閱讀房子,思考未來
Sep月 2019年 企劃部 - 許若菱
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    〈Prices of prime properties around the world are falling〉(世界各地的優質物業價格正在下跌)1)講述的是「ONE BLACKFRIARS」(2)這座位處在倫敦泰晤士河南岸(South Bank)的世界級地標。其房價從僅僅100萬英鎊(130萬美元)到令人咋舌的1500萬英鎊。由於其獨特的中腹部,獲得2013年諾貝爾經濟學獎的羅伯特‧希勒(Robert J. Shiller)教授(3),將這棟建築物暱稱為「The Tummy」(肚子)。其著名的研究是發現資產泡沫,這個名字也可能適用於倫敦膨脹的住房市場,因為大都市的房價自2009年以來,價格幾乎翻了一番。

    根據《經濟學人》(The Economist)最新的全球住房市場綜述(參見圖表),不僅在倫敦,房地產泡沫破滅後十年間房地產價格大幅上漲,幾乎摧毀了世界金融體系:許多地方房價接近新高。在世界上最令人嚮往的五個城市中:香港、倫敦、紐約、雪梨和溫哥華的房價在2009年之後連續幾年穩步攀升。但是,現在,特別是在這些城市最昂貴的「黃金地段」,過剩的地方正在流失。 註4

    過去八年來,由於科技繁榮和迅速崛起的中國,全世界以每小時250人的速度創造了新的百萬富翁。但這家瑞士銀行估計,這一步伐一直在放緩:它預測新百萬富翁數量的增長率將在五年內減少五分之一,直至2023年。美國全國房地產經紀人協會估計,到2018年3月,中國買家在美國的房屋上花費了300億美元,比去年同期下降了4%。在澳大利亞,國際買家僅限於新建項目,中國對新開發項目的投資在2018年下降了36%至13億澳元(合7.7億美元)。然而,中國仍然佔據了四分之一的國際買家,就像在倫敦一樣。註5)這些都是在世界黃金都市的情況。

    現在,回到我們自身來看。

    回到「世界各地的優質物業正在下跌」這個題目,以及希勒教授的觀點,可產生幾條脈絡作為討論。

 

一、買房子是人生大投資,買在大都市的邊郊,才是真正的宜居

  如同希勒教授在2000年出版的名著《非理性繁榮》(Irrational Exuberance)一書所提出的警告:「當前社會對股票市場存在著過度的迷信,每個人都希望透過股票市場來賺取財富,然後這種過分迷信只會助長金融系統的不穩定性。」註6)可以說,人類世界的投資都帶著風險,尤其非實體經濟,至於實體經濟,如房地產,在年年翻漲的國際大都市房產往往也帶有高度風險和泡沫化的危機,最重要的是,那已是趨向奢豪的商品,而非一般人的住居。且大都市的房價高出一般人的負荷,無法有相對應的生活空間;然而,「空間」是「全家人生活的硬需求」。故,大都會不適合自住客,真正適合家庭住居需求的,在城市邊郊,不停由核心漸漸外擴,全世界皆然。

* 延伸閱讀:〈六都9萬戶滯銷,想買房,我該怎麼走?〉(KR060)

 

二、買房,想要降低風險,就要慎選「實質保固的房子」

  由於全球化的經濟進程導致實體經濟也增加風險,尤其知名都市,還有各國的經濟增長緩慢、通貨膨脹加速、失業率升高以及工業的衰落等,這些都會影響到我們每一個人的真實生活,包括工作、住宅和家庭等。但目前這樣的金融情況幾乎是無法改變的。希勒教授後來又出了一本《金融新秩序:管理21世紀的風險》,其設想了一種類似於保險,且能降低風險的金融交易方式(誠然,教授想要化解的風險都是當前保險業不敢涉足的領域)。從這裡,我們能夠得到的啟發是「保險的概念」。

  顯然,有保險、保單,起碼就代表了白紙黑字的保障,就代表風險的降低。用在房地產的選擇上,選擇履歷優良且有保固證明的建商與房地產是最重要的。如果買房是人生一大事,也是一大筆錢,那麼,一定要為了自己的身家安全和一生賭注好好選擇產品;尤其君鑑機構「免費10年防水保固,免費5年全棟保固」,就是免費附帶保單的概念。「房屋糾紛裡最棘手的就是漏水問題」,但我們敢做出免費的後端保證,代表的是我們在前端,即建築房子時,就好好蓋;回過頭來,這些保固不只是售後的保固,也是一種售前的產品保證。(沒有人想找自己的麻煩,一定會要求所有細節盡可能地在建築之初就盡力做好!)比如君鑑主打的防水部分「窗框填框加勁、防水層、窗框焊接、頂樓八層防水」等,都是為了對抗台灣惡劣的環境(夏日雨季的潮濕多雨,以及多地震所造成的建築物搖晃);房子表面看起來都一樣,但仍有許多極細節的地方該被注重;也許我們沒有華麗的外表、標榜什麼綠建築,或其他裝飾性的美學營造等,但我們就是好好地把房屋的身體體質從初生之始,即打造好。

  讓消費者好,也讓我們的品牌更好!這些邏輯推理都是很容易能推想的!否則若無一定的實力和自信,我們是不會敢做到業界保證最高的防水保固10年。顧客得到的,不僅只是服務,而是對產品的信賴。如果將房子比喻為人,人都會隨著年齡而老化或生病,房子也一樣,我們的服務不會間斷。且因為是自家營造廠建築的,一有問題,馬上能對症下藥,更不會誤診。

 

三、讓住宅回歸為居住屬性,獨立思考,做個睿智的消費者

  在現今的M型社會裡,有錢人的世界與一般人的世界是完全隔閡的,創辦「城堡避險基金」(Citadel hedge fund)的億萬富翁肯‧格里芬(Ken Griffin註7近期以近1億英鎊的價格買下了位於倫敦Pall Mall附近的3個卡爾頓花園(Carlton Gardens),這是十多年來倫敦房屋中賣價最高的,他接著以2.38億美元的價格買下曼哈頓豪宅註8。當一個堅定的富豪情緒高漲時,很難阻止他。簡單來說,「有錢,就是任性」,財富對超級富豪來說,如同九牛一毛,但這不是一般人的世界。

對我們來說,就是找個適合自己的家,品質可靠,安居樂業,這就是價值!而幫您照顧得好好的,這是我們的許諾與堅持,這是您房子的價值,同時也是我們的價值!

    因為房子是自己住的,自己努力賺錢存錢買的,不能有任何閃失與風險。

金融和保險就是管理風險的產物,如果能夠更好地控制風險,人們就能夠從過度的擔憂與恐懼中解放出來,擁抱不會傷害自己的產品。

這樣的產品提供了品管、保固和比別人更完備的合同。

    巴菲特(Warren Edward Buffett)曾提到,沒有人能預測未來,故獨立思考極其重要!學會避免因為輕信那些「專家」的意見,不能把思考「外包」出去,這件事必須自己做。註9因為人各有私心,況且買房是你自己的大事。我們很容易於買衣買鞋自己決定,卻把看房交由他人決定,這是很可惜的,我們希望消費者能夠做足功課,理解房地產也能夠是有好的理想實現和好的交流市場的。

    其實就是認清了全世界這些含金城市的指標物件都在下跌(《經濟學人》原文文章裡已道出幾種原因,如下所附)。無論如何,皆只顯示出這些大都市的房子都是我們一般人無法碰觸的「產品」,都市裡的屋子完全不適合拿來居住了(畢竟這個世界是1%超級富豪控制了全球一半的財富),真正「可居」的住宅,都已經退到了大城市外。對於那些富有者,城市中的房子就像是股票一樣,他們可以在2009後翻漲了快雙倍,也能夠像是去年出現衰退下跌警訊有著泡沫化的疑慮,無論如何,這都跟一般人的世界存在隔層,完全不是常人能參與的。很明顯的,我們看格里芬的出手完全就是「非常人」的世界,或許,就跟他大手筆買了許多名畫或豪宅一樣,那些奢侈品都是「觀賞」,但不等於「真實生活的世界」。

    曾為世界首富卻生活簡樸的巴菲特,其人生哲學中,很大程度在於他從不假裝自己了解那些不可知或未知的事,所以鼓勵投資人欣然抱持類似的不可知態度,獨立思考。

 

  所以,每個人的生活和生存,都是自己的事情。

  常人追求的不外乎就是:品質可靠,恆久健康。

  但願我們的人生,我們的房子都一樣,是擁有恆久可傳家的價值,這才是最重要的。

 

 

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註1.出自《經濟學人》(The Economist) 2019年3月7日,全文詳見:https://reurl.cc/b65n9r

註2. 「One Blackfriars」位在泰晤士河南岸(South Bank),是倫敦市最富含人文藝術氣息的區域,在其中心地帶,英國最大開發商Berkeley集團打造了綜合大樓One Blackfriars,由獲獎設計師Ian Simpson打造的建築風格獨特,極具辨識度的外觀使其成為倫敦一區的嶄新地標。樓高50層,由於其特殊的建築設計,中高層的住戶可輕鬆俯瞰國會大廈、聖保羅大教堂、金絲雀碼頭、碎片大樓、倫敦眼和整座金融城。有274個住宅單位,三大房型套系分別以三位英國藝術家(Thomas Gainsborough、J.M.W. Turner和Barbara Hepworth)命名,象徵南岸地區藝術文化的傳承。還設有多間商鋪、餐廳和大約165個酒店房間。地理位置優越,鄰近Blackfriars、Southwark和倫敦滑鐵盧地鐵站(Waterloo Stations),交通極為便捷;商圈成熟,商店、餐館、娛樂設施一應俱全。

註3.羅伯特‧希勒(Robert J. Shiller),1946年3月26日生於底特律,美國經濟學家,學者,暢銷書作家,也是耶魯大學經濟系著名教授,當代行為金融學的主要創始人。1972年獲得麻省理工學院經濟學博士學位,希勒教授從1980年起任美國全國經濟研究所副研究員。2005年任美國經濟學會副主席。現任美國國家經濟研究局(NBER)研究員、美國藝術與科學院(American Academy of Arts and Sciences)院士、計量經濟學會(Econometric Society)會員、紐約聯邦儲備銀行學術顧問,劍橋大學和斯坦福大學等多所學術機構的客座教授。他被視為是新興凱恩斯學派成員之一,曾獲1996年經濟學薩繆森獎(Paul A. Samuelson Award),2009年德意志銀行獎(Deutsche Bank Prize)。希勒教授也是顧景漢獎學金(Guggenheim fellowship)獲得者。並2013年,與提出效率市場假說的經濟學家尤金.法瑪(Eugene F. Fama)共同得到諾貝爾經濟學獎。

註4.在溫哥華,過去一年優質價格下降了12%20188月香港房屋價格開始下跌,自那以來已下跌9%。曼哈頓的房價去年下跌了4.3%紐約著名的網路房地產公司StreetEasy計算,2018年以100萬美元或以上的價格出售的房屋中有60%未能出售。在雪梨,優質價格自2017年以來下滑了16%

註5.根據瑞士信貸(Credit Suisse)的數據,百萬富翁在2018年佔全球家庭財富的45%,高於2010年的36%。他們的資金很好地融入了國內外的豪宅。然而,在中國這個世界上六分之一的新百萬富翁的家中,將資金從國內偷運已經變得越來越困難。2015-2016年,流出中國的資金為1.3萬億美元(不包括外國直接投資)。 但是,當局已經打擊了精英階層的腐敗行為,並且在獲得美元和其他外幣方面強制每人5萬美元的限制,這對住宅市場影響很大。

註6.「非理性繁榮」其實就是「投機性泡沫」的另一種說法。價格上漲的過程中,吸引了投資人的對市場的熱忱,這樣的情緒感染了越來越多人,並藉由各種故事合理化價格漲勢,雖然也有人懷疑投資的真實價值,但是在羨慕別人賺大錢與享受賭博的刺激快感之中,也忍不住投入市場。這種現象不管是在股票市場、債券市場甚至是房地產市場都可以觀察的到,當行情發展的過程之中,有一種現象會越來越明顯,也就是投資者的注意力會從原本擺在真實價值的評估,轉移到各式各樣投資機會,並且把風險拋到九霄雲外。投資市場中總有些小泡沫來建構一個投機泡沫的「回饋環路」(feedback loop:即「適應性預期」(adaptive expectations)、「財富效應」(wealth effect)和「企業盈餘」。這些因素之所以引發回饋環路的循環,一方面是「從眾效應」的發酵,另一方面也是「自我實現的預言」,因為人們相信過去的價格上漲,會帶來持續性的價格上漲,經濟面、基本面數據都告訴你現在景氣就是好到不行,投資的機會正好,更待何時。而這不就是每次大行情發展的寫照?行情慢慢堆疊的過程之中,投資標的的價格波動越來越大,換手速度越來越快,非專業投資人也開始想搭個便車,沒有人會認為自己是最後那個傻瓜。既然有泡沫的產生,自然也會有反向泡沫(negative bubbles)的存在。需求一旦停止成長,價格漲勢也會停頓,投資人開始懷疑價格是否會繼續上漲,開始賣出股票。崩盤時,回饋環路也扮演著重要的角色。價格下跌促使投資人賣出股票,導致更進一步的下跌。市場是隨機性的,有的時候行情的突然轉折讓我們措手不及,並且很難去確認崩盤的實際原因。羅伯特‧希勒(Robert J. Shiller)《非理性繁榮:股市。瘋狂。警世預言家》(Irrational Exuberance更多書評可參:https://reurl.cc/8lGWkX

註7. 肯‧格里芬(Ken Griffin對沖基金界最年輕的基金經理。不僅一手創建了美國城堡投資集團(Citadel Investment Group),而且將其打造成為全球最大且最成功的對沖基金之一。出色的投資戰績讓年輕的格里芬迅速聲名遠播,並受到了大量投資者的追捧。1990年,格里芬用籌集到的420萬美元創立了自己的第一個投資機構城堡投資集團,當時他只有22歲。

註8.肯‧格里芬(Ken Griffin)豪砸 2.38 億美元,買下了紐約曼哈頓中央公園南 220 號的一間豪華頂層公寓(penthouse)。華爾街日報指出,這則交易創下了美國有史以來最高的房屋買賣金額紀錄。葛里芬買下的公寓共佔了四層樓,也就是建築的50至53樓,總佔地廣達24,000平方英尺。目前葛瑞芬已知的鄰居還有英國知名歌手史汀(Sting Styler)及演員史泰勒(Trudie Styler),其他的公寓買主則大多未公開身分。不過,這並不是葛芬第一次花大錢買豪宅。2019年稍早,他已用1.22億美元的價格買下一間倫敦的豪宅。他今年也在芝加哥用5,875萬美元的價位,買下了一棟公寓大樓,創下芝加哥房屋買賣史上最高價的紀錄。在2015年,他花6,000萬美元買了一間邁阿密的頂層公寓,同樣刷新了邁阿密的紀錄。在葛瑞芬之前,全美房屋交易金額紀錄保持人為投資家羅森斯坦(Barry Rosenstein),他於 2014 年花1.37億美元買下了一間位在紐約東漢普頓(East Hampton)的房產。而曼哈頓地區之前的最高紀錄,則是戴爾電腦創始人戴爾(Michael Dell)於 2015 年以 1 億美元買下的公寓大樓。

註9.巴菲特信奉的原理是:短期市場不時會完全失去理性、陷入徹底瘋狂的狀態;但長期而言,證券的價格會與潛在實質價值(underlying intrinsicvalue)一致。其實這也可給予我們做為「選房」的啟發,如果說「買房是人生的重大決定同時也是重大投資」,那麼這個原理非常有效地彰顯出投資人(購屋者)實際追求的目標(房子),那就是以合乎邏輯的可靠推理為基礎,持續做穩當、明智的企業分析(建商評價與底細),藉此選出潛在報酬最高、風險最低的證券作為投資標的。這是真正聰明的長線投資人的做法,而非投機客式的「操弄」市場。參考閱讀:傑瑞米.米勒(Jeremy Miller):《巴菲特的投資原則: 股神唯一授權,寫給合夥人的備忘錄》(Warren Buffett’s Ground Rules: Words of Wisdom from the Partnership Letters of the World’s Greatest Investor君鑑相信,任何產品都需要有務實與品格做為堅實的基礎,如此一來,優良品質的房地產,對於購屋者而言,才會有具有優於平均水準的投資績效。

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