略」。

      簡單來說,「成本領先策略」的目標是透過降低成本以提供有競爭力的價格,但是蓋房子是攸關身家性命的產品,當土地價格和銷售廣告成本幾乎都是無法減免的狀況下,如何能夠去削價競爭?這便潛藏著營造過程是否偷工減料的風險

      其二是「差異化策略」,也是君鑑機構選擇的策略方向,藉此延伸出「房屋價值與眾相同的與眾不同」,將產品做出市場區隔,提升並鞏固品牌力,即具有顧客忠誠度與競爭優勢。對於房子的可靠品質,一直是我們不斷在精進努力的方向與目標,故能領先業界,提出免費全棟5年保固,防水10年保固的品質保證,相信這不是一個容易仿效,或一蹴可幾的事,這樣子白紙黑字的保證,代表了我們長久以來的努力與永續經營的決心當我們定位企業追求的不只財富,而是創造價值,我們希望提供的產品不只是一個看起來像房子的房子,而是一個企業對消費者的道義責任與道德良心,一個理應帶給人幸福的家屋,而非賺飽了錢就拍拍屁股走人的劣質屋。我們有義務對消費者付出了大半輩子積蓄所購得的房產做售後的聯繫與維護。買了君鑑的房子,不只有房子,可以說還自帶了長照險的保單,這個保單同時也代表了我們對自家產品的用心與信心。(建造之始的每個細節便吹毛求疵,只因如不謹慎,日後豈不自找麻煩?)

      最後則是「目標集中策略」,這是將產品和服務針對在某個市場區隔上的做法。比如說有些房子是以「藝術品」的導向來做,講究生活感性的美感,然而,那種美感也許是大部分消費者無力負擔的產品,只能當陽春白雪曲高和寡般的收藏。君鑑機構不走這個路子,美感價值的取向可以有很多種,單看消費者的摭取,君鑑選擇的美感係體現在它的「實用可靠」,我們以「工業品」勝於「藝術品」的價值取向來建造房子,創造「可靠宜居」且要「負擔得起」的房子,才能提供給更多的消費者。

      回到利潤是企業生存的基本必要條件這件事上,即:當都市的土地價格愈發高漲之時,如何能夠建造出消費者能夠負擔得起的房子?一般受薪階層只能逐漸由都市往城市邊郊外擴,這是一個不得不且必然的趨勢。同時也是君鑑希望消費者明瞭並理解我們的目標還是希望建造出能夠住得舒服(空間不能太小),但又要能夠負擔得起,且絕對要品質可靠的房子(絕絕對對不容退讓的底線我們一直在拿捏這個尺度,希望達到一個各方利益最大化的平衡與價值!

      雖然房地產產業是個買方和賣方不那麼資訊對稱的產業,但在現今這個網路訊息流通發達的時代,我們相信這個產業會逐漸往上提升發展的,一來很多建商也許會怕做不好影響銷售,二來也會有求進步的建商,跟著優質建商,努力精進前行。一直以來,君鑑不僅只做賣房子的建商,而是希望與消費者持續對話,以理性的觀察與知識,溝通交流關乎您實際的生活發展和人生規劃。以企業目標來說,君鑑沒有股東,所以不追求股東利益最大化,君鑑在乎的是所有關係人的權益最大化(顧客滿意、員工幸福、供應商共榮、企業永續經營)。我們有堅實的實收資本額,體質豐厚,屆今已推過近四十件的案量,目前正在銷售的案子有十餘案,不僅推動售後的高規格保固內容,在驗屋和交屋的流程同樣採高標準的複數自主檢驗,也就是說在請客戶驗屋之前,公司內部的工務部和業務部即已有多道整備流程,以提升房子的妥善率我們每日不停思索的便是,如何以最嚴格的標準或方法,力求更完美、更進步。

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註1. 稀缺性(Scarcity:當資源少於需求,稀缺性便會出現。這個詞用來表明某一東西的供不應求。由於稀缺性的存在,人們必須作出選擇,選取價值較高的選項,放棄價值較低的選項,在放棄了的選項中,擁有最高價值的一個,稱為機會成本。在市場中,這成本就是價格,在多於一人的社會中,稀缺性意味著競爭,面對有限的資源,不是所有人的慾望都能得到滿足。因此,社會必須透過競爭的方式,來決定誰得誰失,這種競爭,可以是價格競爭,即價高者得。存在稀缺性問題的物品,稱為「經濟物品」,尤其是體現在空間上不可流動的土地。

註2. 邁克爾波特(Michael Porter,被稱為「競爭戰略之父」, 32歲即獲哈佛商學院終身教授之職,是當今世界上競爭戰略和競爭力方面公認的第一權威。他畢業於普林斯頓大學,後獲哈佛大學商學院企業經濟學博士學位。目前,他擁有瑞典、荷蘭、法國等國大學的8個名譽博士學位。

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