該不該買房? ── 出租報酬實例算給你看
May月 2020年 企劃部 - 許若菱
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*如想直接看「出租報酬實例」,可拉往下方直接看「紫色字」的段落。

  說真的。如果不是有富爸爸,哪一位不是只能靠著辛勤工作、努力儲蓄和勤儉持家,才有可能達成買房的夢想。從前的房價低,但利率高,買房辛苦;現今的房價高,但利率低,買房也辛苦,因此,結論是,無論什麼時代,要買房,就得辛苦。然而,只要能跨過這個辛苦,眼界更寬、心境更寬,待到下一次的換屋或置產,智慧也更寬。

  這種過程,如果不是親自體驗,無法體會;如果不是真正這麼走一遭,不會深刻感受到辛苦帶來的甜美。常人都說「甜蜜的負擔」,即使「負擔」有四分,但「甜蜜」有六分,即使「正」只比「負」多一點,就足夠了!畢竟,人生的財富,不是只有金錢,更多的是快樂。金錢只是快樂的一部分,快樂在哪裡?快樂當然可以有很多種,但,金錢買來的快樂永遠比不上自己歷經千辛萬苦而獲得的快樂還要快樂,且有成就感;看到一家人的安心與笑容,也遠勝過自己一個人獨樂的快樂。

  現在的人,往往憤怒房價高,卻忽略了房貸利率低。如果不改變自己的觀念,只能永遠當個憤世嫉俗的無殼蝸牛,擔憂害怕的是青春年華過去了,有哪個房東願意租賃給老年房客?在沒有屬於自己房宅的狀況下,如何能夠安然度過從退休開始至老年安養的生活?這不是危言聳聽,是很現實的問題。如果,你還正值青壯年,時間就是你的武器。時間,不僅可為你個人帶來成長,也可為房子帶來保值與增值,且絕對不會如金錢隨著時間通貨膨脹而越來越薄。

  現在,我們能掌握的就是極低的房貸利率,因為靠著金融體制的槓桿,我們能夠把握先機早日達成買房夢想,而這是從前的高房貸利率時代所無法想像的。簡單舉例試算,假設我在10多年前買了間300多萬的房子,繳付100萬元頭期款,貸款近七成,貸款200萬元,利率10%,一年「『光是利息』就要20萬」,一年12個月,則分攤到每個月的利息錢就要1萬6千多,這還只是利息的金額,如再加上本金,那個壓力該有多大!!在那個高房貸利率的時代即使只買3百萬的房子也很痛苦!相較而言,現在的利息幾乎無感。如何無感,你只要想10%變1.5%即可,一年利息錢從20萬變3萬,一個月從16,000元變2500元。很有感吧!

  在我們明瞭了,房子,除了是人人都需要的居住功能外,也是我們一般人較可能晉級的置產方式。通常,會想置產的自住客,不外乎都是對人生規劃十分上進的一群,最大的原因往往都是因為有子女,這和上一代的心思都是一樣的,父母永遠都是自己辛苦,但希望孩子以後可以過上好一點的生活,至少要有依靠些,所以自己省吃儉用,想方設法想要增進整個家庭的資產這就是一個家最動人的地方。「家」所乘載的意義實在太多了,它的貢獻絕對不只是居住而已。這樣的故事有很多很多,也許你,也許我,也許我們身旁周遭,都有很多這樣的心思與故事。

  在我們多年觀察與服務的客戶裡頭,也有許多感人的故事,此處不多著墨感情面,而就實際的置產投資考量,來提供給大家做實際的參考。

  君鑑機構的特色是不在發展趨於飽和的區域蓋房,而是先一步在交通動線暢達的邊郊蓋出宜居的好房,並且給予慎重而誠信的保固。我們每一件案子,幾乎都有自己的員工自住或置產,完全不擔心與客戶當厝邊因為我們坦直誠信面對客戶,照顧客戶。

  10年前,君鑑在沙鹿的房子500萬,現今1000-1500萬,等於10年來免費住了房子,房價還增值了2-3倍,但這沒有什麼好說嘴,因為也許那個時代留到現在的很多房子,都有這樣的溢價。

  那至少我們講近1-3年左右的房子,我們的第一個公寓建案,成屋約3年餘,當時A客戶以600萬買了二房含車,他的房子空屋無附任何家具和家電(沒有隱形成本),月租金1萬4,汽車車位另外出租,月租金2千,也就是說如以此來看它的「租金報酬率」為:(年收租金:1萬6*12個月)/600萬=3.2%(以現今來說,租報率有3%以上就算不錯的了),再以最簡單的方式來看,我們以現在最基本的貸款八成,30年,利率1.6%來算,則每個月的本息攤還是16,798元,而他的房租收入是16,000元,等於直接是房客替你繳房租但房子這個資產是你的(如果以寬限期5年來算,前面1-5年,你可以每個月只繳6,400元,第6年才開始月繳19,000元)。這裡切莫忽視一個問題,除了房客替你繳房租外,別忘了「房價會漲」也許你在幾年後轉售出,也或者你就留著,無論是因為時間的增值帶來轉手的價差,或者是留給子孫,這房子都必然會隨著時間而升值的。上述的這個案件,目前市場價格已經從600萬變成700萬,這個案件在臨路,如要以前3年的那個600萬價格,現在只能買到巷子內了。這個「事實」,就是現實(現時)的房市現象。

  以下將我們客戶置產出租的實際經驗數值列成表格,均以「貸款八成,利率1.6%,30年期」為計算,貸款繳納的方式提供「平均本息攤還」和「前5年寬限期」兩種算法,給予大家綜合參照:

  通常,專業投資客會以「租金報酬率」來評估房子是否適合投資,但對於我們一般「自用為主,置產其次」的買方而言,則可估算此房產每個月的租金和房貸,是否相距不遠,進而決定購置與否。

  以一對夫妻共同收入的家庭為例,通常除了越年輕越早擁有自住的房子之外,努力打拚個幾年,可想辦法一同再存筆頭期款,利用低利的機會,再買另一套房產,進而資產分解,讓自己的人生在平朗踏實之餘,也能越來越進步。

  記住,「時間珍貴!」當「機會成本」放在「個人」來說,有:你的青春、競爭力、強迫儲蓄、激發責任感與個人潛能等;以「房子」來說,則是房地產的保值與增值特性。時間不僅珍貴,還是因為貨幣會隨著時間流轉而通貨膨脹,金錢只會越來越薄,比如7-11過去為人熟知的「國民便當」,打著「六道配菜,平價超值」口號,第一代售價40元;2009年時49元,之後更名為「新國民便當」變成55元,到了2017年又變成了70元。還有熱賣多年的「奮起湖便當」,從當時打著雙主菜的65元變成現在的「經典奮起湖便當」75元、「奮起湖雙拼便當」89元。提到義大利想到披薩,提到日本想到壽司,提到台灣想到珍珠奶茶,這個紅遍世界各地的台灣飲品,也從以前的25元到現今55元均價,春水堂一杯95-160元不等。

  這些是什麼?這些就是通貨膨脹的具體呈現。如果連飲食都如此,日用也如此,那麼你說,房子的價格呢?與其怨聲載道,不如好好規劃人生。好好認清這個事實,利用有限的時間,以房地產為你的人生加值!

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*補註:感謝細心的讀者回饋,特此再多加補充說明。

 在本文「出租報酬率」表格中,雙車透天案例的租金之所以有6萬,係因那位屋主將1樓與2樓各別設置成2套獨立套房(2樓含廚房),3樓與4樓各分別設置成若干雅房;由於其屋位在大學學區周遭,故租客有家庭,也有學生族群,因將出租配置發揮極致,故租金總收益大過於一次出租整棟的價格,誠然,租客多,必然需多支出管理方面的成本。

 以下再提供我們另外一社區的透天出租報酬試算,一樣以「貸款八成,30年,利率1.6%」條件估算:

 租報率有3%,一樣能抗通膨,且當初買的價格已經回不去了。

 長久來看,越早置產,越能爭取更多時間紅利,今日加值,日後更保值。

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