〈Prices of prime properties around the world are falling〉（世界各地的優質物業價格正在下跌）（註1）講述的是「ONE BLACKFRIARS」（註2）這座位處在倫敦泰晤士河南岸（South Bank）的世界級地標。其房價從僅僅100萬英鎊（130萬美元）到令人咋舌的1500萬英鎊。由於其獨特的中腹部，獲得2013年諾貝爾經濟學獎的羅伯特‧希勒（Robert J. Shiller）教授（註3），將這棟建築物暱稱為「The Tummy」（肚子）。其著名的研究是發現資產泡沫，這個名字也可能適用於倫敦膨脹的住房市場，因為大都市的房價自2009年以來，價格幾乎翻了一番。

    根據《經濟學人》（The Economist）最新的全球住房市場綜述（參見圖表），不僅在倫敦，房地產泡沫破滅後十年間房地產價格大幅上漲，幾乎摧毀了世界金融體系：許多地方房價接近新高。在世界上最令人嚮往的五個城市中：香港、倫敦、紐約、雪梨和溫哥華的房價在2009年之後連續幾年穩步攀升。但是，現在，特別是在這些城市最昂貴的「黃金地段」，過剩的地方正在流失。 （註4）

    過去八年來，由於科技繁榮和迅速崛起的中國，全世界以每小時250人的速度創造了新的百萬富翁。但這家瑞士銀行估計，這一步伐一直在放緩：它預測新百萬富翁數量的增長率將在五年內減少五分之一，直至2023年。美國全國房地產經紀人協會估計，到2018年3月，中國買家在美國的房屋上花費了300億美元，比去年同期下降了4%。在澳大利亞，國際買家僅限於新建項目，中國對新開發項目的投資在2018年下降了36%至13億澳元（合7.7億美元）。然而，中國仍然佔據了四分之一的國際買家，就像在倫敦一樣。（註5）這些都是在世界黃金都市的情況。

    現在，回到我們自身來看。

    回到「世界各地的優質物業正在下跌」這個題目，以及希勒教授的觀點，可產生幾條脈絡作為討論。

 

一、買房子是人生大投資，買在大都市的邊郊，才是真正的宜居

　　如同希勒教授在2000年出版的名著《非理性繁榮》（Irrational Exuberance）一書所提出的警告：「當前社會對股票市場存在著過度的迷信，每個人都希望透過股票市場來賺取財富，然後這種過分迷信只會助長金融系統的不穩定性。」（註6）可以說，人類世界的投資都帶著風險，尤其非實體經濟，至於實體經濟，如房地產，在年年翻漲的國際大都市房產往往也帶有高度風險和泡沫化的危機，最重要的是，那已是趨向奢豪的商品，而非一般人的住居。且大都市的房價高出一般人的負荷，無法有相對應的生活空間；然而，「空間」是「全家人生活的硬需求」。故，大都會不適合自住客，真正適合家庭住居需求的，在城市邊郊，不停由核心漸漸外擴，全世界皆然。

* 延伸閱讀：〈六都9萬戶滯銷，想買房，我該怎麼走？〉（KR060）

 

二、買房，想要降低風險，就要慎選「實質保固的房子」

　　由於全球化的經濟進程導致實體經濟也增加風險，尤其知名都市，還有各國的經濟增長緩慢、通貨膨脹加速、失業率升高以及工業的衰落等，這些都會影響到我們每一個人的真實生活，包括工作、住宅和家庭等。但目前這樣的金融情況幾乎是無法改變的。希勒教授後來又出了一本《金融新秩序：管理21世紀的風險》，其設想了一種類似於保險，且能降低風險的金融交易方式（誠然，教授想要化解的風險都是當前保險業不敢涉足的領域）。從這裡，我們能夠得到的啟發是「保險的概念」。

　　顯然，有保險、保單，起碼就代表了白紙黑字的保障，就代表風險的降低。用在房地產的選擇上，選擇履歷優良且有保固證明的建商與房地產是最重要的。如果買房是人生一大事，也是一大筆錢，那麼，一定要為了自己的身家安全和一生賭注好好選擇產品；尤其君鑑機構「免費10年防水保固，免費5年全棟保固」，就是免費附帶保單的概念。「房屋糾紛裡最棘手的就是漏水問題」，但我們敢做出免費的後端保證，代表的是我們在前端，即建築房子時，就好好蓋；回過頭來，這些保固不只是售後的保固，也是一種售前的產品保證。（沒有人想找自己的麻煩，一定會要求所有細節盡可能地在建築之初就盡力做好！）比如君鑑主打的防水部分「窗框填框加勁、防水層、窗框焊接、頂樓八層防水」等，都是為了對抗台灣惡劣的環境（夏日雨季的潮濕多雨，以及多地震所造成的建築物搖晃）；房子表面看起來都一樣，但仍有許多極細節的地方該被注重；也許我們沒有華麗的外表、標榜什麼綠建築，或其他裝飾性的美學營造等，但我們就是好好地把房屋的身體體質從初生之始，即打造好。

　　讓消費者好，也讓我們的品牌更好！這些邏輯推理都是很容易能推想的！否則若無一定的實力和自信，我們是不會敢做到業界保證最高的防水保固10年。顧客得到的，不僅只是服務，而是對產品的信賴。如果將房子比喻為人，人都會隨著年齡而老化或生病，房子也一樣，我們的服務不會間斷。且因為是自家營造廠建築的，一有問題，馬上能對症下藥，更不會誤診。

 

三、讓住宅回歸為居住屬性，獨立思考，做個睿智的消費者

　　在現今的Ｍ型社會裡，有錢人的世界與一般人的世界是完全隔閡的，創辦「城堡避險基金」（Citadel hedge fund）的億萬富翁肯‧格里芬（Ken Griffin）（註7）近期以近1億英鎊的價格買下了位於倫敦Pall Mall附近的3個卡爾頓花園（Carlton Gardens），這是十多年來倫敦房屋中賣價最高的，他接著以2.38億美元的價格買下曼哈頓豪宅（註8）。當一個堅定的富豪情緒高漲時，很難阻止他。簡單來說，「有錢，就是任性」，財富對超級富豪來說，如同九牛一毛，但這不是一般人的世界。

對我們來說，就是找個適合自己的家，品質可靠，安居樂業，這就是價值！而幫您照顧得好好的，這是我們的許諾與堅持，這是您房子的價值，同時也是我們的價值！

    因為房子是自己住的，自己努力賺錢存錢買的，不能有任何閃失與風險。

金融和保險就是管理風險的產物，如果能夠更好地控制風險，人們就能夠從過度的擔憂與恐懼中解放出來，擁抱不會傷害自己的產品。

這樣的產品提供了品管、保固和比別人更完備的合同。

    巴菲特（Warren Edward Buffett）曾提到，沒有人能預測未來，故獨立思考極其重要！學會避免因為輕信那些「專家」的意見，不能把思考「外包」出去，這件事必須自己做。（註9）因為人各有私心，況且買房是你自己的大事。我們很容易於買衣買鞋自己決定，卻把看房交由他人決定，這是很可惜的，我們希望消費者能夠做足功課，理解房地產也能夠是有好的理想實現和好的交流市場的。

    其實就是認清了全世界這些含金城市的指標物件都在下跌（《經濟學人》原文文章裡已道出幾種原因，如下所附）。無論如何，皆只顯示出這些大都市的房子都是我們一般人無法碰觸的「產品」，都市裡的屋子完全不適合拿來居住了（畢竟這個世界是1%超級富豪控制了全球一半的財富），真正「可居」的住宅，都已經退到了大城市外。對於那些富有者，城市中的房子就像是股票一樣，他們可以在2009後翻漲了快雙倍，也能夠像是去年出現衰退下跌警訊有著泡沫化的疑慮，無論如何，這都跟一般人的世界存在隔層，完全不是常人能參與的。很明顯的，我們看格里芬的出手完全就是「非常人」的世界，或許，就跟他大手筆買了許多名畫或豪宅一樣，那些奢侈品都是「觀賞」，但不等於「真實生活的世界」。

    曾為世界首富卻生活簡樸的巴菲特，其人生哲學中，很大程度在於他從不假裝自己了解那些不可知或未知的事，所以鼓勵投資人欣然抱持類似的不可知態度，獨立思考。

 

　　所以，每個人的生活和生存，都是自己的事情。

　　常人追求的不外乎就是：品質可靠，恆久健康。

　　但願我們的人生，我們的房子都一樣，是擁有恆久可傳家的價值，這才是最重要的。

 

 

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註1.出自《經濟學人》(The Economist) 2019年3月7日，全文詳見：https://reurl.cc/b65n9r

註2. 「One Blackfriars」位在泰晤士河南岸（South Bank），是倫敦市最富含人文藝術氣息的區域，在其中心地帶，英國最大開發商Berkeley集團打造了綜合大樓One Blackfriars，由獲獎設計師Ian Simpson打造的建築風格獨特，極具辨識度的外觀使其成為倫敦一區的嶄新地標。樓高50層，由於其特殊的建築設計，中高層的住戶可輕鬆俯瞰國會大廈、聖保羅大教堂、金絲雀碼頭、碎片大樓、倫敦眼和整座金融城。有274個住宅單位，三大房型套系分別以三位英國藝術家（Thomas Gainsborough、J.M.W. Turner和Barbara Hepworth）命名，象徵南岸地區藝術文化的傳承。還設有多間商鋪、餐廳和大約165個酒店房間。地理位置優越，鄰近Blackfriars、Southwark和倫敦滑鐵盧地鐵站（Waterloo Stations），交通極為便捷；商圈成熟，商店、餐館、娛樂設施一應俱全。

註3.羅伯特‧希勒（Robert J. Shiller），1946年3月26日生於底特律，美國經濟學家，學者，暢銷書作家，也是耶魯大學經濟系著名教授，當代行為金融學的主要創始人。1972年獲得麻省理工學院經濟學博士學位，希勒教授從1980年起任美國全國經濟研究所副研究員。2005年任美國經濟學會副主席。現任美國國家經濟研究局（NBER）研究員、美國藝術與科學院（American Academy of Arts and Sciences）院士、計量經濟學會（Econometric Society）會員、紐約聯邦儲備銀行學術顧問，劍橋大學和斯坦福大學等多所學術機構的客座教授。他被視為是新興凱恩斯學派成員之一，曾獲1996年經濟學薩繆森獎（Paul A. Samuelson Award），2009年德意志銀行獎（Deutsche Bank Prize）。希勒教授也是顧景漢獎學金（Guggenheim fellowship）獲得者。並在2013年，與提出效率市場假說的經濟學家尤金．法瑪（Eugene F. Fama）共同得到諾貝爾經濟學獎。

註4.在溫哥華，過去一年優質價格下降了12%，2018年8月香港房屋價格開始下跌，自那以來已下跌9%。曼哈頓的房價去年下跌了4.3%，據紐約著名的網路房地產公司StreetEasy計算，2018年以100萬美元或以上的價格出售的房屋中有60%未能出售。在雪梨，優質價格自2017年以來下滑了16%。

註5.根據瑞士信貸（Credit Suisse）的數據，百萬富翁在2018年佔全球家庭財富的45%，高於2010年的36%。他們的資金很好地融入了國內外的豪宅。然而，在中國這個世界上六分之一的新百萬富翁的家中，將資金從國內偷運已經變得越來越困難。2015-2016年，流出中國的資金為1.3萬億美元（不包括外國直接投資）。 但是，當局已經打擊了精英階層的腐敗行為，並且在獲得美元和其他外幣方面強制每人5萬美元的限制，這對住宅市場影響很大。

註6.「非理性繁榮」其實就是「投機性泡沫」的另一種說法。價格上漲的過程中，吸引了投資人的對市場的熱忱，這樣的情緒感染了越來越多人，並藉由各種故事合理化價格漲勢，雖然也有人懷疑投資的真實價值，但是在羨慕別人賺大錢與享受賭博的刺激快感之中，也忍不住投入市場。這種現象不管是在股票市場、債券市場甚至是房地產市場都可以觀察的到，當行情發展的過程之中，有一種現象會越來越明顯，也就是投資者的注意力會從原本擺在真實價值的評估，轉移到各式各樣投資機會，並且把風險拋到九霄雲外。投資市場中總有些小泡沫來建構一個投機泡沫的「回饋環路」（feedback loop）：即「適應性預期」（adaptive expectations）、「財富效應」（wealth effect）和「企業盈餘」。這些因素之所以引發回饋環路的循環，一方面是「從眾效應」的發酵，另一方面也是「自我實現的預言」，因為人們相信過去的價格上漲，會帶來持續性的價格上漲，經濟面、基本面數據都告訴你現在景氣就是好到不行，投資的機會正好，更待何時。而這不就是每次大行情發展的寫照？行情慢慢堆疊的過程之中，投資標的的價格波動越來越大，換手速度越來越快，非專業投資人也開始想搭個便車，沒有人會認為自己是最後那個傻瓜。既然有泡沫的產生，自然也會有反向泡沫（negative bubbles）的存在。需求一旦停止成長，價格漲勢也會停頓，投資人開始懷疑價格是否會繼續上漲，開始賣出股票。崩盤時，回饋環路也扮演著重要的角色。價格下跌促使投資人賣出股票，導致更進一步的下跌。市場是隨機性的，有的時候行情的突然轉折讓我們措手不及，並且很難去確認崩盤的實際原因。羅伯特‧希勒（Robert J. Shiller）《非理性繁榮：股市。瘋狂。警世預言家》（Irrational Exuberance）更多書評可參：https://reurl.cc/8lGWkX

註7. 肯‧格里芬（Ken Griffin），對沖基金界最年輕的基金經理。不僅一手創建了美國城堡投資集團（Citadel Investment Group），而且將其打造成為全球最大且最成功的對沖基金之一。出色的投資戰績讓年輕的格里芬迅速聲名遠播，並受到了大量投資者的追捧。1990年，格里芬用籌集到的420萬美元創立了自己的第一個投資機構城堡投資集團，當時他只有22歲。

註8.肯‧格里芬（Ken Griffin）豪砸 2.38 億美元，買下了紐約曼哈頓中央公園南 220 號的一間豪華頂層公寓（penthouse）。華爾街日報指出，這則交易創下了美國有史以來最高的房屋買賣金額紀錄。葛里芬買下的公寓共佔了四層樓，也就是建築的50至53樓，總佔地廣達24,000平方英尺。目前葛瑞芬已知的鄰居還有英國知名歌手史汀（Sting Styler）及演員史泰勒（Trudie Styler），其他的公寓買主則大多未公開身分。不過，這並不是葛芬第一次花大錢買豪宅。2019年稍早，他已用1.22億美元的價格買下一間倫敦的豪宅。他今年也在芝加哥用5,875萬美元的價位，買下了一棟公寓大樓，創下芝加哥房屋買賣史上最高價的紀錄。在2015年，他花6,000萬美元買了一間邁阿密的頂層公寓，同樣刷新了邁阿密的紀錄。在葛瑞芬之前，全美房屋交易金額紀錄保持人為投資家羅森斯坦（Barry Rosenstein），他於 2014 年花1.37億美元買下了一間位在紐約東漢普頓（East Hampton）的房產。而曼哈頓地區之前的最高紀錄，則是戴爾電腦創始人戴爾（Michael Dell）於 2015 年以 1 億美元買下的公寓大樓。

註9.巴菲特信奉的原理是：短期市場不時會完全失去理性、陷入徹底瘋狂的狀態；但長期而言，證券的價格會與潛在實質價值（underlying intrinsicvalue）一致。其實這也可給予我們做為「選房」的啟發，如果說「買房是人生的重大決定同時也是重大投資」，那麼這個原理非常有效地彰顯出投資人（購屋者）實際追求的目標（房子），那就是以合乎邏輯的可靠推理為基礎，持續做穩當、明智的企業分析（建商評價與底細），藉此選出潛在報酬最高、風險最低的證券作為投資標的。這是真正聰明的長線投資人的做法，而非投機客式的「操弄」市場。參考閱讀：傑瑞米．米勒（Jeremy Miller）：《巴菲特的投資原則: 股神唯一授權，寫給合夥人的備忘錄》（Warren Buffett’s Ground Rules: Words of Wisdom from the Partnership Letters of the World’s Greatest Investor）君鑑相信，任何產品都需要有務實與品格做為堅實的基礎，如此一來，優良品質的房地產，對於購屋者而言，才會有具有優於平均水準的投資績效。