將買房的切膚之痛降至最低 ── 由《黑天鵝效應》作者塔伯雷的一些理論談起
Oct月 2020年 企劃部 - 許詠甯
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    也許這是一篇沒有那麼容易直覺閱讀的文章,也礙於篇幅,而無法詳論開展,但我們相信君鑑擁有許多優秀的讀者群們,有意願閱讀這類稍具知識性質的文章。故我們一直以來,有平易近人的住宅生活經濟學,也會有經濟理論的介紹與住宅相關議題延伸,它們皆個別展示出不同面向;而文章也都是因為被閱讀才能生發效應與力量,偶爾我們也會得到點點滴滴的回饋與鼓舞,進而更凝聚、專注於建造出更好的產品,並持續打造更好的品牌內涵與精神,以供檢視。這些,都要感謝各位用心而認真的讀者與客戶,謝謝您們。

 

面對一個複合系統(complex system,金融市場就是其中一種)時,複雜的政策、方法、法令往往是行不通的,這點跟很多人的直覺想法剛好是相反的,越簡單會越好,複雜只會引起一些原先預想不到的發展……簡單但很難在現實生活中去落實,特別是對於一些人來說,他們總是認為複雜才能夠顯現出他們在工作上的專業與價值。一《反脆弱》(1

 

2020年是個史上最瘋狂、最無限QE(央行量化寛鬆)的時代

  著名的《黑天鵝效應》作者塔雷伯(Nassim Taleb)曾在2016QE措施時便指出:「QE造成資產價格膨脹,而只有富人獲益,卻未解决任何問題。他直言,債務問題無法用債務解決,並非將債務由民間轉入公共負債即可。市場最終將再度崩潰,不同的是,這回將有遠遠更多人受傷害。」(註2

  到了2020年,因為全球大流行疫情,不得不再大行QE以延長或解救全球市場困境。只是,塔伯雷往往給與我們一張地圖和一張計畫書,引領我們一同思索各種不確定性、機率和知識的問題,因為這些問題會產生隨機騙局、黑天鵝、脆弱反脆弱等,而最終我們需要從「衡量風險與理性」中,找出對自己最利益攸關的事情,以過好自己的人生

    比如,從「非線性」的理論開始,塔伯雷指出,非線性即「凹性」和「」。這個世界是非線性的(從出生就是),全球最富有的前1%的人擁有的財富遠多過最窮的50%的人,巴菲特一人的財富可以抵過數億人的財富;據2020年英國扶貧慈善組織樂施會(Oxfam)發布的一份報告指出,目前全球最富裕的26名超級富豪的財富總和,相當於全球財富最少的半數人口(約38億人)的財富總和;當今的全球首富、美國電商巨頭亞馬遜創辦人貝佐斯去年的財富就增至1,120億美元,其財產的1%就相等於非洲國家衣索比亞多達1.05億人口的全國醫療保健預算總額。全球貧富失衡愈發嚴重,各種極端情況或者贏家通吃效應等非線性事物比你想像的還常見。

 

而「脆弱性」與「非線性」有關

(1) 損失有限 收益無限 的叫「凸性」(convexity

(2) 收益有限 損失無限 的叫「凹性」(concavity

 

這樣的「不對稱性」決定了一項事物的「脆弱」或「反脆弱」

比如我們想買房,看著兩項產品欲做選擇:

    一個是在B級地段,但能保證好品質的房子X

    一個是在A級地段,但無法保證品質的房子Y

 

可以說,它們相對應的就是:

    損失有限但收益無限凸性房子X (B地段,可保證品質)

    收益有限但損失無限凹性房子Y (A地段,無保證品質)

 

    那麼,身為消費者的您,想買哪一間?

也許大部份的人考量在「地段的價值、增值」,然而究其本質(放長遠來看),這可能是「凹性」(收益有限但損失無限)的選擇!

 

  以生活舉例來說明,比如今天大雅神岡交界的一幢60坪左右且可停兩部車的透天別墅之售價與七期的2+1+1車位(目前台中平面車位行情約120-180萬不等)差不多,坪數約莫28-30坪,公設34.5-36%,換算下來,室內實坪不到20坪,甚至比「透天的一層樓面」內部還小。您有一家四口,請問您怎麼住?怎麼選?

  地段固然很重要,誰都無法否認,大多數人也都想住在繁華便利的地方,可如上述例子,大雅神岡到七期開車頂多20分鐘:

(1) 這20分鐘距離就是60坪和不滿20坪的差距

(2) 是停一部車和兩部車的差距

(3) 是平面車位和機械車位的差距

(4) 是日後每個月管理費和公設電費的差距(大樓看戶數,以目前行情通常一坪60元起跳,但社區大樓若只有一百多戶,大概一坪80元起,若不到百戶,一坪100元左右才請得請24小時的物業管理公司並且維護好大樓品質)。

 

  回到上方舉的例子,「七期2+1」等同於「大雅神岡之整棟透天」,但那七期小房並不見得是好品質的房屋,因為在七期的好品牌價格會更高不可攀。那麼,一個無法保證品質和長久保固的好地段小房,對於消費者來說就是名副其實的「凹性」(收益有限但損失無限),因為它日後可能產生缺漏,可能產生諸種問題,但是沒有辦法被長久保固,得自己另掏腰包排除(怕的是有些狀況即使花錢還處理不了)。

  而若是一個邊郊好品質且長保固的整棟透天,對於「一家人」的選擇來說,就是「凸性」(損失有限但收益無限)。站在「宜居」的立場來看,空間充足,和日後的養屋等家庭預算都是日常生活最需要被納入考量的。所調損失有限,指就是買房所需要花費的錢(頭期款和房貸),但只要買到品質無虞的好房產,一家人自此可以「無憂無慮」,這就是收益無限!有了專業的修繕團隊與品牌服務當後盾,買房後總不需要太為屋況和房事煩惱憂愁,更不需要承擔錯誤選擇的風險。

 

世界的確是「非線性」的

  雖然每個人無法自己決定出生,但能在人生旅途中決定自己的諸種選擇。有時候,選擇標準為何?我們無法訂立一個標準,但是能確定的是:「我們只要具備足夠的觀察力,就能做出對自己比較好的判斷」。塔伯雷也倡導一種「否定法」,許多時候「少即是多」,或者「反過來想」。其實人們也往往是透過負面的、試錯的方法而進化成功。比如我們很難去估量這塊地或這個房子以後「漲不漲」或「漲多少」?但至少我們可以透過「排除錯誤」的「減法方式」,而盡力求得較好的選擇。(房子選擇的第一要素就是需要「安住、安心」)

  「少即是多」,就是不要被太多花俏的廣告詞與絢麗包裝所迷惑,越是簡單明確的內容越值得信賴。當我們做房產選擇的功課時,要做各種的細緻比較,查清楚建設方背後的來歷(歷年實績、口碑評價、資本額、負債、推案量比例、成立時間等),不斷以減法方式化約到最後,才能得出一個最真的實意。

  「反過來想」和「槓鈴策略」(3)也是。有時候我們跟著在熱門區域置產投資,想像美好。但是,未來也許真的美好,也或許慘被套牢,也許不好的建築或管理導致問題層出不窮,這些皆無人能事先預測知曉,最害怕的還是遇到爛建商與爛產品。所謂的「反脆弱性」則是我們需要積極主動,再加上保守偏執,組合在一起判斷則能消除不利因素,保護自己免受極端傷害,同時讓有利因素或「正面的黑天鵝」順其自然地發揮效用。它能擯棄模棱兩可的中間路線,心存僥倖的心理,它至少讓我們可以在房價也許無法大暴升的地方安穩

居住、安居樂業。也許,這才是買房回歸至「居住」的意義所在。

 

        知道不好的公司,不好的產品,不好的過往評價,請勿以身試險,請勿心存僥倖。

正如同不要天真以為這世界上或在自己有生之年不會碰到地震、海嘯或其他天災人禍。

黑天鵝何時飛來?沒有人知道。

但一家公司好不好,我們只要積極探尋,必可知道。

 

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1.納西姆‧尼可拉斯‧塔雷伯(Nassim Nicholas Taleb):《反脆弱:脆弱的反義詞不是堅強,是反脆弱》(Antifragile:Things That Gain from Disorder),台北:大塊文化,201371日。

2.黑天鵝作者:QE將令市場再度崩潰!受害者超越以往〉,《鉅亨網201689日,https://reurl.cc/4mgY8Y

3.槓鈴策略」聚焦在「降低損失」,而非提升功能或增加利益。原因在於正面的黑天鵝或未來利益、風險我們皆無法預測,但減少自己的脆弱,可以增加面對負面打擊的抵抗力。

 

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