一直以來，我們觀察的重點不是「短期波動」，而是冀望清晰地看見「長期趨勢」。當前房市的情況顯示，如房地合一稅、預售禁轉、寬限期和72-2等政策，實質上已經「限制了房屋的供給量」。

    雖然過去十多年來「人口有所減少」，但「戶數卻持續增加」，這些政策並沒有解決供需之間的矛盾，因此問題依然存在。

    以房屋相關數據來看，「少子化」並非當前房市的根本問題，真正的挑戰在於「老屋化」（註1）與「小戶化」（註2）。根據調查數據顯示，全台每兩間房屋中就有一間是超過30年的老屋，全台的平均屋齡為32年。

    台灣 2300萬人口，有戶籍之住宅約為910萬戶，但其中超過50年的房屋就有101萬戶（佔11%），超過30年的房屋則佔了過半數，達462萬戶（51%），而10年內的新古屋僅佔12.1%。

    換句話說，10年內的新屋僅100多萬戶。顯示出國內的屋宅普遍老舊，實際上新屋市場是供應小於需求的。（註3）

    「供需失衡」的情況日益嚴重，蓋房子的難度也在增加，造一棟房屋的成本越來越高。

    房價正朝著「貨幣化」的方向發展，當前的房價已逐漸成為「膨脹出來的資金」才能購得的，而不是一般薪資所得所能負擔的。

    未來若想購得房屋，無疑會變得越來越困難。
 

    為了降低房屋的「金融投資」屬性，鼓勵增加房屋的「供給量」，也許可考慮將「房地合一稅」的設計進行調整。例如非自用的成屋：

持有1年內出售扣10%
持有1-2年出售扣20%
持有2-5年出售扣30%
持有5-10年出售扣40%
持有超過10年以上出售扣50%

    這樣的設計理或許可「鼓勵短期出售」，「降低長期持有」的誘因，進而「增加市場供給」。同時有效地「減少投資性購房行為」，大多數人將只會保留一間自住用的房子，並考慮後續的換屋需求。

    （可惜，目前的設計是相反的，反是鼓勵拉長「房產的持有時間」，使得市場上的供應量更加短缺！）

    當今的金錢觀念與過去有很大的不同，取決於個人控制、技術賦權和資訊流通及知識透明度。千禧世代和Z世代等年輕一代比以往任何時候都更常使用金融科技等工具來管理自己的財務、投資和學習。

    加上過去數年的低利率，許多房主的房貸和持有成本仍然被「鎖定」在超低的抵押貸款利率下，不願意在高價房屋市場上換取更高的利率。而目前市場上的各項政策又將住房供應給鎖住，需求的問題始終沒有被解決——未來數年時間很可能如此。

    大家容易忽略的一點還有關於「房屋淨值」的概念，現在有更多的房主擁有房屋淨值，這可以幫助他們度過經濟低迷期。這部分容他文再敘。

 

 

 

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註1〈都更追不上 全台每2戶住宅就有1戶是老屋〉，https://news.591.com.tw/news/9199，2024年10月1日。

註2〈獨居少子成趨勢 全國單人戶比例大增、台中單身家庭成長最快〉，https://udn.com/news/story/7241/7807677，2024年3月4日。

註3 《中華民國內政部戶政司全球資訊網- 人口統計資料》，https://www.ris.gov.tw/app/portal/346

 

 

 

● 以下附上【樂居資料庫】相關數據參考：

↓ 《全台新案推案量》 ↓

 

↓ 《全台新案待售存量》 ↓

 

↓ 《全台二手市場待售存量》 ↓

 

↓ 《全台二手市場委售比》 ↓

 

↓ 《全台建照展延數／開工數》 ↓