「我覺得全世界都瘋了。」
「不是，世界一直如此，你只是出去得少。」
── 尼爾‧蓋曼（Neil Gaiman）*
★ 向著摘金折桂努力
2023年，你，買房了嗎？
在買房的路上？或者已走到換屋的階段？
從君鑑《住宅經濟》之前幾篇文章（註1），漸漸理解「貨幣的問題」與不可逆的通膨真相後，你或許已經明瞭，在寬鬆貨幣時期，資產大漲；正常的承平時期，還是漲，只是速度的急緩差異罷了。
人類都有居住需求，若需自住就買，因為付租金就長期而言絕對是一種虧損。除非今日台灣有不合理的房價與房租比率，比如房價1000萬，如月租只能租7000元，那麼當然是租房益處大於買房。這是什麼概念呢？200萬元丟在至少5%穩定報酬率的投資組合，即可無勞力付出就住得起！但若台灣是這樣的出租報酬率，那麼，房地產市場應該也不會發展如今日的景況。
■ 瑞‧達利歐（Ray Dalio）《變化中的世界秩序》書摘
生活一向是件嚴肅的事情，但這並不意味着不能享受樂趣；也許不能保證最終就會得到你想要的，但它會給你一個實現內心願望的機會。你需為自己騰出時間，做那些能帶來快樂的事情，更加聰明地工作，腳踏實地回歸本源，創建一個屬於自己的投資組合，致力於自己的目標。弄清自己努力方向和初衷──為將來做儲蓄。
★ 盡你所能更好地減少損失
從生活周邊可以看到許多的例子：
同等的年齡和條件，有買房的人與沒買房的人可能在幾年間身價就差了好幾百萬；而房子買的地段好、較大或較多間，更可能轉眼就差了幾千萬。而這原本差不多條件的同齡者，就會因為不同的選擇而產生差異，這樣的差異換算成所謂的「賺錢能力」，就是在新聞上常寫到的「要不吃不喝工作20年……才買得起……」的差異；如果想成用「存錢」的方式，假設現在40歲，存25年到退休可以存到多少錢呢？可以買到心目中理想的房子當退休宅了嗎？可以存到數百萬乃至數千萬了嗎？
■ 納西姆．塔雷伯（Nassim Taleb）《黑天鵝效應（擴充新版）》書摘
勞力所得是無法追得上現實理想的。我們生活在通膨的洪流當中，而能追得上通膨且超過的就是房價。從年輕開始置產的好處是，即便有天養老也可以以房養老。避免受到通膨的侵蝕與傷害。
★ 未來的道路一切都在變
買房最難的通常就是「頭期款」（註2），也許一開始再怎麼樣存就是只能擠出100萬，那麼就不是該想著第一次購屋就要買1000萬的房子，而是先買500萬的房子，等一段時間（也許1-3年，都算短期），比如漲到650萬，賣掉之後等於可拿回250萬（頭期款100萬+增值150萬），再加上這段時間還了的房貸本金，湊一湊大概300萬。
這時候，你的頭期款變成了300萬，意味著現在可以買1500萬的房子，而這個房子之前可能是1200-1300萬；但你毋須想著現在買比之前多了2、3百萬，因為重點是，無論房子是1200萬或是1500萬，若無經過一開始腳踏實地的買負擔能力可及的房子，再加上增值即可換屋，一般人不太可能一次就實現買到更高價格區間的理想房屋。
■ 霍華．馬克斯（Howard Marks）《掌握市場週期》書摘
上述這樣的例子還是很保守的自然增值，也有一些地方，如買到不錯位置的房子，也許買的時候是800萬，住了10年轉賣變2100萬，那麼等於是住了10年免費的房子之外，這個房子還一年「生」了130萬給你，130萬可能相當於一個高科技工程師的年薪；但實際上是「你什麼都沒做，你只是擁有了這個房子。」
生活的意義之一是它的易變性，無聊總不會持續太久，現在常言年輕輩的流行趨勢是躺平，但是這樣的選擇只會讓你可能低估了你其實強烈地渴望不斷的變化。少接收一些人云亦云的無聊雜訊，試著從熙熙攘攘的生活中逃離出一段時間，這樣就可安靜下來傾聽自己內心的聲音，感受自己的直覺。無論你想在哪個方面尋求改變，都應是從內在開始，而不是由外部啟動。這也意味著要積極地調整自己的心態，也要相信生活會給你帶來指引。當你開始聆聽自己內心深處的聲音和預感的時候，事情就開始為你而轉變了。這是一種內在的覺知與認知，你可以培養它，它也可以指引你。
■ 陶德．布希霍茲（Todd G. Buchholz）《經濟大師的迴響：【哈佛最受歡迎教授的13堂經濟入門課】》書摘
★ 跬步可至千里
以前的房貸主流年限是20年，現在是30年，甚至有40年房貸的出現。大眾的輿論總是將揹房貸看成是「房子的奴役」，但這是很不合邏輯的看法。因為，房子是可以買賣的，也是可以自由運用與轉換的，人生的每個階段，一定會隨著際遇而調整居住需求，只要賣了房子，就是得到原先的購屋成本，再加上增值的獲益，有了這樣的自由，如何稱為奴呢？反而是無房產和資產的人，才會因毫無生活選擇的自由而成為奴。
「貸款年限之不同」在買房效益上會產生什麼差異呢？
會產生比如每個月我可付2.8萬的房貸，但如果只有20年年限，那麼我只能買差不多700萬的房子，但若是30年的貸款年限，我就幾乎可以買1000萬的房子！這還只是「貸款年限的不同」所導致的「購買力不同」，何況以當今世界發展之趨勢，即便利率會隨著經濟情勢而上下挑整，然基本上都是處在往下走且維持低檔的區間，是則，這就會有更大的差距，比如現在可以買1000萬房屋的條件，如在過去房貸利率10%貸款20年的時期，也許就只能買得起300萬的房子了！（註3）
■ 史考特．蓋洛威（Scott Galloway）《世界並不仁慈，但也不會虧待你》書摘
而今日房屋購買的條件與規則，除了是「提升了購買力」，從過去只能買300萬到700萬到等同今日可買1000萬房子之外，會發現，當1000萬的房子再住一段時間後，可以再度辦理「貸款」，原本只能買1000萬房子的，進一步變成可以買1800萬的房子。有買過房的人就知道，這是一個很自然而然的滾動過程與實際經驗。雖然這過程可能不快，但在長期的生活區段裡，你一定能感受到房產帶給你的堅實力量。記住，跬步可至千里。
★ 做出富有愛的選擇
我們怎麼計算房子的投報率呢？假設房子買1000萬，後來轉賣1200萬，那麼投報率就是20%。或者1000萬的房子；如每年的租金50萬，投報率就是5%，等於收租20年即可回本的概念，但這還是未計房子增值成長的狀況。
許多人也有一種情況，幾年前在台中頭期款200萬可以買1000萬的三房一車位，但如果認為其他方式的投資績效更好，結果過了2、3年，1000萬可能還買不到二房一車位，這是這些年的房市實況。回到一開始所說，房價是可追過通膨的資產（註4）。一念之擇，將差距數百萬！
資產與負債的另一端是收入與支出，收入與支出差會產生現金流。現金流可以讓我們購買可生息的資產，可生息的資產就可以產生被動收入，如果被動收入大於我們的生活開支，那就是所謂的財務自由。這裡的財富自由並不是無勞而獲，事實上會一步步這樣達成的人都是努力又勤奮的。
房地產是銀行與你簽下長期的約定，相較而言安全而穩定；未來的世界，做什麼利潤都越來越低，因此利率也維持低檔，這樣的狀況下，你我都必須學著「借錢生錢」，否則只是貧富差距越拉越大，這是必須面對的現實。
■ 瑪里亞娜．馬祖卡托（Mariana Mazzucato）《萬物的價值》書摘
一年的結束，就是另一年的開始。如同生命的開始與結束也是一種召喚，適合思考如何將靈魂層次的東西（如理想、夢想）融入到日常的工作和生活中去，並懷著堅定不移的信念，踏實奮進，做出富有愛的選擇。儘管人生就是不公平的，但這種努力通常會得到回報。
在這新舊年交換之際，祈願你我能做出富有愛的聰明選擇，也祝福你我未來都能慢慢變富，保有選擇的自由。
■ 邁可．桑德爾（Michael J. Sandel）《成功的反思》書摘
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* 尼爾‧蓋曼（Neil Gaiman），被史蒂芬‧金（Stephen Edwin King）譽為「故事寶窟」的著名作家，名列文學傳記辭典十大後現代作家。代表作有《睡魔》（The Sandman）漫畫系列、小說《星塵》及《美國眾神》。https://reurl.cc/oZbkpv
註1. 君鑑機構：〈你以為的錢不是錢 ── 何謂「金錢」？〉(KR099) ，《住宅經濟》https://reurl.cc/58WO46
註2. 君鑑機構：〈買房頭期款怎麼來？（含存款計畫表）〉(KR094) ，《住宅經濟》https://reurl.cc/nZdLlv
註3. 君鑑機構：〈買房其實沒有那麼難 ── 關於「現金流」與「購買能力」思考〉(KR101)，《住宅經濟》https://reurl.cc/nZdLlv
註4. 君鑑機構：〈房子是送給未來自己的哆啦A夢撲滿〉(KR100)，《住宅經濟》https://reurl.cc/Z13y4V
註5. 君鑑機構：〈先買車還是先買房？一念之擇在10年後差距數百萬！〉(KR093)，《住宅經濟》https://reurl.cc/kqYaoq
● 書摘參考書目
■ 瑞‧達利歐（Ray Dalio）著，陳儀,、鍾玉玨、顧淑馨,、陳世杰譯：《變化中的世界秩序：橋水基金應對國家興衰的原則》（Principles for Dealing with the Changing World Order: Why Nations Succeed and Fail），商業周刊，2022年4月。
■ 納西姆．塔雷伯（Nassim Taleb）著，林茂昌、席玉蘋、趙盛慈、羅耀宗譯：《黑天鵝效應（擴充新版）》（The Black Swan: The Impact of the Highly Improbable），大塊文化，2020年4月。
■ 霍華．馬克斯（Howard Marks）著，蘇鵬元、陳儀譯：《掌握市場週期：價值投資大師霍華．馬克斯教你看對市場時機，提高投資勝算》（Mastering the Market Cycle: Getting the Odds on Your Side），商業周刊，2019年1月。
■ 陶德．布希霍茲（Todd G. Buchholz）著，葉婉智、林子揚譯：《經濟大師的迴響： 哈佛最受歡迎教授的13堂經濟入門課, 搞懂經濟大師的缺陷與洞見, 以及他們塑造的世界》（New Ideas from Dead Economists），一起來出版，2021年1月。
■ 史考特．蓋洛威（Scott Galloway）著，吳芠譯：《世界並不仁慈，但也不會虧待你：紐約商學院菁英爭相討論的人生策略》（The Algebra of Happiness: Notes on the Pursuit of Success, Love, and Meaning），天下雜誌，2020年1月。
■ 瑪里亞娜．馬祖卡托（Mariana Mazzucato）著，鄭煥昇譯：《萬物的價值：經濟體系的革命時代，重新定義市場、價值、生產者與獲利者》(The Value of Everything: Making and Taking in the Global Economy)，時報出版，2020年12月。
■ 邁可．桑德爾（Michael J. Sandel）著，賴盈滿譯：《成功的反思：混亂世局中，我們必須重新學習的一堂課》(The Tyranny of Merit: What’s Become of the Common Good?)，先覺出版社，2021年2月。
