近期《經濟學人》文章〈Why Americans are rethinking where they want to live〉，講述了「為什麼美國人正在重新考慮他們想住在哪裡？」（註1），這在君鑑《住宅經濟》〈逃離大都會：房價持續上漲，買房夢想遙不可及──論全世界「往郊區移動的置產風潮」〉(KR082) 也曾提到全球近年來都出現「城市化郊區」的風潮與趨勢。文章裡頭討論到關於「The horrible housing blunder」（可怕的住房問題），指出新一代年輕人負擔不起租房和買房，易怪罪資本主義，及民粹主義的興起。這問題來自於房產供應的缺乏所造成，特別是在就業機會較多的大城市。如今不斷降低的房貸利率，也使得房價增長，但是人們的收入卻沒有增加，房價飆升加劇了各種不平等之現象，亦加深了地域和代際上的分化。（註2）

 

 

    自2020年初開始「人口從大城市遷移到低密度郊區的現象在全美各地都有發生，在房價高昂、人口擁擠的紐約、洛杉磯和舊金山等地最為明顯。」人們紛紛逃離大城市，尋找可以在家辦公和自我隔離的舒適住宅，同時帶動了這輪郊區置業熱潮。即便郊區的居住環境也許不如都市，也必須通勤上班，但是「只因為這裡同等條件的住宅比洛杉磯、奧蘭治或者聖地亞哥縣便宜的多。」（註3）在亞洲的大都市，韓國首爾同樣也充滿了年輕人的無奈，對年輕人來說，想買房的夢想幾乎像是個噩夢，儘管擁有不錯的工作與待遇，依舊負擔不起江南區的房產。（註4）

 

 

更多的人將前往城市周邊的郊區（邊疆運動）

  前述〈Why Americans are rethinking where they want to live〉文中提到，二戰後，美國人開著他們的新車開上新的高速公路前往郊區（比如1950年代的郊區化），永遠改變了美國人的生活。而今日互聯網和遠程工作則預示著類似的轉變，人們不再需要住在辦公室附近。如果允許更大的房子和更少的抵押貸款，每週幾天兩小時的通勤可能是值得的。（註5）

 

    今日的互聯網形成了新經濟制度並改變了人們的生活模式，此構想在1993年諾貝爾經濟學獎得主道格拉斯‧諾思（Douglass C. North）的著作《制度、制度變遷與經濟成就》便曾提出這種制度變遷的理論模型。（註6）什麼是更好的制度？只要在這制度之下，交易費用更低、更便捷、更省事，那就會變為人們更為樂意接受的模式，並且發展為新的經濟成就。舉個例子想想，過去我們若想要買一本書，便得出門開車到書店，還得視那本書容易取得與否的程度，否則得再多跑幾間，也許往返就會耗上半天一天；今日呢？你只需要坐在沙發上，手機點選一下就買成了，這節省了多少呢？可以說幾乎90%以上的時間與精力！

 

    回溯歷史，道格拉斯‧諾思教授花了數十年時間研究了歷史上西方經濟社會的發展及變化，由歷史中得知「每個莊園周圍的土地範圍必然有限。人口持續成長最後迫使莊園居民在上等土地開發殆盡後，只得去開墾劣等土地。……這種調整反映當地報酬開始遞減，而後實際上運作的新增勞動單位，將使勞動邊際產量減少。勞動的經濟價值因而下降，同時土地也變得日益稀少而更有價值。」（註7）可知一個地區的人口擴張，終究會遭遇勞動力規模進一步增加所帶來的報酬遞減。部份增加的勞動力只好移民到未開發土地，也因此擴張了墾殖區域。

 

    最後提出這整個過程即是「在移往邊疆的過程中，人們獲得可供謀生的充裕土地，透過移民，他們從報酬遞減和莊園瘟疫造成的所得下降中逃脫。人口成長就是以這種方式創生出邊疆運動（frontier movement）。」（註8）美國當代著名經濟學家湯瑪斯‧索威爾（Thomas Sowell）也指出「隨著郊區的發展，更多人負擔得起更快速更便宜的交通工具，城市人口開始向周遭已開發的郊區擴散」、「貧窮才是導致那些負擔不起通勤成本或負擔不起都市生活空間、又不願放棄都市生活效益的人，全都擠在貧民窟生活的原因」。（註9）

 

    綜觀以上，無論是從人類歷史淵源、嚴謹的經濟史研究，或者近代史發展來看，人們必然且自然都會有「由中心居住地逐漸往外移動」的生活模型。

 

 

住房負擔問題：以最少資源求效果的最大化

    〈Why Americans are rethinking where they want to live〉認為現在「人們一直在離開大型、密集、昂貴的城市核心，前往更小、密度較低的城市和郊區。」而吸引人們的地方具有共同的特點是：「相對可負擔性、強烈的社區意識、便利設施（自然的或建造的）和對商業的友好。親近大自然很有吸引力，養家糊口的能力也很有吸引力。」由此可見「住房成本是衡量人們去向的指標之一」，且「大城市附近的城鎮和郊區一直是吸引移民的最大磁鐵」，因為「房產更便宜，但人們仍然在城市的車程範圍內」，且在事實上「他們可以過自己的日常生活，並在最少的限制下送孩子上學。」(註10)

 

    道格拉斯‧諾思提到人類經濟之所以發展的主要原因就是「有效率的經濟組織是經濟增長的關鍵」！當我們置身其中往往渾然不覺，但當往回看歷史時，很容易看到整個經濟變革的段落與截點，而今我們也正處在歷史的改變洪流之中，也許再過10年回頭來看會更清楚明白什麼樣的發展變化是人們的生活所向。

 

    目前橫亙在眼前的問題絕對是買房的負擔能力問題，我們如何以有限的預算來達成儘早買房的夢想？那就是「選擇您買得起的地方」，依舊是那句老話，先求有再求好。以中部地區來說，台中市區的房價目前已來到坐四望五，還在往上的方向蠢蠢欲動，如此價格真的非一般人可輕鬆負擔，如能儘早想通，不要只往都市裡頭擠，便能將買房的選擇擴大至「台中彰化都會區」（註11），臺中市為台灣人口第二多之城市，與周邊的衛星城市構成臺中都會區，市區的交通流量十分龐大，再加上該市汽車擁有數目高居全國前一名（108萬台），因此每逢尖峰時段或假日，經常會有大量人潮、車潮於市區內或城際之間流動，導致市區內許多重要幹道經常出現交通阻塞的情形，道路里程密度全國第一。（註12）

 

（照片來源：由 毛貓大少爺 from Taipei, Taiwan - https://www.flickr.com/photos/92975612@N02/49425559368/, CC BY-SA 2.0,《維基百科》「臺中市第七期市地重劃區」（Taichung skyline））

 

　　在目前台中市的房屋價格和市區交通堵塞情形之下，其實彰化和南投都是消費者可以移動的選擇範圍，因「中部的快速交通路網」（見下圖）規劃得頗完善和便利。一般來說在彰化和南投部份鄉鎮的車程都可半小時左右抵達台中市區。這部份其實也能夠從多年來台中新光三越始終居於全台百貨公司店王，大遠百居於遠東集團店王，知名美式賣場Costco的全球店王也是台中南屯店奪得，由此可見中彰投地區加起來四百四十多萬人口不可分割的共同生活圈實情與消費實力。

 

 

    論述下來，還是希望消費者能明白，在台中的生活與工作，並非要擠在蛋黃區裡頭，實際上整個中彰投地區就是一個生活整體。尤其彰化為全國第一大縣，人口排行第一位的縣級行政區，也是人口唯一突破百萬的縣。在中部區域整合發展趨勢下，區域治理與跨域合作更趨重要，彰化目前正發展都會軸帶「一軸一環雙樞紐」，運用中部都會區域30分鐘等時圈以及交通優勢，並強化生活機能。（註13）

 

    本文結合了《經濟學人》評論與經濟史學巨擘麥克道格拉斯‧諾思的歷史理論，闡明了「現代人口移入都市」與「中世紀的莊園變遷」所面臨的類同狀況。以古為鑒可知興替，現在若太晚移入飽和發展的都會區，那發展報酬率就會低於前人！因此，我們不該往一個過度飽和的區塊去選擇居住點，一方面成本太高，另一方面對個人往後發展的投資報酬率也是遞減的。

 

 

 

══════════════════════════

註1. 〈Why Americans are rethinking where they want to live〉，《經濟學人》（The Economist），2021年12月18日。詳閱全文：https://reurl.cc/qOmOa3

註2.〈Home ownership is the West's biggest economic-policy mistake〉，《經濟學人》（The Economist），2020年1月6日。詳閱全文：https://reurl.cc/4mzp8R

註3.〈逃離洛杉磯〉，《彭博商業週刊/中文版》第203期，2020年9月16日，頁26-28。

註4.〈Efforts to rein in house prices are fuelling discontent in Seoul〉，《經濟學人》（The Economist），2020年8月27日。詳閱全文：https://reurl.cc/8napeo

註5.「半個多世紀以來，郊區的魅力一直是一種趨勢，但 covid-19 提供了額外的推動力。正如克拉克先生所說，『城市化郊區』正在獲得便利，保持其特有的擴張。」同註1。

註6. 道格拉斯‧諾思（Douglass C. North）著，劉瑞華譯：《制度、制度變遷與經濟成就》，台北：聯經出版事業有限公司，2017年3月。

註7. 道格拉斯‧諾思（Douglass C. North）、羅伯‧保羅‧湯瑪斯（Robert Paul Thomas）著，劉瑞華譯：《西方世界的興起》，台北：聯經出版事業有限公司，2017年6月，頁92。

註8. 同註7。

註9. 湯瑪斯・索威爾（Thomas Sowell）著，洪慧芳譯：《謬誤與真相：保守派經濟學家如何戳破執政者的美好謊言》，台北：八旗文化，2021年6月。

註10.「「城鎮、城市和郊區將因新居民而改變。城市的豐富性、不拘一格的多樣性和創造力將出現在較小的地方。」同註1。

註11.「臺中彰化都會區」，「臺中都會區，或稱大臺中地區、臺中大都會區、大臺中都會區，範圍包括臺中市以及彰化縣與南投縣的部分地區，在世界人口組織裡為世界排名第129大都會區，為臺灣第二大都會區，僅次於臺北都會區。」https://reurl.cc/dXVeZq

註12.「臺中市交通」，台中在國道、省道、快速道和市道等，皆與彰化和南投地區有綿密的路網。https://reurl.cc/5Go80M

註13. 「運用中部都會區域30分鐘等時圈、鄰近高鐵站、國道等交通建設及區位優勢」，以「兩新城、三門戶、兩轉型、三活化」為發展布局，佈建都市簇群發展地區，提供優良產業與居住腹地，並善用既有精密技術產業動能，積極延續二級產業發展機會，穩定人口成長與城鄉發展。」彰化縣政府建設處城鄉計畫科陳廣武：〈淺談彰化縣國土計畫方向〉，頁15-22。彰化不動產開發商業同業公會會刊：《彰化築跡》，第43期，2020年8月。詳閱電子版全文：https://reurl.cc/Y9W8RD