逃離大都會:房價持續上漲,買房夢想遙不可及 ── 論全世界「往郊區移動的置產風潮」
Dec月 2020年 企劃部 - 許若菱
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    這篇文章將會簡略講述一些房產現況,而這種現況大概是多數國家的政府和個人都無法徹底改變的狀況,但我們藉由了解這些概況,至少能明白我們處在什麼樣的環境與歷史洪流之中,進而反求諸己,把握自己現有的資源,做好規劃安排與發揮。

 

    今年在美國「人口從大城市遷移到低密度郊區的現象在全美各地都有發生,在房價高昂、人口擁擠的紐約、洛杉磯和舊金山等地最為明顯。」(1)面對房屋買家的共同投資平台Haus的首席經濟師麥克勞夫林(Ralph McLaughlin)稱:「我看到人們心目中的理想居住地已經發生了根本的變化,……如果這是永久的,我們可能會看到幾十年來都前所未見的新一輪郊區化浪潮。」而據Landsea homes的福蘇姆稱,在ShadeTree很多業主都是首次買屋,高昂的房租迫使他們離開歐文或紐波特比奇這些沿海城鎮,他們沒有足夠的現金支付高額首期,但可以負擔得起FHA貸款,……好幾個因素共同起作用,把人們引到我們這個方向。人們迫切需要安全感和居住空間,正好可以趁著按揭利率比較低這一機會置業。」(2

 

    美國大都會在今年因為疫情的關係,也因為都市房價高昂使得常人無力負擔的關係,而掀起了一波「往郊區移動的置產風潮」,畢竟,「擁有自己的家,無論外在世界如何動盪,自己的居住空間就是保壘,就是安全感」

 

    而「It is plausible that house prices could persistently rise faster than incomes」(房價持續上漲的速度可能快於收入增長的速度)是現在這個世代最棘手的問題(這在法國經濟學家湯瑪斯‧皮克提(Thomas Piketty)的《二十一世紀資本論》(Le Capital au XXIe siècle)也是主要的討論議題)。在過去的70年中,全球房價實際增長了三倍多,這樣一直發展下去會有屬於房價自己的摩爾定律嗎?不得而知,但《經濟學人》的〈What is the future of the rich world’s housing markets〉(富裕國家的房地產市場未來會怎麼發展?)一文為我們提供了一些想法,它認為為了長期降低住房成本,政府應該正確看待三件事情:1更好的住房金融監管。(2)運輸改革。(3)計劃改革。3)但是這些其實很難在所有國家中實現,如以第一和第三點來看,在瑞士為了不鼓勵人們將資金投入房地產市場,幾乎要在稅收制度中平等對待房屋所有權和租金,或者蓋更多的社宅以提供平價的居住需求等,這在不同國家都不見得是容易實現或可輕易解決的問題。至於第二點,我們認為即是重要且實際的!人類世界直到20世紀中葉,房價一直保持穩定,部分原因是人們可以輕鬆地生活的成本和便利性與經濟增長的速度一樣快,隨著從A地到B地變得越來越快,它增加了可分配給經濟體的可開發土地的數量。直到第二次世界大戰之後,交通運輸的改善變慢了,這意味著「越來越多的人正在爭奪相同的空間,這導致房價上漲」。現在到大都市的通勤時間一直在延長,從而提高了在市中心附近或市中心的生活質量,所以「如能持續發展更完備的交通建設,有更好的火車和公路網絡將使更多的人生活在更遠的地方」。同時,如無人駕駛汽車還可以減少四處走動的麻煩,或者當視頻會議完全可靠時,可能會有更多人願意離開他們的辦公室數英里遠並參加會議。這些都會是「未來世界的趨勢」

 

    這篇文章提出的解決思考是「希望政府多增加住房供給來解決房價問題」,它認為Cheaper housing would make politics less volatile」(廉價住房將使政治動盪減少)然而,這是知易行難畢竟人人都想住都市,而都市的土地資源又有限,價格高昂。即便文章舉了瑞士和日本為例,但這終究無法有效複製到其他國家。

 

    在同一期《經濟學人》裡的文章〈 Home ownership is the West's biggest economic-policy mistake〉(西方國家對自有住房的癡迷正在破壞經濟增長、社會公平和公眾對資本主義制度的信心)討論到關於「The horrible housing blunder」(可怕的住房問題),就是新一代年輕人負擔不起租房和買房,易怪罪資本主義,及民粹主義的興起。這問題來自於房產供應的缺乏所造成,特別是在就業機會較多的大城市。如今不斷降低的房貸利率,也使得房價增長,但是人們的收入卻沒有增加,房價飆升加劇了各種不平等之現象,亦加深了地域和代際上的分化。對於這個世代來說,年輕人認為除非你有個富裕的父母支持,否則買房是一件可望而不可及的事情。4

 

  然而這樣的問題有可能解決嗎?個人認為很難!因為政府無法改變每一個角落,再者,民族國情文化政策等皆不同,像德國或日本東京的高租房比例也很難去複製到每一個國家。德國的房產自有率只有50%,那是因為德國鼓勵長期租約,且也給租客提供了明確和可行的權利,而光是這點,就是很多國家無法做到的規約與保障。想要重建一個有效率又公平的住房市場幾乎是不可能的,因此只有自己想明白才是睿智的。

 

    在亞洲的大都市,韓國首爾同樣也充滿了年輕人的無奈。對於首爾的年輕人來說,想買房的夢想幾乎像是個噩夢,因為還在考慮購買什麼的同時,房價可能就在一個月後上漲了20%,儘管擁有不錯的工作與待遇,依舊負擔不起江南區的房產。「政府說他們想與富人抗爭,但實際上他們正在打擊中產階級。」5

 

    Measures aimed at speculators are hurting first-time buyers」(針對投機者的措施正在傷害首次購屋者)這樣的狀況,在台灣也可能正在上演。

 

    問題部分在於,政府為市場降溫的努力已被中央銀行的寬鬆貨幣政策所抵消。為了緩解covid-19帶來的經濟影響,中央銀行降低了利率,鼓勵了人們大量購買房地產,房產價格繼續上漲。然而政府對抵押貸款的上限已經影響了首次購房者,尤其是那些希望在富裕地區購房的購房者;當政府在抑制投機客的同時,傷害到的也可能是自住型的購屋者現在因為房價高,家庭債務也跟著提高,整個經濟太受房地產影響,就像雙面刃。如果房產價格突然下降,也會是你我每一個人都受不了的,沒有人想看到自己辛苦建立起的資產崩跌的,那也會使整體社會的經濟崩潰。

    只能靜心放長遠來看,「可負擔性」的問題將不得不解決。靠政府的住房政策不可行,依前方所述,沒有什麼方案能夠兼顧到每一處或照顧到每一個人,但也沒有什麼跡象表明,人們必須住在大都市裡!住在大都市裡的意義是什麼?又,住在大都市裡的負擔性問題?空間舒適度問題?其實比起問別人這個問題,不如自己想通這個問題,一旦看清楚聽明白了,那麼就及早在交通動線發達的邊郊蛋白區先看好標的置產,或許才是實際而睿智的選擇罷!

 

 

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1.〈逃離洛杉磯〉,《彭博商業週刊/中文版》第203期,2020916日,頁26-28。本文認為美國大城市人口大量外流的現象可能將都市近郊的房屋價格推升至新高,因人們紛紛逃離大城市,尋找可以在家辦公和自我隔離的舒適住宅,同時帶動了這輪郊區置業熱潮。即便郊區的居住環境也許不如都市,也必須通勤上班,但是「只因為這裡同等條件的住宅比洛杉磯、奧蘭治或者聖地亞哥縣便宜的多。」

2.註同上,頁27-28。一位妻子快要生產的34歲消防員阿隆佐(Jason Alonzo)說:「我知道在疫情爆發之後,一切不會再恢復正常。但我現在感到比較安心,因為我知道,即使情況惡化,我都有足夠大的住宅為不斷增加的家庭成員遮風避雨。

3.What is the future of the rich world’s housing markets,《The Economist202016日。詳閱全文:https://reurl.cc/R1VX8n

4. Home ownership is the West's biggest economic-policy mistake,《The Economist202016日。詳閱全文:https://reurl.cc/4mzp8R

5.Efforts to rein in house prices are fuelling discontent in Seoul,《The Economist2020827日。大首爾是韓國一半人口的家,也是絕大多數有吸引力的工作,學校和娛樂場所,很少有可以負擔得起的人不去居住那裡。但過去三年來,首都的住宅房地產價格上漲了約40%,上漲主要是由於江南等熱門地區對稀缺優質公寓的需求而加劇的。即使政府在監視投機泡沫的過程中,在過去三年中採取了大約二十種措施來給市場降溫。但是,總的效果是混亂的,適得其反。這樣的結果使得許多首購族對政府政策感到不滿。詳閱全文:https://reurl.cc/8napeo

 

 

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