自2024年初以來，台灣房市的「量縮價漲」現象顯示出市場需求強勁而供應不足的複雜動態。當市場上房源數量減少，價格上漲，通常意味著需求仍然強勁，但可供應的房源有限。這種「供需失衡」源自於「新建房屋數量的減少」，且「現持有房產者不出售」，或「其他因素」影響了市場上的「房源流通」。

    此外，房價上漲也引發了投資熱潮，進一步推高價格，形成了市場熱潮。這樣的熱潮吸引更多人參與，便容易加劇市場的不穩定性。而對於「首購族」或「換屋族」來說，房價快速地上漲無疑帶來了更大的經濟壓力，可能面臨難以承擔的購房負擔。這些因素綜合起來，使得房市在短期內看似繁榮，實則潛藏著市場風險和挑戰。

    在7月底發布的〈2024第二季國泰房地產指數〉（註2），呈現出「價量俱增」。成交量在第二季的部分，全台各地區均有增加趨勢，中南高地區已超過前次波段高點。在科技產業帶動投資議題持續發酵、新青安房貸政策、股市熱潮創造財富效果及通膨預期下，房市價量齊揚、成交量創歷史新高，房市也持續熱絡；但仍須留意台灣央行選擇性信用管制、新青安精進措施及囤房稅上路等後續影響。

    以2024年目前調息後的房貸利率約2.2%為平均基準，我們做了最新的「2024年房貸試算表格」，同時試算了「貸款20、30、40年」的金額，供作參考。下表我們舉例「1,300萬」、「1,500萬」、「1,700萬」和「1,900萬」四種房屋價格，以貸款8成，「利率2.2% 本息平均攤還」計法，以及房屋貸款金額以「不超過家庭年收入總數的2/5（40%）」來計算：

    由上可以看到房屋價格所對應的頭期款、自備款，以及貸款20年、30年和40年各自的月繳與年繳金額，並以此評估適合購買的家庭年收入總數為何。以此表格來看，如貸款30年，欲購買1,300萬的房子，貸款8成，那麼自備款就是260萬，貸款1,040萬，分30年本息均攤，那麼每個月要繳3.9萬左右，一年需要繳的房貸就大概是47萬，那麼夫妻的家庭年收入總數最好要達到118萬堪可負擔，也就是房貸金額大概佔家庭總收入的四成。

    再舉例來說，假設家庭總年收可穩定達到138萬左右，那麼就能購買1,500萬的房子；換而言之，年繳55萬左右，即可購買1,500萬的房子。若是貸款40年，則家庭總年收可穩定達到100萬左右，年繳40萬左右。

    也可換一種方式來評估，如果我每個月的還款能力有4.6萬，那麼我就能購買1,500萬的房子。貸款40年的話，每個月負擔3.8萬，年繳46萬。

    如果夫妻二人年收入加起來超過130~156萬，且有共同想要置產的心，亦可以考慮1,700萬預算的房子。年收總計145~174萬，則可購買1,900萬房產。

　　誠然，以上僅是一種合理的估值供作參考，實際還是要依照每個人的月收年收、金錢用度、生活習慣與還款能力等去評估自己的房屋購買力，畢竟每個人的生活方式不太一樣，耐受度和人生規劃也大不相同；故除了此參考表格之外，也必須再加入生活其他支出考量後，就能夠更明白自己適合買哪個價格區間的房子喔。
 

    自己真正懂了，再決定買房

    如果買房可以輕輕鬆鬆就懂，或者誰都能夠理財，那大家都有錢了。不要只聽他人言，真正靠自己研究。試著多一些「第二層思考」，第二層思考不是單純的「跟大多數人想的不一樣」，而是在擁有的現知資訊下，又比別人多一層理解，和用不同的角度來觀看事情。

    在大多數人幾乎都只能考慮購買一戶自用住宅的情況下，買房就如同投資，需要考量的是公司的價值面，而不需要為別人所左右。這若是一家你認為住進了他的房子，日後還找得到保固與服務的，且確實在評價上有口碑的，而這正是你所在意的，就能選擇。

    擁有不同領域的知識，也能讓人增添更多的判斷力，這些都像是不同功能的工具會影響你看待事物的能力，一旦擁有越多的工具，也就是能夠跨領域的思考。有時候提前思索這些問題也不會是沉沒成本，即使現在還沒有辦法買到理想中的房子，但也能給自己一個長期的規劃與願景，未來才可能有實現的一日。

    期望大家都能買到真正安心、可靠，能信賴的好房。（註2）

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註1〈2024年第二季國泰房地產指數新聞稿〉，2024年7月26日，全文請見：https://reurl.cc/GpmGV3

註2可參考：〈錢海浪下的潛流 ── 從M2到GDP再到房價，帶你探索台灣近20年的經濟地圖與房價漲落（★內含君鑑研究指數圖）〉，https://reurl.cc/rv1gQN；〈貨幣真正的價值並不是在「帳面數字」？兼論新青安之現象〉，https://reurl.cc/VM5EDA；〈普通人財富自由的機會 ── 房子是股份化的土地〉，https://reurl.cc/Ll7bMe