(★此圖係將台灣2001-2023年之M2（貨幣數量）&GDP（國內生產總額）&國泰房價指數（新屋房價）以2001年為基期，同時「正規化」後，就變成「相同的基準」以進行對照）（註1~4）

    觀察上圖可看到：

　　長期以來，房價雖然可能受到多種因素，如：經濟動態、就業情況、貨幣政策、人口流動以及房地產政策（如土地供應、稅收政策等）皆可能影響到房價的走勢，可知台灣的GDP與房價並非簡單直接的因果關係，但它們之間係存在一定緊密的關係。

　　由此圖可以看到GDP逐年增長，這部分反映出一個國家的經濟活力與繁榮程度，但卻不見得能反映在每個人實際的購買力上。以「總體」來看，在2020年以前，台灣的房價實際上也並未脫離GDP數值的。但為何很多人一直喊買不起房？許多可能的原因在於：貧富差距、所得分配不均、通貨膨脹、就業市場情況和貨幣政策等。這也是為什麼很人都覺得「萬物齊漲，只有薪水不漲」，覺得「錢變薄了！」 的「相對錯覺」。

　　房價真正偏離數值幅度，嚴格來說應該是在2020年，也就是COVID-19疫情的影響之後。在那以前，中南部長期的一坪單價10來萬，頂多20多萬就算是很高價的，30萬大概是最精華的蛋黃區價格；可突然在2020開始，月月漲，單坪從20萬、30萬、40萬……於極短時間內以雙位數的方式跳漲……（至今，台中的30萬從蛋黃區天花板價格變成已經是蛋白區的地板價）。

    因此從2020年開始，政府對全國不分區域實施了自然人的「第一波選擇性信用管制」，到了2021年甚至接連推出了「第二、三、四波選擇性信用管制」，並且再更加嚴格落實了「實價登錄2.0」以及「房地合一稅2.0」，乃至2023年依舊持續打房政策，推出「第五波選擇性信用管制」和「平均地權條例修法」。然後，政府這樣一連串緊湊的打房政策實施下來，以目前的結果論來觀察，似乎是「反效果」成分居多。為何？以下試析：

    政府官員曾言：「打炒房，但不打房。」也因此，可以很明白地了解，政府之用意並非把房價打跌打垮，而是希望房價不要漲得太快，避免投機與泡沫。然而在近年之一系列「打房政策」推行下來，發現留在房地產市場上的都是更具有實力的、健康的賣家與買家。

(1) 對買方來說，如「房地合一稅」，用意為「持有時間越短，課徵稅率越高」，在2.0版本限制房屋持有少於5年將客35%的重稅之下，使得許多置產客延長了持有的時間。（結果導致市場的新屋、成屋供應量變少）

(2) 對賣方來說，政府將建商的購地貸款最高成數降為五成，保留一成動工款，並限制需要在購地的18個月內動工等嚴苛修法；加上原先台灣的土地供應與開發本來就受到各種法規限制等；這些條件已使得許多資金不足的小建商難以生存，能留在市場上的也只剩下有實力的賣方了。（土地與建築成本皆趨高，進而推升房價）

(3) 到底是少子化房子誰要買？還是供不應求？這是一個一直爭論不休的話題！但實際上只要看數據就能清楚，台灣的人口總數雖然在下降，但「戶數」卻是逐年在增加，原因係「小戶化」趨勢，這才是「真相」。因此，少子化，實際只是口水上的假議題。

(4) 資訊透明化，知識常識化。以現在的資訊流通來說，因為資訊快速而透明，加以實價登錄在預售屋階段即揭露，無須再等到數年後交屋的時間差，然而，如此卻更容易造成「一案疊一案」，無論新屋或中古屋都是；此外，民眾因比以前更具有財商觀念，感受到「通貨膨脹」之影響，會更傾向買房置產以避免產生購買力下降的問題。

(5) 人性問題。其實，房價高的因素真的錯綜複雜，但最終有一個非常重要的基底還是人性的問題。問問每一個人，當他有朝一日從「租屋族」晉身為「擁房族」時的心態與價值觀念是否仍然一樣呢？當他買房的時候1000萬，即便隨著最自然的通膨，假設房子變成1200萬，那麼，他願意將房子1000萬出售給別人嗎？每個人捫心自問，就能立即明白箇中道理了。

    綜以上，可知自從房地合一稅2.0（持有 2 年內課稅45%）及平均地權條例修法（2023/7/1以後房屋預售禁止換約轉賣），則新成屋（餘屋）已不像早期容易形成賣壓，造成房價挫低。
    在以前來說，使照核發量與新建餘屋大會構成賣壓，但在「現在」來說，卻是因為「供應量被鎖住了」，反而導致於市場上買氣熱，而價格硬，且有些供不應求的況味。換句話說，留在市場上的買方與賣方都是「實力堅強」者，大家比氣長。在2022年Q4進入冷盤，幾季的盤整時期，但到了新青安政策一出，又燒了一把新火，在各種數據爆量上可明顯觀察到，買房剛需馬上傾巢而出。

    各種法規變嚴格了，成本提高、稅收大增……什麼都變得更嚴格了，則新屋供給釋出選擇與數量也變少了。但一般人買房還是必須靠「新屋貸款」的「槓桿制度」來協助買房。因此目前的市場呈現大抵是：投機少了（台灣的房貸違約率0.06%），不穩定的籌碼（買、賣方）去除了，市場更健康了。

    總的而言，2008年以前，房價甚至還常低於GDP，並不算輕鬆的產業。此外，看看貨幣數量M2，在2008年全球金融海嘯之後明顯高於房價與GDP，貨幣不停地增加，為了保值（購買力），會流到哪裡去呢？逐年增加直到2020年這一波全台房市大漲。

    真正買得起的人依舊循序漸進置產，買不起的人無論給予怎樣的機會還是都難以上車。這張圖表顯示出的是：長期來看，僅有近3年因為新冠疫情以來，台灣的房價才脫離GDP發展而跑，在那（2020年）之前並未脫鉤，差異只在「購買力不均」的問題罷了。

    建商本為一房地產業的製造加工者，在法規種種限制下導致「建築成本大增」；而新屋轉賣選擇本能增加市場的活絡度，如今也因為稅收問題而「延長了持有者的鎖屋時間」，種種因素皆造成目前房市「新屋供應量大大緊縮」，市場新屋供不應求；而多餘的成本也都只能向最末端的消費者收取。

    以上，是我們就目前實際數據呈現出來的真實樣貌所做出的觀察評析。提供給大家做更多面向的參考。君鑑祝願大家早日為自己置買好房。

═══════════════════════

註1. M2（貨幣數量）https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-523-975-DEE11-1.html

註2. GDP（國內生產總額）https://www.stat.gov.tw/cp.aspx?n=2674

註3. 國泰房地產指數 https://pip.moi.gov.tw/V3/E/SCRE0201.aspx

註4. 君鑑研究指數圖係將台灣2001-2023年之M2（貨幣數量）&GDP（國內生產總額）&國泰房價指數（新屋房價）以2001年為基期，同時「正規化」後，就變成「相同的基準」。