頭期款只有100萬,如何在短期內買1500萬的房子?
Jan月 2023年 君鑑機構-企劃部
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「我覺得全世界都瘋了。」

「不是,世界一直如此,你只是出去得少。」

       ── 尼爾‧蓋曼(Neil Gaiman)*

 

 

 

★ 向著摘金折桂努力

2023年,你,買房了嗎?

在買房的路上?或者已走到換屋的階段?

 

    從君鑑《住宅經濟》之前幾篇文章(註1,漸漸理解「貨幣的問題」與不可逆的通膨真相後,你或許已經明瞭,在寬鬆貨幣時期,資產大漲;正常的承平時期,還是漲,只是速度的急緩差異罷了。

    人類都有居住需求,若需自住就買,因為付租金就長期而言絕對是一種虧損。除非今日台灣有不合理的房價與房租比率,比如房價1000萬,如月租只能租7000元,那麼當然是租房益處大於買房。這是什麼概念呢?200萬元丟在至少5%穩定報酬率的投資組合,即可無勞力付出就住得起!但若台灣是這樣的出租報酬率,那麼,房地產市場應該也不會發展如今日的景況。

■   瑞‧達利歐(Ray Dalio)《變化中的世界秩序》書摘

 

    生活一向是件嚴肅的事情,但這並不意味着不能享受樂趣;也許不能保證最終就會得到你想要的,但它會給你一個實現內心願望的機會。你需為自己騰出時間,做那些能帶來快樂的事情,更加聰明地工作,腳踏實地回歸本源,創建一個屬於自己的投資組合,致力於自己的目標。弄清自己努力方向和初衷──為將來做儲蓄

 

 

★ 盡你所能更好地減少損失

    從生活周邊可以看到許多的例子:

    同等的年齡和條件,有買房的人與沒買房的人可能在幾年間身價就差了好幾百萬;而房子買的地段好、較大或較多間,更可能轉眼就差了幾千萬。而這原本差不多條件的同齡者,就會因為不同的選擇而產生差異,這樣的差異換算成所謂的「賺錢能力」,就是在新聞上常寫到的「要不吃不喝工作20年……才買得起……」的差異;如果想成用「存錢」的方式,假設現在40歲,存25年到退休可以存到多少錢呢?可以買到心目中理想的房子當退休宅了嗎?可以存到數百萬乃至數千萬了嗎?

■   納西姆.塔雷伯(Nassim Taleb)《黑天鵝效應(擴充新版)》書摘

 

    勞力所得是無法追得上現實理想的。我們生活在通膨的洪流當中,而能追得上通膨且超過的就是房價。從年輕開始置產的好處是,即便有天養老也可以以房養老。避免受到通膨的侵蝕與傷害。

 

 

★ 未來的道路一切都在變

    買房最難的通常就是「頭期款」(註2,也許一開始再怎麼樣存就是只能擠出100萬,那麼就不是該想著第一次購屋就要買1000萬的房子,而是先買500萬的房子,等一段時間(也許1-3年,都算短期),比如漲到650萬,賣掉之後等於可拿回250萬(頭期款100+增值150萬),再加上這段時間還了的房貸本金,湊一湊大概300萬。

    這時候,你的頭期款變成了300萬,意味著現在可以買1500萬的房子,而這個房子之前可能是1200-1300萬;但你毋須想著現在買比之前多了23百萬,因為重點是,無論房子是1200萬或是1500萬,若無經過一開始腳踏實地的買負擔能力可及的房子,再加上增值即可換屋,一般人不太可能一次就實現買到更高價格區間的理想房屋。

■   霍華.馬克斯(Howard Marks)《掌握市場週期》書摘

 

    上述這樣的例子還是很保守的自然增值,也有一些地方,如買到不錯位置的房子,也許買的時候是800萬,住了10年轉賣變2100萬,那麼等於是住了10年免費的房子之外,這個房子還一年「生」了130萬給你,130萬可能相當於一個高科技工程師的年薪;但實際上是「你什麼都沒做,你只是擁有了這個房子。」

    生活的意義之一是它的易變性,無聊總不會持續太久,現在常言年輕輩的流行趨勢是躺平,但是這樣的選擇只會讓你可能低估了你其實強烈地渴望不斷的變化。少接收一些人云亦云的無聊雜訊,試著從熙熙攘攘的生活中逃離出一段時間,這樣就可安靜下來傾聽自己內心的聲音,感受自己的直覺。無論你想在哪個方面尋求改變,都應是從內在開始,而不是由外部啟動。這也意味著要積極地調整自己的心態,也要相信生活會給你帶來指引。當你開始聆聽自己內心深處的聲音和預感的時候,事情就開始為你而轉變了。這是一種內在的覺知與認知,你可以培養它,它也可以指引你。

■   陶德.布希霍茲(Todd G. Buchholz)《經濟大師的迴響:【哈佛最受歡迎教授的13堂經濟入門課】》書摘

 

★ 跬步可至千里

    以前的房貸主流年限是20年,現在是30年,甚至有40年房貸的出現。大眾的輿論總是將揹房貸看成是「房子的奴役」,但這是很不合邏輯的看法。因為,房子是可以買賣的,也是可以自由運用與轉換的,人生的每個階段,一定會隨著際遇而調整居住需求,只要賣了房子,就是得到原先的購屋成本,再加上增值的獲益,有了這樣的自由,如何稱為奴呢?反而是無房產和資產的人,才會因毫無生活選擇的自由而成為奴。

 

    「貸款年限之不同」在買房效益上會產生什麼差異呢?

    會產生比如每個月我可付2.8萬的房貸,但如果只有20年年限,那麼我只能買差不多700萬的房子,但若是30年的貸款年限,我就幾乎可以買1000萬的房子!這還只是「貸款年限的不同」所導致的「購買力不同」,何況以當今世界發展之趨勢,即便利率會隨著經濟情勢而上下挑整,然基本上都是處在往下走且維持低檔的區間,是則,這就會有更大的差距,比如現在可以買1000萬房屋的條件,如在過去房貸利率10%貸款20年的時期,也許就只能買得起300萬的房子了!(註3

■   史考特.蓋洛威(Scott Galloway)《世界並不仁慈,但也不會虧待你》書摘

 

    而今日房屋購買的條件與規則,除了是「提升了購買力」,從過去只能買300萬到700萬到等同今日可買1000萬房子之外,會發現,當1000萬的房子再住一段時間後,可以再度辦理「貸款」,原本只能買1000萬房子的,進一步變成可以買1800萬的房子。有買過房的人就知道,這是一個很自然而然的滾動過程與實際經驗。雖然這過程可能不快,但在長期的生活區段裡,你一定能感受到房產帶給你的堅實力量。記住,跬步可至千里。

 

 

★ 做出富有愛的選擇

        我們怎麼計算房子的投報率呢?假設房子買1000萬,後來轉賣1200萬,那麼投報率就是20%。或者1000萬的房子;如每年的租金50萬,投報率就是5%,等於收租20年即可回本的概念,但這還是未計房子增值成長的狀況。

    許多人也有一種情況,幾年前在台中頭期款200萬可以買1000萬的三房一車位,但如果認為其他方式的投資績效更好,結果過了23年,1000萬可能還買不到二房一車位,這是這些年的房市實況。回到一開始所說,房價是可追過通膨的資產(註4)。一念之擇,將差距數百萬!

    資產與負債的另一端是收入與支出,收入與支出差會產生現金流。現金流可以讓我們購買可生息的資產,可生息的資產就可以產生被動收入,如果被動收入大於我們的生活開支,那就是所謂的財務自由。這裡的財富自由並不是無勞而獲,事實上會一步步這樣達成的人都是努力又勤奮的。

    房地產是銀行與你簽下長期的約定,相較而言安全而穩定;未來的世界,做什麼利潤都越來越低,因此利率也維持低檔,這樣的狀況下,你我都必須學著「借錢生錢」,否則只是貧富差距越拉越大,這是必須面對的現實。

■   瑪里亞娜.馬祖卡托(Mariana Mazzucato)《萬物的價值》書摘

 

    一年的結束,就是另一年的開始。如同生命的開始與結束也是一種召喚,適合思考如何將靈魂層次的東西(如理想、夢想)融入到日常的工作和生活中去,並懷著堅定不移的信念,踏實奮進,做出富有愛的選擇。儘管人生就是不公平的,但這種努力通常會得到回報。

    在這新舊年交換之際,祈願你我能做出富有愛的聰明選擇,也祝福你我未來都能慢慢變富,保有選擇的自由

■   邁可.桑德爾(Michael J. Sandel)《成功的反思》書摘

 

 

 

 

 

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* 尼爾‧蓋曼(Neil Gaiman,被史蒂芬‧金(Stephen Edwin King)譽為「故事寶窟」的著名作家,名列文學傳記辭典十大後現代作家。代表作有《睡魔》(The Sandman)漫畫系列、小說《星塵》及《美國眾神》。https://reurl.cc/oZbkpv

 

1. 君鑑機構:〈你以為的錢不是錢 ── 何謂「金錢」?〉(KR099) ,《住宅經濟》https://reurl.cc/58WO46

2. 君鑑機構:〈買房頭期款怎麼來?(含存款計畫表)〉(KR094) ,《住宅經濟》https://reurl.cc/nZdLlv

3. 君鑑機構:〈買房其實沒有那麼難 ── 關於「現金流」與「購買能力」思考〉(KR101),《住宅經濟》https://reurl.cc/nZdLlv

4. 君鑑機構:〈房子是送給未來自己的哆啦A夢撲滿〉(KR100),《住宅經濟》https://reurl.cc/Z13y4V

5. 君鑑機構:〈先買車還是先買房?一念之擇在10年後差距數百萬!〉(KR093),《住宅經濟》https://reurl.cc/kqYaoq

 

● 書摘參考書目

瑞‧達利歐(Ray Dalio)著,陳儀,、鍾玉玨、顧淑馨,、陳世杰譯:《變化中的世界秩序:橋水基金應對國家興衰的原則》(Principles for Dealing with the Changing World Order: Why Nations Succeed and Fail),商業周刊,2022年4月。

 納西姆.塔雷伯(Nassim Taleb)著,林茂昌、席玉蘋、趙盛慈、羅耀宗譯:《黑天鵝效應(擴充新版)》(The Black Swan: The Impact of the Highly Improbable),大塊文化,2020年4月。

 霍華.馬克斯(Howard Marks)著,蘇鵬元、陳儀譯:《掌握市場週期:價值投資大師霍華.馬克斯教你看對市場時機,提高投資勝算》(Mastering the Market Cycle: Getting the Odds on Your Side),商業周刊,2019年1月。

 陶德.布希霍茲(Todd G. Buchholz)著,葉婉智、林子揚譯:《經濟大師的迴響: 哈佛最受歡迎教授的13堂經濟入門課, 搞懂經濟大師的缺陷與洞見, 以及他們塑造的世界》(New Ideas from Dead Economists),一起來出版,2021年1月。

史考特.蓋洛威(Scott Galloway)著,吳芠譯:《世界並不仁慈,但也不會虧待你:紐約商學院菁英爭相討論的人生策略》(The Algebra of Happiness: Notes on the Pursuit of Success, Love, and Meaning),天下雜誌,2020年1月。

瑪里亞娜.馬祖卡托(Mariana Mazzucato)著,鄭煥昇譯:《萬物的價值:經濟體系的革命時代,重新定義市場、價值、生產者與獲利者》(The Value of Everything: Making and Taking in the Global Economy),時報出版,2020年12月。

邁可.桑德爾(Michael J. Sandel)著,賴盈滿譯:《成功的反思:混亂世局中,我們必須重新學習的一堂課》(The Tyranny of Merit: What’s Become of the Common Good?),先覺出版社,2021年2月。