六都9萬戶滯銷,想買房,我該怎麼走?
Jun月 2019年 企劃部 - 許若菱
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    台中市人口連續三年都以萬人以上的速度成長,還曾登上CNN專欄文章Why Taichung is the most livable city in Taiwan〉(為什麼台中是台灣最宜居的城市)1)而備受討論,台中擁有完整的交通網絡系統,創造出更多就業機會。然而,自從房市於2014年反轉向下後,由於都會房價過高,「六都有9萬戶滯銷」(2),以往都市的大坪數賣得動,是因為坪數大,單位高,故利潤高,投資客只需期款,只要銀行擔保,在到期前再賣出,即可賺一筆;現在則因為滯銷,大坪數轉成另外一種三高:總價高、稅高、管理費高,令人卻步,且自奢侈稅到房地合一稅,已無此投資條件,現在是自住需求的市場,投資客自然更不易進場。

  章定煊教授於4月29日的臉書文章指出:「2019Q1國泰房地產指數,銷售率最好的是台中市12.44%(最低為新竹縣市7.48%),過去強弱分明的狀態已不再,大部分個案都是處於慢慢賣的狀況比較多。……台中市主要推在北屯跟太平這兩個外圍區域,以前這兩區透天居多,現在推大樓,單價往上拉到2字頭,但控制坪數的結果,讓主力總價落在1000萬左右。」(3)由此可知,台中一直是全台都市和房市發展的熱點,其範圍不斷在擴大;從前以透天產品為主的邊陲,現在因總價因素也開始推大樓了,且仍不停外擴,使得鄰近縣市變成台中的衛星城市(4),只要當地生活機能是適合生活的地方,交通便利可達,可以距離換金錢,便移動住居。換言之,在房屋總價差不多的基礎下,能夠選擇:「(空間)變小」或「(距離)移動」。以六都目前有9萬戶的滯銷情況來看,會發現購屋族開始移動的軌跡,畢竟,由當今交通建設和新建工程等因素來看,這些開車僅需半個鐘頭即可到達都心的地方的確逐漸竄出頭

 

以「重疊客源」的角度來看:「市區小宅」VS.「邊郊透天」大PK

    在台中市,一千萬元出頭的透天越來越難尋,或許,年輕首購族們大都喜歡住在市中心, 然而,一輩子所背負的那個小宅能夠實用且實住得了幾年呢?千萬公寓約為兩房、小三房(一間房的坪數兩坪左右),坪數也許30坪做3房, 扣掉公設後頂多只剩20坪(或不到), 但這20坪內要「擠」放入「三間臥房、兩套衛浴、廚房、餐廳和客廳,以及前陽台與工作陽台」,你真的能想像嗎?或許你看過銷售中心「宣稱實際比例的樣品屋」,覺得適切美好,殊不知這就是裹著糖衣的毒藥,有許多微小的細節遮掩了你清明的雙眼與腦袋。比如:牆壁用鏡面裝修,好呈現出放大室內空間的假象;每個房間都沒有做門,然而,有沒有門會讓實際空間使用差距非常大,一旦真的裝上房門,其所展闔的空間將產生房內無法擺設家具和製作櫃體等問題;乃至於房間小到沒有辦法擺得下現成家具,只能以裝潢做出一體成形的床板、櫃體和書桌,否則住用不得;甚至無法有足夠的儲物空間,不符實際生活需求,即便只是基本的衣櫃、鞋櫃、雜貨櫃等也無適當的空間能置。

    小宅樣品屋通常是忽略這些的,問題當然不止於此。因為這些都還沒將房屋的格局、採光、通風、明暗等考慮進去(如房間沒窗沒光,客廳暗室、市內多大樑、穿堂煞、對門煞等),甚至梯戶比過高(十幾層樓加上單層十幾戶卻只有兩部電梯,通勤時刻或趕時間時肯定等到瘋),或樓下商辦混樓上純住宅導致出入複雜等。預售屋因為一切還只是平面規劃,只活在紙面上,總有種讓人看不見的「美好(假)想像」。帶來的麻煩,也許便是在成屋、交屋後,也可能是一輩子。

    如果是年輕家庭購買,別忘了孩子會長大。一個或兩個以上的孩子,一家三口或一家四口以上,大家如何在同一戶房子內保有相聚的交流,同時又擁有各自獨立自處的空間?誠然,無論大樓或透天皆有它們各自的好處,只是,以差不多的價格,看您要選擇「虛坪高的公寓」或「實坪的透天墅」而已。此外,透天至少可停一至兩部汽車,但公寓的車位另外計價,以現在的行情均價,單個車位動輒破百萬。以上,乃就房屋類型之不同來評估,當然還是青菜蘿蔔各有喜好的選擇題,然而,無論什麼樣的房屋形式,最基本也最重要的還是「建商的品質」! 如果把重要的房子比喻為親愛的人,「建商品質」和「服務保固」就像是一個自懷孕期間,便被悉心照顧,到健康出生,乃至附帶保險保單的生命。房子,是對所有人都很重要且特殊的一項昂貴商品,皆必須用心!(建商用心蓋房、顧客用心選房)

 

台中環線帶動一日生活圈,「台中上班,彰化、南投買房」

    台中市中心的房價高出彰化和南投有數倍之多,交通距離卻在三十分鐘內,即使住在隸屬於台中市的界地內,如上班路線飽受塞車之苦,所花費的時間往往超過三十分鐘。故以台中市為大都會核心,就業在台中市區,藉著交通網絡的發達成形,買房在鄰近縣區,可以相對取得住房空間的品質與房價優勢

    彰化是除了六都之外,人口數和戶數最多的縣市(全國第七),且數據年年持續攀升(5);南投則是全國第十三,由於皆緊鄰都會,而成為台中的衛星城市。 可以說,如果真的想要購買負擔得起又好住的房子,這樣的產品在六都已難尋覓,以都市大樓小宅的價格可以買到品質優良的透天產品(同樣的價格,買中小坪數公寓,也可以買君鑑機構「免費全棟保固5年,免費防水保固10年」的透天),空間大、品質好、交通方便。

  每個人都需要為自己各項難以抉擇的人生課題做出重大決定。如同今日出門辦事的路線安排、這趟旅程的行程安排、未來家庭的預想藍圖等等,一定是先得於心中構想規劃,然後才付諸行動,落實目標管理。買房,確實是每個人最需要審慎考慮的大事之一,相信明智的你,會在多方實際賞屋、探詢、考量與比較下,做出最符合自己需求的選擇

 

註1Why Taichung is the most livable city in Taiwan〉(為什麼台中是台灣最宜居的城市),Chieu Luu, CNN • Updated 1st January 2018。全文詳見:https://reurl.cc/Xyom3

註2:根據房屋比價平台屋比彙整網路待售資料發現,截至2019年3月18日止,6都「待售逾1年以上」的住宅量有9萬2682戶,佔6都所有住宅待售量高達32%。細分這些滯銷住宅類型,高達63%為40坪以上的中大坪數住宅。若以都市來分,新北市、台中市滯銷1年以上的網路待售住宅分別為2萬4083戶、2萬1634戶,滯銷量體相當大,其中40坪以上中大型住宅占比偏高,新北約48%,台中約72%所有待售逾1年的9.26萬戶住宅中,甚至有33%是5年屋齡內的新屋,其中以台中市占45%最多,桃園市占33%次之,台北市21%居6都最低。詳參:〈6都滯銷住宅逾9萬戶 6成是中大坪數〉,《經濟日報》2019年3月19日。https://reurl.cc/GO9Xy

註3章定煊教授:自住族群,而且是首購族群,被市中心的房價壓到喘不過氣來,一看交通成形了,過去的絕不考慮郊區的總價落在可以負擔的範圍就去買了。」又「所謂南熱的房價上漲就是這些過去房價僅有1字頭的邊陲地帶,類型由透天轉為大樓,價格一路拉到2字頭,所造成的,總價上沒有太大改變。僅靠都市邊陲地帶,首購自住族群。」全文詳見:2019年4月29日章定煊臉書文,https://reurl.cc/q6Q0n

註4衛星城市,是大城市體系中的一個層次,依附於大城市,與大城市聯繫緊密,處在大城市周邊而又與大城市相對獨立的中小城市。衛星城鎮的設想最初是由英國的E·霍華德在1898年提出的。1903年在倫敦的郊區最早建起了這樣的城市——萊奇沃斯。衛星城鎮的概念是由美國的泰勒於1915年提出的,中文譯作衛星城鎮,亦稱衛星城市。其特點是建築密度低,環境質量高,一般有綠地與中心城區分隔;其目的是為分散中心城市的人口和工業。它們多數是藉助於特大城市中心城區的輻射力由舊有小城鎮發展形成,少數是在新規劃的郊區和鄉村空地上建設而成。衛星城的形成需要具備以下幾個條件:①母城應當具有一定的規模,應當具有較大的集聚功能,能夠吸引人口、資金等向其集聚,並且母城的迅速發展帶來一系列的城市問題,產生了城市郊區化現象。②作為子城的衛星城所在區域應當具有很好的資源和環境優勢,而且距離中心城市不可太近,也不可太遠。③衛星城應當具有完善的城區設施,這些設施不僅包括最基本的產業,還包括明顯的工業區和居住區,城內的教育、醫療衛生、文化和體育等公益設施要相當齊全。④衛星城與母城之間應當有便利的交通和通訊條件,並且相互之間有著密切的經濟聯繫,人才、資金和物資的交換能夠順利實現。衛星城的特徵:①衛星城是大城市體系中的一個層次。②衛星城的人居環境質量較中心城市更為合宜。③衛星城主要沿城市主要發展軸和城市交通軸建設。④衛星城的人口數量必須達到一定的規模。詳參:https://reurl.cc/Onl13

註5歷年詳細數據請參考中國民國內政部戶政司全球資訊網」:https://www.ris.gov.tw/app/portal/346

 

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