★ 是什麼原因造成「房價上漲」？
規納原因：(1)貨幣問題，(2)供需理論，(3)法規因素。其中尤以越來越趨嚴格的法規管制因素，導致了更高的開發、建築與住房成本，因此造成房價居高不下！以下展開近年國際學者們對於此相關之主題的討論，試著理性探討因法規管制而使房價上漲背後的真相。
★「法規管制」與房價的因果關係
HUD（美國住房和城市發展部）部長Ben Carson在哈佛大學住房研究聯合中心的政策諮詢委員會演講時強調「開發更多社會住宅至關重要」，並提到該中心的調查結果，即2100 萬美國家庭承受著成本負擔——支出更多超過三分之一的家庭收入用於住房支出——其中 1100 萬家庭承受著嚴重的成本負擔——超過家庭收入的一半用於住房支出。（註1）
- 「開發更多社會住宅至關重要。」（how vitally important it is to develop more affordable housing.） 圖片來源：pexels
這個問題的一方面是「新的社會住宅供應不足」。另一方向是「過時的建築規範、耗時的審批流程、限制性或排他性的分區條例、不必要的費用或稅收以及過高的土地開發標準」，這些情況都可能導致更高的住房成本。
研究人員Joseph Gyourko 和Raven Molloy 開發了分析工具來測試監管對住房成本的影響，發現監管環境越嚴格，對住房成本的影響就越大。指出「監管似乎會提高房價，減少建設，並減少住房供應的彈性」、「過去幾十年來，儘管建築成本保持相對平穩，但房價卻不斷上漲。這種關係表明土地價格是房價上漲的驅動力。地理限制可能會限制土地供應；然而，在許多情況下，對土地使用和密度的限制導致土地價格上漲，從而導致住房供應受到限制，進而導致房價上漲。」（註2）研究表明，監管越嚴格的司法管轄區往往房價越高，因為法規會阻礙新的開發或降低密度，同時使建成的住房更加昂貴。
★「低密度開發」和「高成本負擔」之衝突
研究人員依靠美國住房調查（AHS）數據來估計可用土地的邊際價值，並將其與這些地區不斷上漲的建築成本進行比較。他們的分析表明，為防止過度擁擠和擁堵而實施的「建築物高度限制」可能是「導致住房成本增加」的原因。他們的結論證實，「密度」要求「限制了中低收入家庭」在這些「高價市場尋找優質住房」的選擇。（註3）
- 為防止過度擁擠和擁堵而實施的「建築物高度限制」可能是「導致住房成本增加」的原因。 圖片來源：pexels
很多地區都有考慮不周的增長管理和增長遏制策略，但沒有實施確保穩定的土地供應以適應社區增長的政策。同時也越來越多覆蓋開發的前期基礎設施成本；在某些情況下，這些費用超出了增長產生的實際成本，並產生了倒退影響，例如緩慢而繁瑣的審批流程，過時的建築規範及開發困難。（註4）此外，一些環保法規變得更加複雜，增加更多新的顧問費用等，也提高了開發成本並限制了開發機會。（註5）
除了這些監管趨勢之外，還存在廣泛的監管障礙，包括高昂的基礎設施成本、限制性和過時的當地建築實踐、官僚惰性、排他性分區實踐、曠日持久的項目審查、過高的財產稅和費用以及公眾對經濟適用房（社會住宅）的反對。「這些障礙大大增加了開發成本」，阻止「在就業高增長地區開發經濟適用房」，迫使「低收入家庭遠離就業機會」；並限制可用的市場價格和經濟適用住房選擇，包括高密度住房、多戶出租住房、附屬單元和活動房屋。（註6）
- 住房的法規管制阻止了在「就業高增長地區開發經濟適用房（社會住宅）」，迫使「低收入家庭遠離就業機會的住房選擇」。（註9） 圖片來源：pexels
學者們的結論是：「一個州的監管環境越嚴格，其住房成本就越高。」（註7）「土地使用限制會增加住房成本，尤其是在高需求市場。」（註8）
★ 住宅「法規管制」的適用性商榷
在考察許多國外學術期刊文章發現，過去數十年許多大都市由於低密度開發需求的增加，因此一直面臨著土地短缺的問題，缺乏可用土地就會推高新建築的成本，易導致建築開工率的下降和住房成本的上升。學者調查發現政府對可開發性較差的土地實施了更多監管，將使得經濟衰退後房價上漲。（註10）
- 「一個地區的監管環境越嚴格，其住房成本就越高。」（They concluded that the more stringent a state’s regulatory environment, the higher the cost of its housing.） 圖片來源：pexels
面對這樣的情形，我們能有什麼辦法呢？
在近期的《經濟學人》（The Economist）文章〈英國應該廢除綠化帶──它控制經濟並保護錯誤的土地〉（Britain should scrap its green belt──It has a stranglehold over the economy and protects the wrong bits of land）（註11）也討論到了相關議題！此外，某些學者則認為監管成本是可以量化的。（註12）
各地必須權衡這些成本和收益，有些學者試著提出一些解決辦法，比如對各種導致住房成本上升的法規進行分類，並設計標準或作為開發滿足理想目標的項目激勵措施等為建築商提供激勵（註13），以利在符合特定標準的情況下，建造多戶住宅，創造更多方的共好。
- 因居住環境和其他管制法規等要求，包括尊重和保護歷史與文化傳統的法規，都是必要的。然而，過去數十年的重大監管趨勢加劇了本已嚴重的住宅負擔能力問題，這些也許都是未來在面對房價問題時，必須要正視的關鍵議題。 圖片來源：pexels
住房的法規管制是造成先進國家住宅成本上升的一個重要因素。如果政府能夠減少法規管制，就能增加住房供應，從而降低房價，讓更多人有能力負擔。換個立場想，每個人永遠都是想往就業機會與教育資源最豐富的大都市居住，但土地空間畢竟有限，僧多粥少，物以稀為貴。如果能夠早點認清自己在社會上屬於哪一個位階，其實趁早在外圍購入住宅，謹慎規劃，數年後換屋，照樣可以規劃好自己的人生！
【引用資料參考】
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▐ 註1：Dr. Ben Carson（美國住房與城市發展部部長）2018. Speech to the Policy Advisory Board of the Joint Center for Housing Studies of Harvard University Winter Meeting（哈佛大學住房研究聯合中心冬季會議政策諮詢委員會的演講）, Washington, DC, 31 January （HUD美國住房和城市發展部：https://www.huduser.gov/portal/about/research.html）Accessed 5 February 2018。
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▐ 註2：Matthew Resseger（波士頓大學經濟學教授）2013. “The Impact of Land Use Regulation on Racial Segregation: Evidence from Massachusetts Zoning Borders”〈土地使用監管對種族隔離的影響：來自馬薩諸塞州分區邊界的證據〉， Harvard University; Joseph Gyourko（賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產系教授）and Raven Molloy（美聯儲理事會副主任） 2015.”Regulation and Housing Supply”（調控與住房供應）《Handbook of Regional and Urban Economics 》（區域與城市經濟學手冊） 5B，1289、1293、1297。
■ 文章連結：https://scholar.harvard.edu/files/resseger/files/resseger_jmp_11_25.pdf
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▐ 註3：Edward L. Glaeser（哈佛大學經濟學教授兼系主任）, Joseph Gyourko（賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產系教授）, and Raven Saks（美聯儲理事會科長）2005. “Why is Manhattan So Expensive? Regulation and the Rise in Housing Prices”〈 為什麼曼哈頓這麼貴？監管與房價上漲〉，《Penn IUR Publications》8, 333。
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▐ 註4：John Quigley（西澳州律政司）and Steven Raphael（加州大學伯克利分校公共政策教授）2005. “Regulation and the High Cost of Housing in California”〈加州的監管和高額住房成本〉，《American Economic Review》（美國經濟評論）95:2, 323–8。
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▐ 註5：Michael H. Schil（美國西北大學校長）2005：”Regulations and Housing Development: What We Know”〈法規和住房發展：我們所知道的〉，《Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 》（城市景觀：政策制定與研究雜誌）8:1, 5-19。
「Schill研究了新住宅開工銷售價格中位數隨時間的變化，發現從 1990 年到 2002 年，新開發項目的成本上升了 52%，部分原因是與設計和建築類型限制相關的成本。」
■ 文章連結：https://www.huduser.gov/periodicals/cityscpe/vol8num1/ch1.pdf
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▐ 註6：Edward L. Glaeser（哈佛大學經濟學教授兼系主任）and Bryce A. Ward（蒙大拿州立大學教授）2009. “The causes and consequences of land use regulation: Evidence from Greater Boston”（土地使用監管的原因和後果：來自大波士頓的證據）《 Journal of Urban Economics》（城市經濟學雜誌） 65, 265–78。
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▐ 註7：Joseph Gyourko（賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產系教授）, Albert Saiz（麻省理工學院城市經濟學和房地產教授）and Anita Summers（沃頓商學院名譽教授）2008. “A New Measure of the Local Regulatory Environment for Housing Markets: The Wharton Residential Land Use Regulatory Index”〈 住房市場地方監管環境的新衡量標準：沃頓住宅土地使用監管指數〉《 Urban Studies》（城市研究）45:3, 693–729。
■ 文章連結：https://journals.sagepub.com/doi/abs/10.1177/0042098007087341
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▐ 註8：Christian A.L. Hilber（倫敦政治經濟學院地理學教授）and Frédéric Robert-Nicoud（瑞士日內瓦大學經濟學教授）2013.” On the Origins of Land Use Regulations: Theory and Evidence from US Metro Areas”〈 關於土地使用法規的起源：來自美國都會區的理論和證據〉《Journal of Urban Economics 》（城市經濟學雜誌） 75，29-43。
■ 文章連結：https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2376042
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▐ 註9：「有證據表明，土地使用法規限制了住房選擇並推高了住房成本，對低收入和中等收入家庭產生了不成比例的影響。」Sanford Ikeda（紐約州立大學經濟學名譽教授）and Emily Washington 2015. “How Land-Use Regulation Undermines Affordable Housing”〈土地使用監管如何破壞經濟適用房〉，《Mercatus Center, George Washington University》（喬治華盛頓大學莫卡圖斯中心）。
■ 文章連結：https://www.mercatus.org/system/files/Ikeda-Land-Use-Regulation.pdf
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▐ 註10：Huang Haifang（加拿大亞伯達大學經濟學教授）and Yao Tang（北京大學光華管理學院應用經濟學系副教授）2012. “Residential Land Use Regulation and the US Housing Price Cycle between 2000 and 2009”〈 2000 年至 2009 年住宅用地使用監管與美國房價週期〉，《Journal of Urban Economics》（城市經濟學雜誌）71:1, 98–9。
■ 文章連結：https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0094119011000507
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▐ 註11：〈英國應該廢除綠化帶──它控制經濟並保護錯誤的土地〉（Britain should scrap its green belt──It has a stranglehold over the economy and protects the wrong bits of land），《經濟學人》（The Economist），2023年8月17日。
■ 文章連結：https://www.economist.com/leaders/2023/08/17/britain-should-scrap-its-green-belt (全文圖版於文末)
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▐ 註12：Joseph Gyourko（賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產系教授）and Raven Molloy（美聯儲理事會副主任）2015. ” Regulation and Housing Supply”〈 監管和住房供應〉， in《Handbook of Regional and Urban Economics》（區域和城市經濟學手冊） 5B, Gilles Duranton, J. Vernon Henderson, and William C. Strange, eds. Oxford, UK: Elsevier, 1289–337。
■ 文章連結：https://faculty.wharton.upenn.edu/wp-content/uploads/2017/05/Regulation-and-Housing-Supply-1.pdf
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▐ 註13：C.J. Gabbe（聖塔克拉拉大學環境研究科學副教授）2015. “Looking Through the Lens of Size: Land Use Regulations and Micro-Apartments in San Francisco”〈 從規模的角度看：舊金山的土地使用法規和微型公寓〉，《Cityscape: A Journal of Policy Development and Research》（城市景觀：政策發展與研究雜誌） 17:2, 224–5。
■ 文章連結：https://www.huduser.gov/portal/periodicals/cityscpe/vol17num2/ch9.pdf
【其他參考資料】
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▐ Christian A.L. Hilber（倫敦政治經濟學院 經濟地理學教授）
研究興趣：城市和房地產經濟學：住房和土地市場，重點關注住房擁有率、房價資本化、土地和住房供應、土地使用監管和房地產價格動態；家庭流動性和流動性障礙；社會資本。公共經濟學，重點關注地方公共財政。 環境經濟學。政治經濟學。>> 相關學術著作：https://personal.lse.ac.uk/hilber/
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▐ Paul Cheshire（倫敦政治經濟學院經濟地裡學名譽教授）、Christian A.L. Hilber（倫敦政治經濟學院 經濟地理學教授）、Hans R.A. Koster（阿姆斯特丹自由大學經濟學教授）：〈Empty homes, longer commutes: The unintended consequences of more restrictive local planning.〉（空置的房屋、更長的通勤時間：更嚴格的地方規劃帶來的意想不到的後果），《Journal of Public Economics》（公共經濟學雜誌），Volume 158, February 2018, Pages 126-151。>> 文章連結：https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0047272717302086
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▐ John M. Quigley（柏克萊加利福尼亞大學經濟學教授） and Larry A. Rosenthal（柏克萊加利福尼亞大學公共行政系教授）：〈The Effects of Land Use Regulation on the Price of Housing: What Do We Know? What Can We Learn?〉（土地使用管制對房價的影響：我們知道什麼？我們能學到什麼？）Vol. 8, No. 1, Regulatory Barriers to Affordable Housing (2005), pp. 69-137。>> 文章連結：https://www.jstor.org/stable/20868572
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▐ Michael H. Schill（美國西北大學校長）：〈Regulations and Housing Development: What We Know.〉（法規和住房開發：我們所知道的）Vol. 8, No. 1, Regulatory Barriers to Affordable Housing (2005), pp. 5-19。>> 文章連結：https://www.jstor.org/stable/20868570
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▐ Vanessa Brown Calder（美國智庫 加圖研究所 機會與家庭政策研究部主任）：〈Zoning, Land‐Use Planning, and Housing Affordability〉：（分區、土地使用規劃和住房負擔能力），《POLICY ANALYSIS》（政策分析）NO.823，OCTOBER 18, 2017。>> 文章連結：https://www.cato.org/policy-analysis/zoning-land-use-planning-housing-affordability
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▐ Kevin Erdmann、Salim Furth、Emily Hamilton（3位皆為維吉尼亞州喬治梅森大學 莫卡特斯中心教授）：〈The Link Between Local Zoning Policy and Housing Affordability in America’s Cities.〉（美國城市的地方分區政策與住房負擔能力之間的聯繫），《Mercatus Policy Brief》，7 Apr 2020。>> 文章連結：https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3569981
●Kevin Erdmann 相關著作：https://www.mercatus.org/scholars/kevin-erdmann
●Emily Hamilton 相關著作：https://www.mercatus.org/scholars/emily-hamilton
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▐ Emily Hamilton（維吉尼亞州喬治梅森大學 莫卡特斯中心教授）：〈Inclusionary Zoning Hurts More Than It Helps.〉（包容性分區弊大於利），《URBAN ECONOMICS》（城市經濟學），February 8, 2021。>> 文章連結：https://www.mercatus.org/research/policy-briefs/inclusionary-zoning-hurts-more-it-helps
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▐ Harv. L. Rev. 1104（哈佛法律評論）：〈Addressing Challenges to Affordable Housing in Land Use Law: Recognizing Affordable Housing as a Right〉（應對土地使用法中經濟適用住房的挑戰：承認經濟適用住房是一項權利），《HARVARD LAW REVIEW》（哈佛法律評論）VOLUME 135 ,ISSUE 4, FEBRUARY 2022。>> 文章連結：https://harvardlawreview.org/print/vol-135/addressing-challenges-to-affordable-housing-in-land-use-law/#footnote-ref-120
