／房價為何會高？（1）經濟成長。（2）貨幣貶值。

（房價高是因為「經濟成長」與「貨幣貶值」造成的。）

 

／一般受薪者如何「脫貧」？基本上僅能由房地產或股票中產生資本。

 

／一般人為了避免受傷的最簡單方式就是「買房」（較股票簡單且安穩）。

 

／因為個人無法掌握「房價上漲」，但可以掌握「將購買力凝在當下」。

 

／透過「購買房子」把這個「長期會上漲的存量」先據為己有。

 

／即便是先以「負債」的方式擁有這個存量，也無須擔憂。

 

／現代貨幣理論：房貸餘額＝增印的貨幣（=更不值錢的錢）。

 

／一般人的錢只有工作的收入，透過買房才能利用「未來的收入」。

 

／房子是將錢（價格）凝在當下的一項工具，帶來真正獲利的其實是貸款，因為持有越來越多債（買資產的貸款）的人，往往越來越有錢。

 

／《二十一世紀資本論》：資本的收益率（r）＞ 經濟增長率（g）

 

／富人大都靠資本賺錢而不是靠勞力賺錢，擁有大量資本的人財富累積速度大於社會平均財產累積，且資本越多者累積越快！

 

／貸款的同時就是在「創造貨幣」（印鈔票）。

 

／貨幣不值得信任，明白的人懂得要「越借越多」，將「不值得信任的貨幣」轉換成「值得信任的（至少不易變質的）資產（房子）」。

 

／僅僅只是持有貨幣的人，長期來看越來越窮，因手上沒有「對沖貨幣貶值的資產」。

 

／將房子當成「容器」的思維：可「裝人」（居）和「裝錢」（儲）。

 

／「裝人」→可以省房租（長期為付出損耗）：自住（自己當自己的房東）。

 

／「裝錢」→存房（資產長期升值）；租人（別人付的房租變成自己的錢）。

 

／「現金流」是買房時必要思考的重要條件，要做能力可負擔的事情。買房置產一定要量力而為。

 

／透過儘早規劃房地產來讓自己避免受傷的整個程序為：財務槓桿→資本分解→跨期操作。

 

／「排現金流量表」是要處理跨期操作，同時也是最困難的部分！但依舊不得不思考清楚才能進行下一步。

 

／但也正因為不容易，所以相信正努力實踐中的你，必然能免於淪為受傷的一群。富貴險中求，找一個對自己而言相對穩的險，才能在現今社會求生存，過程很辛苦，但日後會感到比較穩、比較安心。

 

 

 

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參考書目

[法] 托瑪斯‧皮凱提（Thomas Piketty）著，詹文碩、陳以禮譯：《二十一世紀資本論》（Le Capital au XXIe siècle），台北：衛城出版，2022年11月30日。

 

[美] 史蒂芬妮‧凱爾頓（Stephanie Kelton）著，蔡宗翰譯：《赤字迷思：現代貨幣理論和為人民而生的經濟》（The Deficit Myth: Modern Monetary Theory and the Birth of the People’s Economy），台北：如果出版社，2020年12月2日。

 

[美] 蘭德爾．雷（Larry Randall Wray）著，張慧玉、王佳楠、馬爽譯：《現代貨幣理論：未來世界經濟的思考模式》（CModern Money Theory: A Primer on Macroeconomics for Sovereign Monetary Systems, Second Edition），台北：如果出版社，2021年10月25日。

 

[英] 亞當‧圖澤（Adam Tooze）著，蘇鵬元、吳凱琳譯：《崩盤：金融海嘯十年後，從經濟危機到後真相政治的不穩定世界》（Crashed: How a Decade of Financial Crises Changed the World），台北：八旗文化，2019年10月2日。

 

[美] 羅伯特．霍克特（Robert Hockett）、亞倫．詹姆斯（Aaron James）著，劉奕吟譯：《通膨的恐懼：消除你對貨幣供給過多的疑慮，從聯準會政策看收入、失業率、惡性通膨問題的解答》（Money From Nothing: Or, Why We Should Stop Worrying About Debt and Learn to Love the Federal Reserve），台北：樂金文化，2022年9月7日。

 

 

 

作者介紹

■ 托瑪斯‧皮凱提（Thomas Piketty）－法國經濟學家，社會科學高等研究院經濟學教授，巴黎經濟學院副院長，倫敦經濟學院國際不平等研究所百年經濟學教授。https://en.wikipedia.org/wiki/Thomas_Piketty

 

■ 史蒂芬妮‧凱爾頓（Stephanie Kelton）－曾任密蘇里大學堪薩斯城分校教授，石溪大學教授，也是新社會研究學院施瓦茨經濟政策分析中心的高級研究員。是 UMKC 充分就業和價格穩定中心和紐約州北部Levy 經濟研究所的研究學者。https://en.wikipedia.org/wiki/Stephanie_Kelton

 

■ 蘭德爾．雷（Larry Randall Wray）－巴德學院經濟學教授，利維經濟研究所高級學者。1999 年曾於美國密蘇里州堪薩斯城的密蘇里大學堪薩斯城分校擔任教授，並於1987年至1999年任丹佛大學教授。https://en.wikipedia.org/wiki/L._Randall_Wray

 

■ 亞當‧圖澤（Adam Tooze）－英國歷史學家，哥倫比亞大學教授，歐洲研究所所長和卡內基歐洲的非常駐學者。此前，他是劍橋大學二十世紀歷史的講師和劍橋大學耶穌學院的 Gurnee Hart 歷史研究員。https://en.wikipedia.org/wiki/Adam_Tooze

 

■ 羅伯特．霍克特（Robert Hockett）－康乃爾大學法學教授、公共政策教授。https://en.wikipedia.org/wiki/Robert_C._Hockett

 

■ 亞倫．詹姆斯（Aaron James）－加州大學爾灣分校哲學教授、系主任。https://www.faculty.uci.edu/profile/?facultyId=4884