★ 台灣近30年的M2觀察 & 大事件

    這張圖，是君鑑最新統整製作出來的，之後的文章會再度看見（其他題目），這裡先大致解析我們目前所看到的「貨幣觀測現象」──〈台灣近30年的M2觀察〉：

    由圖面可以看到，自1990至2000年，台灣每10年M2的增加量約1.2兆，在這其間經歷的經濟大事件是「1997亞洲金融風暴降利率，M2微增」。到了2000至2010年的平均10年間，M2每年增加1.2兆，這時候也遇到「2008全球金融風暴」與「2009的量化寬鬆（QE,Quantitative easing），使得M2年增量暴增」！

    因此2010至2020年的M2平均10年間年增至1.92兆，這其中又在2019年碰到了全球的COVID-19疫情，因此2020年再度QE經濟紓困，使得M2年增量再度暴增！可以看到2019至2022年的這3年期間的M2平均年增量就暴衝到3.87兆！！

    台灣從1990至2022年的GDP成長5倍，相同的期間，M2總量卻成長了9.27倍。M2長期大於GDP，貨幣怎可能不貶值？資產又怎可能不膨脹呢！！

　以上是先就整個總體架構來解釋這張圖表，之後會再以許多小題目，用淺顯易懂的方式呈現，希望大家能夠「看清楚這個社會」，「觀測貨幣與明白財富真相」，然後「好好地保全自己與家人」！

 

★ 換作是你，如何「鎖住當下的購買力」？

    這時候就會有個疑問？現在的房價那麼高，如果想要買新房子，如何去思考持有房屋的成本與效益問題呢？通常持有第二套房屋，而自己還不需使用到時，會以出租的方式產生現金流來補貼繳貸款。但以新屋來說，房價高，出租報酬率可能不比老屋翻修出租來得好，但是這類買家的初衷也不是為了要當房東而買屋租人，不是職業的房東，就很難只是熟練地為了當包租婆而置產。

 

    大部分時候，只是想把辛苦賺來的錢（貨幣），轉換成（資產），「鎖住當下的購買力」，讓數年後的1000萬還是1000萬，不要縮水成800萬，反而1000萬可能變成1300萬、1500萬，誰知道呢？

    貨幣不斷貶值，社會又要持續進步，萬物皆漲，怎麼可能資產不漲呢？在「匯率」的調控難題上，也很難兼顧三角平衡，既想要維持固定匯率，又想要資本自由進出，但貨幣又必須是獨立自主的，怎麼樣都只能三選二。所以當美元寬鬆時，廣義貨幣M2一增加，台灣就得要跟上，這是身不由己；當美方印鈔 台灣的財產當然也就跟著水漲船高。因此房地產一直都背著「人為炒作的黑鍋」，實際上「問題出在貨幣」！！

 

★ 什麼是「實質負利率」&「用通膨繳貸款」？

    但對一般人來說，會有兩個買房的檻是考慮重點：一個是「房價」，另一個是「後續的持有成本」。關於前者，之前許多文章已論及，故此篇先探討「房屋持有成本」的部分。

 

    大眾這十多年來習慣了低利率，總是很容易受到升息的影響，彷彿一聽到升息消息的風吹草動就受到驚擾，但在小數點與小數點之間，其實很難想像真正的利率高與利率低是完全不同的兩個世界！以前曾經有定存接近10%的年代，那可說是個躺著都賺錢的時候，不需要承擔什麼風險，有錢就存著無風險領息（但也代表著外頭有更多創業賺錢的更好機會）。

 

    然而隨著後來利率越來越低，通膨都比利率還高的時候，就表示「實質負利率」的時代到來了。這時候，要怎麼做才能避免自己的財產被通膨吃掉呢？當然就必需去買能抗通膨的資產做為自己真正的財產，而對一般人而言，股市太難了，這最簡單的方式就是購置房地產。

 

    回到剛剛說的，關於「實質負利率」這件事，想想看，現在的利率升到2%，但通膨差不多4%，也就算是貸款買房，還是較有利！甚至可以換成更口語的解釋──「用通膨繳貸款」！
 

    通膨4%，整年來說就會吃掉一個人半個月的薪水了！年復一年，貶之又貶，月光心慌，片甲不留；但假設能省吃儉用存買房子，買一千萬房，則此頭期款也許從數十萬開始慢慢繳起，隨著時間槓桿與累積，則若干年後，屆時大環境的社會經濟進步、基本工資調升、各項成本上漲、環保意識提升、建築法規趨繁、規費越來越多，營造成本只會往上；實價登露資訊透明，當毎一個買方成為賣方，價格皆已錨定，除極少數特殊情況，價格也是長期上漲的趨勢。
 

 

★ 你知道市場上的新屋其實是供不應求的嗎？

    一般薪資所得的確沒什麼大的漲幅，但問題出在貨幣，財產多報酬率就高，這是很現實的問題。所以才會說人生來就不公平，資產多的人躺著就生錢，如同在風口上的豬也會飛，實例就是如此，悲嘆也沒用。

 

     因此對於腳踏實地想努力翻身的人來說，必須去想「置產」的規劃，只要確認好產品的品質與價格合理，就不太會受利率高低影響（只要不誇張）。是則，外在小升小降彷彿與我無關，因為利率總是低於通膨（實質負利率），只需要貸款去購買可以抗通膨的資產（長期而言就算是無風險的套利），利用通膨繳貸款的概念。

　　「根據不動產資訊平台資料顯示，今年（2023）第1季全台住宅平均屋齡已達32年，其中就有101萬戶屋齡在50年以上，高達462萬戶的屋齡在30年以上，比例達到51%，每2間就有1間屋齡30年以上，顯見國人住在老房子狀況普遍，北市30年以上的房子占比更高達72%，至於全台屋齡10年內的住宅比例僅有12.1%，僅有少數的家庭有機會住在10年內的房屋。」（註）據此新聞統計數字來看，每2間房，就有一間是30年以上的老屋。一年一年過，都更困難，屋齡只會越來越老。從這個數據統計可知，新聞上喜歡將少子化與房價漲跌連在一起討論也是不切實際，除非大家可以接受目前佔最大宗的30年老屋（而且將變成40、50年）。

 

    從以上可知，市場上的新屋其實是很缺乏的，而當景氣冷卻之時，建商量縮，以量致價，否則誰要賠錢呢？（現在成本高，以及價格揭露這麼透明），新屋總是有剛需，該冷靜時，大家一起冷，所以在資訊很透明的現在，買賣雙方都蠻能即時掌握的，也應該曉得，價無法跌到哪裡去。

 

    何況，現在的許多新屋，都還沒成屋，因此，繼續拉鋸和僵持。隨著時間累積，剛需族持續等待，錢也繼續存，還有通膨。「人」和「錢」和「通膨」總是會在某個時刻迸發，就又變成房市的動能。時間快慢而已。

 

★ 種種原因使得房價上漲不可逆，那我們能怎麼做呢？

　　差別也只在，都市的反應快，鄊區再如何偏僻，總還是有「時間浸潤」後的「通膨紅利」。所以，資產很重要的。此外，人為炒作也不可能造成長期的影響，勢必都會回歸到基本面的；可以觀察，房地產長期波盪之間，仍呈現上漲的趨勢。抱得久就有優勢，在貨幣不停被稀釋前，早點想清楚，早點將流量換成存量，就有優勢。否則，資產多寡造成更M型化，貧富差距更拉大。

　　時空背景不同了，從前利率高，可以靠存錢累積頭期款；現在「實質負利率」，「收入又不高」的狀態下，存錢速度遠遠比不上房價（資產）漲幅，一輩子都追不上，所以一定要「認清現實」，先求能力所及再求好。將眼光與著力點放回到尋常百姓家，而不是王宮貴族，不是達官貴人住的地方。

 

　　「看懂比較重要！」不需要隨著雜訊起舞，長期投資不是短線當沖就不要擔心利率升降，因為升降息都是專家們為了整體的經濟健康而調整，輪不到一般人擔憂。我們不能改變外在現實，一般人只需要早點看懂這個社會的遊戲規則，找尋一個對自己相對有利的位置，安靜入坐。大概就是在這不公平的世界裡唯一的生存之道了。
 

 

 

 

 

 

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註：〈全台「半百老屋」達百萬戶！僅有少數家庭可住10年內房屋〉，《經濟日報》，2023年5月26日：https://house.udn.com/house/story/5889/7192632