通膨侵蝕得越多，債務越被通膨吃掉
新青安政策對房市的效果與影響，顯而易見！人往往是到了結婚成家才會想買房子，每個時期的新人永遠想買「一手新屋」，以及預售新屋的一大重點就是「還款輕鬆」（老屋有時候貸不到七、八成）。且更久的寬限期，可明顯減輕現金流的壓力，甚至可與房租做比較！更高的貸款成數或年限則可以減少準備頭期款。最根本的錯誤觀念則是許多人都還停留在「當屋奴貸款一輩子，背房貸背到老」，但卻忽略了「貨幣因素」，也就是之前一再講述的「購買力」問題。
假設貸款1000萬，利率2%，先不論寬限期
貸30年：每月3.7萬，本利和1332萬
貸40年：每月3萬，本利和1440萬
多貸10年要多付出108萬。你以為不划算嗎？以為多付錢嗎？
其實，貨幣真正的價值並不是在「帳面數字」，而是「當下的購買力」！
試想若以年均通膨率3%來算，代表你的債務每年都會被3%的通膨給侵蝕：債務延長越久，通膨侵蝕越多（債務放越久越薄）。10年的差距，雖然帳面上看似多付108萬，實際上「在通膨侵蝕下，財富的購買力其實幾乎沒有差！」
據財政部統計，新青年安心成家購屋優惠貸款新專案（新青安）自從2023年8月1日上路以來，每個月的撥貸戶數和金額都在成長、刷新紀錄，累計至2024年2月屆滿半年時，已有32,532戶透過新青安取得優惠房貸利率，撥貸金額突破2,000億元，平均每戶撥貸723.3萬元。
目前這樣的觀察是：
◆ 若官方推出的方案補助貸款上限是1000萬，則錨定1250萬的房子為「入手價」（換句話說，1200萬的房屋總價變成了「地板價」），溫水煮青蛙，總價又易開始往上發展。
◆ 40年的房貸可能會逐漸變為常態。（將不再是少數銀行承作或者只以35歲以下申貸條件為限制）
◆ 5年寬限期政策將使得「租不如買」。（月繳金額比租金便宜划算）
◆ 5年寬限期設計巧妙，開綠燈讓首購年輕人實現買房願望，不用租房，然後第6年就可以賣了，還避過房地合一重稅。（換屋、配置）
◆ 明著幫預算有限的年輕人買得起房，若還不上車的根本完蛋！（趁此紅利政策快搭上車，日後將遠遠被外拋）
◆ 如以寬限5年+貸40年購買此總價的產品會有以下幾種組可能合：30萬X 35坪；40萬X 27坪；60萬 X 18坪。以台中市來看，上述的組合配對大概是【新成屋】（30萬X 35坪）、【蛋白區2房預售屋】（40萬X 27坪）、【蛋黃區1+1預售屋】（60萬 X 18坪）。
對租屋可能造成的影響？
「預售屋」通常是房價的「天花板」，而「房租」是房價的「地板」，故當40年房貸為常態後，則房租也會隨之改變，勢必會跟著上調房租的。之後如又接續遇到電價上漲、囤房稅2.0等，則房租將只漲不跌。（資產的定價模型再上一階）
依稀可見的未來是？
也許今日還在考慮並能選擇買房的人（哪怕只能勉強買又小又偏，甚或中古屋都可），若再不動，當以後房價和租金漲一波後，就完全買不起了。很明顯的，政府的「政策」，幾乎是「助長新屋只能往漲價的方向發展」畢竟政府再怎麼「加稅」，也永遠都是「向末端的租屋客取」。
那些人從600萬的房子開始看，遲疑不買，到800萬房子，依舊不買，變成1000萬房子，覺得很虧，買不下去，之後再漲成1200萬、1400萬……（歷史總是一再重演）。
而房租呢？，租金1.5萬時要付，2萬要付，漲到2.5萬還是要按時付，哪一天說要3萬時，租客還是要吞下去，不然就得降級到條件更差的地方。
政府的「房市政策」再多，說實話，最終的「獲益者」始終只是「稅收大增的政府」！
必須懂得思考的是：沒有哪個人或團體可以幫你「固定價格」！房價不是炒作出來的，房地產也不是壟斷出來的，而是市場自行調整出來的。我們能夠自我把握與認知的是「清楚認識貨幣與通膨」，然後明白，只要房屋供給不失衡，金融審查與核定也都很嚴謹，基本上也很難產生系統性的崩盤與危機。
永遠別忘，你可以有危機意識，可前提須建立在具備基礎財商知識與常識。明白後，就想盡力辦法提早規劃，努力配置！
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參考書籍
納西姆．尼可拉斯．塔雷伯（Nassim Nicholas Taleb）著，羅耀宗譯：《反脆弱：脆弱的反義詞不是堅強，是反脆弱》，大塊文化，2013年7月。
納西姆．尼可拉斯．塔雷伯（Nassim Nicholas Taleb）著，羅耀宗譯：《不對稱陷阱：當別人的風險變成你的風險，如何解決隱藏在生活中的不對等困境》，大塊文化，2018年4月。
霍華・馬克思（Howard Marks）著，蘇鵬元,、陳儀譯：《掌握市場週期：價值投資大師霍華．馬克斯教你看對市場時機，提高投資勝算》，商周出版，2019年1月。
瑞・達利歐（Ray Dalio）著，陳儀、鍾玉玨、顧淑馨、陳世杰譯：《變化中的世界秩序：橋水基金應對國家興衰的原則》，商周出版，2022年4月。
